每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

    3月28日晚，由  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》、搜狐財經(jīng)和清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院共同主辦的新一期搜狐企業(yè)家論壇在清華大學(xué)舉行。會前，對于時下房企老總們所困惑的保障房建設(shè)盈利問題，本期論壇的主講嘉賓北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司  （以下簡稱北京住總）董事長張貴林在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，北京住總在保障房建設(shè)方面有自己的盈利模式，那就是一體化、產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降貐⑴c保障房建設(shè)的全過程，包括設(shè)計、開發(fā)投資、施工、物流以及后期的物業(yè)管理等，每個環(huán)節(jié)可以掙2%~3%的利潤，加起來就可能達(dá)到10%的利潤率。

為之前10年買單

    對于政府提出5年內(nèi)興建3600萬套保障房的做法，張貴林將此歸結(jié)為對現(xiàn)有住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的糾正。

    對于近年來房價的跳漲，他認(rèn)為主要原因是供不應(yīng)求。他解釋說，2000年~2010年的10年間，中國的城市化率以每年近1%的速度提高，也就是說每年城市化人口會增加2000多萬。如果按照人均住房30平方米需求量計算，10年間將新增60億平方米的住房需求，但這期間中國房地產(chǎn)只銷售了45億平方米的住房面積，供應(yīng)缺口差近15億平方米，大概25%的需求沒有得到滿足。

    而這個數(shù)據(jù)僅僅考慮到10年間的供應(yīng)缺口，并沒有累積計算2010年前的供應(yīng)缺口和這期間原有城市居民的改善性需求，如原來跟父母合住的孩子，現(xiàn)在要結(jié)婚而新增的需求，兩房變?nèi)康男枨?，以及用于投資投機(jī)的需求等。

    他指出，綜合下來，供應(yīng)缺口比例至少在40%以上。在“十二五”期間，城市化率將由目前的47%以每年近1%的速度增長到期末的51.5%，新增住房需求量仍在巨量增長中。市場供不應(yīng)求的根本解決之道就是增加供應(yīng)。在中國的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，保障房比例很低，但在國外成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，市場提供大概30%~40%的商品房，政府至少提供50%以上的保障房。鑒于1998年房改后中國樓市主要側(cè)重于發(fā)展商品房，保障房建設(shè)重視不夠，因此目前政府重新將重心轉(zhuǎn)移至保障房，以糾正過去這些年來樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的失衡。

應(yīng)設(shè)置“綠色通道”

    對于今年1000萬套保障房的目標(biāo)，張貴林計算后認(rèn)為，除土地成本外，大概需要1.3萬億~1.4萬億元的資金量。他具體分門別類地分析說，第一部分就是建設(shè)近200萬套的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，資金需求量約5000億元，主要利用社會資金來解決。根據(jù)以往的經(jīng)驗，在這一部分，政府只需在政策上給予一定支持即可，如土地出讓金減免等，社會資金在經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房建設(shè)運作中，基本可以做到盈虧平衡。

    第二部分為近400萬套的各類棚戶區(qū)改造項目，包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、林區(qū)棚戶區(qū)改造、煤礦棚戶區(qū)改造等，資金量大約也需要近5000億元。主要渠道由工礦企業(yè)和有關(guān)職工籌集，政府提供相應(yīng)的政策即可。

    第三部分為廉租房、公租房建設(shè)，今年中央提出的建設(shè)目標(biāo)為380萬套，其中廉租房為160萬套，公租房為220萬套，投資資金量也得近5000億元。這部分資金來源主要靠政府財政出錢，因為這一部分項目不能立馬變現(xiàn)，一般情況下，企業(yè)參與運作的難度較大。

    資金來源方面，張貴林指出，目前中央政府首批350億元已經(jīng)撥出去，此外，中央代地方發(fā)行2000億元國債，要優(yōu)先支持地方政府發(fā)展公租房建設(shè)。與此同時，按照現(xiàn)在規(guī)定，地方政府每年需至少拿出10%的土地出讓金用于保障房建設(shè)，按照去年各地2.9萬億元的賣地收入計算，各地方需從土地出讓金中撥出2900億元。

    時下銀根收緊帶來的信貸規(guī)模壓縮，可能對保障房建設(shè)資金來源帶來影響，張貴林呼吁，銀行應(yīng)該給予保障房一些差別化政策，比如開設(shè)綠色通道、適當(dāng)給予一些保障房項目以專項貸款的投入。

    除了巨量資金帶來的壓力外，對于3600萬套保障房，一些人也擔(dān)心土地的供應(yīng)問題，比如在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存就指出，巨量保障房建設(shè)所需的大量土地供應(yīng)，一線城市和一些發(fā)達(dá)的二線城市，目前可能會面臨無地供應(yīng)的尷尬。

    對此，張貴林認(rèn)為最終政府會解決這個問題，但他也指出，除了稅收、土地等支持外，政府也可以鼓勵允許符合條件的企事業(yè)單位以自有用地建設(shè)廉租房、公租房，并優(yōu)先租給本單位無房職工，同時試點農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)保障房，以實現(xiàn)保障房土地供應(yīng)的多元化，此舉還可部分解決交通擁堵問題。

    不過，張貴林反對通過小產(chǎn)權(quán)房合法化來解決保障房在土地供應(yīng)和資金壓力上的問題，因為小產(chǎn)權(quán)房不符合政府規(guī)劃，很容易搞亂市場。

多環(huán)節(jié)參與解決盈利問題

    在3600萬套保障房的供應(yīng)上，房企無疑是主要的參與者，但目前在保障房建設(shè)方面，眾多房企都還苦于未找到合適的盈利模式，比如萬科總裁郁亮就公開承認(rèn)萬科還未在保障房建設(shè)方面找到盈利模式。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁徐立在接受  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時也承認(rèn)，遠(yuǎn)洋還在保障房建設(shè)領(lǐng)域摸索盈利模式。

    對此，張貴林認(rèn)為，對于像萬科、遠(yuǎn)洋等上市房企，股東和股民對其有回報要求，而單純的房企參與保障房建設(shè)，確實盈利模式上有一些問題，因為現(xiàn)在來看房企參與保障房建設(shè)的盈利在2%~3%，這樣的利潤率對于一般上市公司而言肯定很低。但北京住總這樣的專業(yè)保障房建設(shè)公司，在此方面有自己的競爭優(yōu)勢。

    他解釋說，在保障房建設(shè)領(lǐng)域，北京住總是產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)竭\作的，就是在設(shè)計、開發(fā)投資、施工、物流以及后期的物業(yè)管理方面，公司旗下都有自己的專業(yè)公司，比如在設(shè)計上，公司有自己的設(shè)計院、物業(yè)管理公司等。假設(shè)一個保障房項目，一家開發(fā)商的利潤率為2%~3%，這樣的利潤率對于在萬科這樣的上市公司看來沒有積極性，因為對于港股上市的房企來說，如果一個項目達(dá)不到8%的利潤率，就不會去做，但對于北京住總來說，是會參與的，因為北京住總在設(shè)計環(huán)節(jié)可以掙錢，在開發(fā)、物流、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)皆能掙錢，每個環(huán)節(jié)掙2%~3%的利潤，綜合加起來可能就有10%的利潤率，這個利潤率就不算太低了。他表示，北京住總通過拉長產(chǎn)業(yè)鏈，一體化經(jīng)營來解決回報問題。

    張貴林透露，正因為北京住總在保障房建設(shè)領(lǐng)域有這種優(yōu)勢，萬科才會選擇與公司攜手，以開拓保障房領(lǐng)域的市場。

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