每經(jīng)記者  王炯業(yè)

　　榮盛發(fā)展這種另類拿地方式運用得好將使公司降低拿地成本，對盈利產(chǎn)生積極的影響；運用得不好，容易出現(xiàn)各種糾紛，最終讓公司背上一些不必要的麻煩。  

　　　　目前，地產(chǎn)企業(yè)對好地塊趨之若鶩，拍賣場上高價搶地的地王頻現(xiàn)，然而有這樣一家上市公司，卻另辟蹊徑，以4億多元的價格拿到了市場價6億多元的土地，它就是房地產(chǎn)企業(yè)榮盛發(fā)展  （002146，收盤價18.00元）。對于這種另類的拿地方式，表面上來看對公司將產(chǎn)生積極的影響，然而也可能是架在公司頭上的雙刃劍。

被購公司正注冊

        國土局最新辦法規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓（以下簡稱招拍掛）。而在今年9月8日，公司以初步定價5.8億元收購恒盛昌順100%股權(quán)。公司表示，通過本次收購，可以為公司增加385畝建筑面積的土地儲備和一所恒盛陽光大酒店（五星級酒店），提高公司在廊坊房地產(chǎn)市場的占有率。

        其實，擬被收購的恒盛昌順之前根本不存在。公告顯示，目前恒盛昌順正在辦理注冊手續(xù)。其由恒盛集團獨家出資注冊成立，并將恒盛集團擁有的廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)恒盛塞納河谷項目尚未開發(fā)的剩余385畝土地、恒盛陽光大酒店44.5畝土地和恒盛陽光大酒店建筑物及設(shè)備等資產(chǎn)過戶至恒盛昌順名下。

        上述交易簡單地說，就是通過先成立恒盛昌順，然后注入土地和酒店，再轉(zhuǎn)手賣給榮盛發(fā)展。值得注意的是，公司表示，這次交易價格5.8億元含公司提供給恒盛集團用于全部解除或清償涉及資產(chǎn)設(shè)定或發(fā)生的抵押、擔保、權(quán)利負擔或負債所需的4.15億元。

        榮盛發(fā)展證券部一位相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在總價中包含了公司出的4.15億元，用以幫助解凍恒盛集團轉(zhuǎn)讓給恒盛昌順土地的質(zhì)押、凍結(jié)等問題，這一部分土地可能沒有交錢款或者其他原因。

比拍賣拿地便宜三成多

        “這是我們公司另外一種拿地方式，可以以低價格拿到土地?！鄙鲜鱿嚓P(guān)人士說。

        當?shù)匾晃坏禺a(chǎn)經(jīng)紀人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)目前的商品房價格已經(jīng)達到4100元/平方米~4500元/平方米。

        公司證券部相關(guān)人士向記者證實，廊坊開發(fā)區(qū)的土地如果競拍的話，價格大概在170萬元/畝~200萬元/畝，折算下來為2500元/平方米~3000元/平方米。那么385畝，拍賣成交價格至少會超過6億元，而公司此次獲得土地的成本卻只有120萬元/畝，折算下來約1800元/平方米，可以節(jié)約不少拿地成本。按照上述計算，這個價格比二級市場的競拍價至少便宜了30%！

恒盛集團高負債

        記者拿到的一分關(guān)于恒盛集團的資產(chǎn)情況表顯示，恒盛集團2007年末的資產(chǎn)總額為12.55億元，負債總額為10.64億元，凈資產(chǎn)為1.91億元，2007年度實現(xiàn)營業(yè)收入6.67億元，凈利潤為2855萬元；截至2008年10月31日其資產(chǎn)總額為13.85億元，負債總額為12.17億元，凈資產(chǎn)為1.68億元。

        也就是說，2007年恒盛集團資產(chǎn)負債率為85%，2008年前10個月公司資產(chǎn)負債率更是高達88%。從負債率來看，就不難解釋為什么恒盛集團會舍棄競拍而選擇這種解決債務(wù)和解凍土地的方式賣地給予榮盛發(fā)展了。

記者觀察

兼并購地可能面臨風(fēng)險

　　　　從表面上來看，公司抓住了良好的時機，通過幫助恒盛集團解決相關(guān)問題，低價拿到了地塊。然而，這種另類的拿地方式也可能成為公司的雙刃劍，湘財證券地產(chǎn)分析師洪俊驊指出。

        洪俊驊告訴  《每日經(jīng)濟新聞》記者：“從全局來看，通過兼并收購?fù)恋貢龅揭韵聨讉€問題：其一，會牽涉原來公司的人員安置問題。其二，被收購公司的土地上會存在法律糾紛訴訟。其三，各種原公司財務(wù)糾紛。這三方面如果之前沒有深入了解，到時候追溯起來會很麻煩。

        對于榮盛發(fā)展這次收購獲得土地的方式，洪俊驊認為公司可能也作了風(fēng)險籌劃，所以不是直接從母公司拿地，而是要求成立新公司，再通過購買新公司的方式拿地，這樣做的好處就是可以避免人員安置，財務(wù)糾紛問題。

        洪俊驊認為，現(xiàn)在大部分地產(chǎn)公司都會選擇通過二級市場以招拍掛的形式拿地。而招拍掛的土地產(chǎn)權(quán)明朗，很干凈，現(xiàn)在買地更加講究收購以后的穩(wěn)定。

        公司證券部這位人士也承認，在解凍土地以及解決相關(guān)問題時可能面臨一定的風(fēng)險，不過，現(xiàn)在簽訂的只是一個框架協(xié)議。

        榮盛發(fā)展這種另類拿地方式運用得好將使公司降低拿地成本，對盈利產(chǎn)生積極的影響；運用得不好，容易出現(xiàn)各種糾紛，最終讓公司背上一些不必要的麻煩。



如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟新聞》授權(quán)，嚴禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報電話

北京：010-59604220  上海：021-61213899  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  無錫：15152247316