每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        在重新公開招股后，明發(fā)集團將于明日（11月13日）在港交所掛牌上市。由于此次招股價從原先制訂的3.03~3.79港元/股下調(diào)為2.00~2.89港元/股，因此明發(fā)集團的融資額較預(yù)計更低。

        記者查閱明發(fā)集團的招股說明書發(fā)現(xiàn)，明發(fā)集團并沒有像一些開發(fā)商那樣，高價拍地后靜待升值，而是采取了另外一種方式——通過簽署諒解備忘錄先低價  “預(yù)約”土地，待資金充裕后再經(jīng)過招、拍、掛將其拿下。與其他開發(fā)商高價拍地后再“囤積”的模式相比，明發(fā)的“囤地術(shù)”并不占用公司的自有資金，還能夠以相對不高的地價  “圈地”，無疑風(fēng)險更小。

        不過，業(yè)內(nèi)分析師指出，上述拿地模式仍然具有風(fēng)險。通過簽訂諒解備忘錄所“圈定”的土地，仍然有可能在未來土地的招、拍、掛流程中，被其他開發(fā)商“劫標”，使之前付出的心血付諸東流。而如果上述物業(yè)項目的估值被計入明發(fā)集團股價，那么一旦發(fā)生“劫標”事件，將會導(dǎo)致股價下跌。

上市后再付土地出讓金

        明發(fā)集團的招股說明書顯示，以招股價中位數(shù)2.45港元/股計算,公司本次上市總共融資20.76億港元，其中將有13.08億港元被用于支付土地出讓金和新土地潛在收購，這當(dāng)中有8%或1.66億港元用于收購馬鞍山項目土地，另有1%或2100萬港元用于收購南京濱江新城二期項目。

        上述兩個項目，均屬于“根據(jù)與官方機構(gòu)訂立諒解備忘錄所取得的物業(yè)”。這一類型的物業(yè)共有四個，除了前述的兩個項目外，還有明發(fā)國際工業(yè)原料城和明發(fā)國際城項目，以及明發(fā)家具中心項目。

        招股說明書顯示，這些項目的土地出讓金都相對較低。

        2005年5月12日，明發(fā)集團全資附屬公司明發(fā)集團（香港）有限公司與南京市蒲口區(qū)泰山街道辦事處就土地面積為83333平方米的明發(fā)家具城項目訂立諒解備忘錄，根據(jù)諒解備忘錄，該項目土地估值僅為437.5萬元人民幣。在過去幾年間，明發(fā)為該項目實際支付的訂金和土地相關(guān)預(yù)付款項總額為918.43萬元，折合每平方米地價僅110.21元。

        除此之外，占地面積達66.67萬平方米、規(guī)劃建筑面積達118.02萬平方米的江蘇淮安國際工業(yè)原料城和明發(fā)國際城項目的土地出讓價格也不高，按照相關(guān)諒解備忘錄所述土地估值計算，樓板價僅為142.34元/平方米。與上述情況類似，根據(jù)明發(fā)與馬鞍山市花山區(qū)政府訂立的諒解備忘錄，規(guī)劃建筑面積達130萬平方米的馬鞍山項目，樓板價也僅為490元/平方米。

        國土資源部曾在2006年12月底為各省市的工業(yè)用地設(shè)定價格下限，南京浦口區(qū)的土地屬于七等地，地價不得低于288元/平方米；馬鞍山花山地區(qū)的工業(yè)土地等級為六等，地價下限為336元/平方米。

        明發(fā)集團對此并不諱言，其招股說明書顯示，過往業(yè)績記錄期間，集團的平均成本僅占到平均售價的5.3%，較競爭對手有更多的優(yōu)勢。據(jù)了解，明發(fā)土地價格之所以有競爭優(yōu)勢，主要是因為明發(fā)獲政府邀請參與土地收購程序及發(fā)展程序，地方政府一般會和明發(fā)集團簽訂諒解備忘錄。

        明發(fā)集團在招股說明書中表示，盡管諒解備忘錄載明了訂約方合作有關(guān)項目的意向，但相關(guān)地塊的出讓仍須受相關(guān)法規(guī)的限制，因此明發(fā)集團無法保證相關(guān)諒解備忘錄有助于集團購入任何土地使用權(quán)。

        但記者發(fā)現(xiàn)，明發(fā)的招股說明書顯示，簽訂諒解備忘錄是以往集團收購?fù)恋氐闹匾緩?。在公司目?90萬平方米土地儲備中，上述通過簽訂備忘錄及收購項目公司取得的土地儲備達到330萬平方米，占整個公司土地儲備的1/3。

另類囤地暗藏風(fēng)險

        據(jù)了解，土地儲備量較高的房地產(chǎn)公司通常會有較高的負債率，如今年拿地較激進的綠城負債率就超過100%，然而明發(fā)的招股說明書卻顯示，該公司截至今年8月31日的資產(chǎn)負債比僅為43.8%。

        一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認為，低負債率與明發(fā)集團依靠諒解備忘錄獲取土地的方式有關(guān)。按照上述方式，明發(fā)集團可以在不支付任何土地出讓金的情況下先行“圈地”，待企業(yè)有足夠資金支付土地出讓金時，再向政府部門提出申請，要求政府拍地。這意味著明發(fā)可以在土地儲備上減少被占用的資金。

        明發(fā)集團的招股說明書顯示，上述簽訂諒解備忘錄的項目中，明發(fā)僅為南京浦口明發(fā)家具城項目以及淮安明發(fā)國際工業(yè)原料城和明發(fā)國際城項目預(yù)付了部分土地出讓金，其他項目均未支付土地出讓金。

        不過，雖然上述拿地模式可以讓開發(fā)商以更低成本拿地，但這一做法并非沒有風(fēng)險。

        “一旦在土地拍賣時，被其他企業(yè)獲取土地，開發(fā)商可能前功盡棄。”五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅對上述備忘錄拿地模式知之甚深。據(jù)他介紹，在2004年以前，大部分地產(chǎn)公司以協(xié)議方式拿地，通過簽署諒解備忘錄方式拿地是當(dāng)時盛行的做法。

        而在2004年以后，隨著國家規(guī)定所有土地均須經(jīng)過招、拍、掛形式出讓，上述模式逐漸淡出房地產(chǎn)圈。

        “即使有通過備忘錄和地方政府約定規(guī)避其他競爭對手的  ‘特殊政策’，但在拍賣時，土地仍有可能被其他的競爭對手高價競得。”鄒毅說。

        明發(fā)的招股說明書也顯示，上述簽訂諒解備忘錄的地塊中，所有地塊包括部分已經(jīng)預(yù)付部分土地出讓金的項目，均需要經(jīng)過招、拍、掛程序方能購得。明發(fā)并未明確一定可以獲得上述土地，僅表示如果無法獲得上述土地，已預(yù)付部分將被退回。

        鄒毅認為，由于地方政府每5年會換一次屆，上述備忘錄有時會流于形式，并不能幫助開發(fā)商真正意義上拿到低價地。如果上述土地儲備在上市前已被計入明發(fā)的整體資產(chǎn)價值，便會被估為股價市值。因此，一旦明發(fā)最終沒能拍得這些地塊，或者拍得地塊的價格高于目前估計值，將會導(dǎo)致明發(fā)的股價下跌。

        對于明發(fā)上述備忘錄土地是否計入整體估值，明發(fā)集團企劃部的留守工作人員稱不了解此事，了解此事的人員目前均在香港，暫時無法聯(lián)系到他們。對此，《每日經(jīng)濟新聞》將繼續(xù)保持關(guān)注。



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