中國(guó)人民銀行金融研究所  鄒平座

        當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)十分復(fù)雜，在此背景下，如何發(fā)展房地產(chǎn)金融問(wèn)題就顯得非常重要。總體來(lái)講，房地產(chǎn)金融的發(fā)展將圍繞以下四大目標(biāo)展開(kāi)。

        促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

        本輪金融危機(jī)表明，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的行業(yè)，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭行業(yè)。房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，金融業(yè)就會(huì)出問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)也會(huì)出問(wèn)題。

        房地產(chǎn)金融要采取切實(shí)可行的措施，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。在總量上要盡量保證房地產(chǎn)發(fā)展的需求。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終目標(biāo)是滿足廣大人民群眾的消費(fèi)需求，包括吃、穿、住、行、用。住在中國(guó)居民的消費(fèi)中占大頭，這是由中國(guó)的傳統(tǒng)文化決定的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，要高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。它牽涉到相關(guān)的100多個(gè)行業(yè)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)從房地產(chǎn)開(kāi)始，也將由于房地產(chǎn)的復(fù)蘇而走出危機(jī)。

        房地產(chǎn)金融要支持保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。房?jī)r(jià)大跌肯定不好，現(xiàn)在美國(guó)的別墅賣(mài)到1美元一棟，失業(yè)也更加嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)中的問(wèn)題也更多。房?jī)r(jià)大漲也不好，過(guò)多的房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，也會(huì)引發(fā)金融危機(jī)。

        當(dāng)前，房地產(chǎn)金融在總量上要執(zhí)行適度寬松的信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)加快發(fā)展，只要房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)龍頭抬起來(lái)了，其他各個(gè)行業(yè)就會(huì)較快得到恢復(fù)。

        對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)一定要有實(shí)事求是的認(rèn)識(shí)。1989年中國(guó)發(fā)生了前所未有的通貨膨脹，在此后的20年中，中國(guó)又實(shí)現(xiàn)了高增長(zhǎng)與低通脹?，F(xiàn)在回顧起來(lái)，一個(gè)重要的因素是中國(guó)后來(lái)啟動(dòng)了股權(quán)改革和住房制度改革，這兩個(gè)市場(chǎng)吸納了大量的購(gòu)買(mǎi)力，也相應(yīng)增加了居民的財(cái)產(chǎn)性收入。近一段時(shí)間，大家對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)的議論很多，由于結(jié)構(gòu)性泡沫問(wèn)題，很多人對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)提出了質(zhì)疑。而且在發(fā)展過(guò)程中，這兩個(gè)市場(chǎng)也確實(shí)出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性問(wèn)題和制度性問(wèn)題。

        中國(guó)要繼續(xù)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)與低通脹，就要充分發(fā)揮這兩個(gè)市場(chǎng)的重要作用，做大、做強(qiáng)、做好房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，把原來(lái)的小池子變成大池子，變成引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的藍(lán)海。這樣在未來(lái)的20年，還可以保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)與低通脹。我們一定要認(rèn)識(shí)到金融危機(jī)發(fā)生的深層次原因，泡沫的產(chǎn)生有兩種不同的途徑：一是價(jià)格上升，脫離價(jià)值形成的；另一種是價(jià)值下降形成的。治理危機(jī)的手段同樣有兩種不同的方式：一種是緊縮政策消除泡沫；另一種是提高生產(chǎn)力水平、擴(kuò)大就業(yè)、提升經(jīng)濟(jì)的整體價(jià)值水平來(lái)消除泡沫。中國(guó)目前存在大量的失業(yè)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)關(guān)注第二種泡沫和治理措施，不能一味地采取緊縮措施。全球金融危機(jī)在這方面給予我們很深的教訓(xùn)！這也是走出金融危機(jī)的重要途徑。

        在這里我想重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是，一定要明確走出本輪金融危機(jī)的出口。通脹目標(biāo)制一定要建立在充分就業(yè)的基礎(chǔ)之上，國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展，需要在充分就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)提高生產(chǎn)力水平，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，消除新的危機(jī)的產(chǎn)生。

        優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，推進(jìn)建立合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

        當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)中存在的很多問(wèn)題是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，包括城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、商品房的檔次結(jié)構(gòu)、商品房與保障性住房結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)信貸結(jié)構(gòu)等。

        在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，房地產(chǎn)金融要大力支持消費(fèi)信貸的發(fā)展，支持國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需，支持保障性住房的發(fā)展，特別要加大力度支持廉租房的建設(shè)和開(kāi)發(fā)。

        廉租房建設(shè)不但是一個(gè)重要的民生戰(zhàn)略，也是重要的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略。不但可以增加內(nèi)需和投資，也有利于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因?yàn)楫?dāng)一個(gè)地區(qū)增長(zhǎng)時(shí)，對(duì)勞動(dòng)力的數(shù)量和質(zhì)量就會(huì)有更高的要求，這些勞動(dòng)力一定要有房子住。高收入的勞動(dòng)力可以買(mǎi)商品房，但對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工則必須通過(guò)保障性住房來(lái)解決。廉租房可以促進(jìn)一些地區(qū)勞動(dòng)力資源的優(yōu)化配置，提高經(jīng)濟(jì)效益。

        在商品房檔次上，要增加對(duì)小戶型住房的投入，增加對(duì)低收入人群的住房供給，同時(shí)也有利于節(jié)約土地。要認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家一系列的房地產(chǎn)政策和信貸政策，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)。

        在信貸政策上，要大力支持守信譽(yù)、效益好的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，支持一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司做大做強(qiáng)。

        在金融結(jié)構(gòu)上，要不斷進(jìn)行金融創(chuàng)新，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)多途徑融資，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和資本金結(jié)構(gòu)，發(fā)展好房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，支持大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司走出去，打通國(guó)際融資通道。下大力氣清收銀行不良貸款，降低不良貸款比例。

        進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，確保房地產(chǎn)金融的安全。

        在支持房地產(chǎn)信貸發(fā)展，加大自主創(chuàng)新力度的同時(shí)，一定要強(qiáng)化監(jiān)管，不斷完善相關(guān)的金融法規(guī)。

        只有在科學(xué)監(jiān)管和完善的法律制度的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)的金融發(fā)展和創(chuàng)新的空間才能打開(kāi)，房地產(chǎn)業(yè)才能得到更好更快的發(fā)展。

        要堅(jiān)決執(zhí)行一系列的監(jiān)管政策，堅(jiān)決打擊各種假按揭、假擔(dān)保和假抵押。只有房地產(chǎn)信貸合規(guī)了，才能保證房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。在當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)一些違規(guī)行為有所抬頭，各有關(guān)部門(mén)要堅(jiān)決進(jìn)行查處。

        維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序，提高房地產(chǎn)行業(yè)的效率。

        建立一個(gè)公平、公正、有效率的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)十分艱巨的任務(wù)，也是做好做大、做強(qiáng)房地產(chǎn)的重要途徑。

        房地產(chǎn)金融要正視社會(huì)各方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的呼聲，同時(shí)也要遵循房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的客觀市場(chǎng)規(guī)律。

        該政府做的事由政府做，該市場(chǎng)做的事由市場(chǎng)做，絕不能混淆兩種不同的秩序。美國(guó)次貸危機(jī)在一定程度上就是把政府應(yīng)當(dāng)解決的低收入人群住房問(wèn)題交給了銀行，那些沒(méi)有能力支付首付的人的住房問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由政府的住房保障制度來(lái)完成。

        關(guān)于物業(yè)稅等問(wèn)題，要尊重中國(guó)的特殊情況，不能一刀切，不能一切向西方學(xué)習(xí)。中國(guó)的房地產(chǎn)的土地不是所有權(quán)，而是使用權(quán)，業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)支付了大量的租金，這也是中國(guó)房?jī)r(jià)高的一個(gè)重要原因。即使出臺(tái)物業(yè)稅也應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同的情況，新老劃斷?？傊飿I(yè)稅關(guān)系重大，推出這樣的政策要經(jīng)過(guò)認(rèn)真研究和推敲。

        房?jī)r(jià)的高低是由市場(chǎng)客觀規(guī)律決定的，要不斷提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)效率就要使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加透明，克服信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題和壟斷、腐敗等問(wèn)題，優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置，就能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也會(huì)解決一些房?jī)r(jià)爭(zhēng)論問(wèn)題。



如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  無(wú)錫：15152247316