每經(jīng)評論員  葉檀

　　有關(guān)推出物業(yè)稅的消息讓房地產(chǎn)市場雪上加霜。

        物業(yè)稅的推出，意味著投資性購房將遭到毀滅性打擊，物業(yè)稅推出之時(shí)就是房價(jià)暴跌之日。

        政府每年都將根據(jù)市場評估價(jià)對物業(yè)進(jìn)行收稅，使得投資房地產(chǎn)成為成本高昂的風(fēng)險(xiǎn)投資。當(dāng)投資者等著收獲房地產(chǎn)紅利的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)最大的一塊紅利被政府以物業(yè)稅的形式拿走。此時(shí)，房地產(chǎn)泡沫將暴露出噬血的本來面目，現(xiàn)在大叫租售比不值一提的人，會發(fā)現(xiàn)原來租售比等數(shù)據(jù)是如此重要。因?yàn)橐?009年的高房價(jià)，投資者無論如何也不可能在這輩子靠出租物業(yè)收回成本獲得高額投資收益。為了降低物業(yè)持有成本、盡快回收紅利，投資者唯一的辦法就是拋售物業(yè)，但他會發(fā)現(xiàn)所有的房地產(chǎn)投資者擁有同樣的想法，結(jié)果只有一個，投資者根本無法在市場上套現(xiàn)，能夠收回成本已經(jīng)是上上大吉。

        基于三個原因，筆者并不認(rèn)為物業(yè)稅馬上會開征，但到下半年應(yīng)該會有實(shí)收試點(diǎn)。首先，擁有數(shù)套物業(yè)的既得利益階層將因?yàn)槲飿I(yè)稅，轉(zhuǎn)眼從暴利享受者成為投資市場的炮灰；第二，基本的評估技術(shù)條件尚不具備，物業(yè)稅在十個城市空轉(zhuǎn)，其他城市的配套舉措并未跟上。物業(yè)是自住還是非自住，信息是否聯(lián)網(wǎng)，北京的投資客在海南的物業(yè)如何統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，都是大問題；第三，實(shí)體經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)未復(fù)蘇，地方政府如果無法得到土地暴利，而房地產(chǎn)市場又成為被推倒的多米諾骨牌，地方經(jīng)濟(jì)馬上破產(chǎn)。

        穩(wěn)妥的辦法是，物業(yè)稅從商業(yè)地產(chǎn)開始起步，逐漸擴(kuò)展至高端住宅市場，選擇已經(jīng)空轉(zhuǎn)了數(shù)年的非一線城市進(jìn)行試點(diǎn)。商用地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場中本來就是弱勢，商業(yè)不旺，租金下降，拋售者眾多，征收物業(yè)稅不會大動干戈，高端住宅物業(yè)才是投資色彩最濃厚的一塊。

        從中國稅收體制的完善來說，從中國建立公共財(cái)政的大方向來說，物業(yè)稅一定會開征，也必須要開征。開征物業(yè)稅有極其重要的意義，絕不可等閑視之，也不能只局限在房地產(chǎn)市場調(diào)控層面作為政府的投機(jī)性短期調(diào)控手段。

        物業(yè)稅的開征，意味著中國土地市場的根本性變革。以往投資者只有70年使用年限，征收物業(yè)稅相當(dāng)于變相承認(rèn)投資者擁有土地的永久使用權(quán)。對此大是大非，不可有絲毫動搖。

        開征物業(yè)稅還意味著地方政府角色的轉(zhuǎn)變，地方政府現(xiàn)在是地方國企的掌門人，是地方土地的壟斷者。收取物業(yè)稅之后，地方政府從土地市場的重要交易者轉(zhuǎn)型為市場的監(jiān)管者，他們所得到的最大收入不應(yīng)該來自于土地出讓收入，而應(yīng)該來自于稅收收入，所以開征物業(yè)稅是厘清地方政府身份的一個契機(jī)。

        物業(yè)稅從根本上來說是個財(cái)產(chǎn)稅，從稅收意義上來說有調(diào)節(jié)社會財(cái)富、損有余以補(bǔ)不足的作用。

        物業(yè)稅是建立中國地方公共財(cái)政的開端。物業(yè)稅是稅，按照法律規(guī)定必須明明白白列入地方財(cái)政預(yù)算，這是改變地方土地財(cái)政的關(guān)鍵一步。以往土地收入不納入預(yù)算，而納入政府基金收入，近年來，國家先后出臺政策要求將土地出讓收入等非稅收入全額納入預(yù)算管理。但從國家審計(jì)署2009年7月公布的調(diào)查結(jié)果看，一些地區(qū)執(zhí)行國家政策還不到位。抽查的10個省本級、23個市本級和41個縣，2007年有848.26億元非稅收入未納入一般預(yù)算和基金預(yù)算管理，占這些地區(qū)應(yīng)納入預(yù)算管理的非稅收入的22.63%，其中16個市縣超過50%。從結(jié)構(gòu)看，上述應(yīng)納未納入預(yù)算管理的非稅收入，主要是土地出讓收入626.42億元和已收繳的國有資本經(jīng)營收益44.56億元，合計(jì)占上述848.26億元的79.1%。也就是說，巨額的土地收入在公共財(cái)政體系外循環(huán)。

        2009年，70個城市土地出讓總收入翻番，杭州、上海、北京獲前三甲，而這些沿海城市也是受到出口下降沖擊較大的城市。中國的房地產(chǎn)業(yè)已形成惡性循環(huán)。出于地方財(cái)政收支的考慮，政府不得不力保房地產(chǎn)，房價(jià)高漲催生了資產(chǎn)泡沫，使中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)未富先衰。

        推出物業(yè)稅不僅是對房地產(chǎn)投資者的沖擊，也是對政府的約束，物業(yè)稅絕不僅是政府收入的增加，讓地方政府坐收稅收與土地出讓收入的雙重紅利，而是對土地出讓經(jīng)濟(jì)的約束，是建立公共財(cái)政的開端，是稅收公平性的體現(xiàn)。



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