每經(jīng)記者  牟璇

    3月31日，停牌兩月的大成股份（600882，收盤價(jià)14.04元）披露重大資產(chǎn)重組預(yù)案，公司擬置出所有資產(chǎn)，同時(shí)購(gòu)買華聯(lián)礦業(yè)100%股權(quán)，變身為以鐵礦石采選為主營(yíng)業(yè)務(wù)的礦業(yè)企業(yè)。

    在如今“以礦為王”的時(shí)代，上述消息被市場(chǎng)理解為重大利好。復(fù)牌后，大成股份連收7個(gè)漲停板，區(qū)間最大漲幅將近130%，而同期大盤漲幅僅4.4%。

    但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大成股份旗下?lián)碛卸喾貕K，其中有5幅已被劃歸商業(yè)、居住、公共設(shè)施用途，參考市場(chǎng)價(jià)格，其價(jià)值遠(yuǎn)超過擬注入鐵礦資產(chǎn)的預(yù)估值。所以僅從公司重組預(yù)案來看，此次資產(chǎn)重組對(duì)大成股份是一條徹頭徹尾的利空！

    記者參照周邊地塊價(jià)格估算出公司土地價(jià)值約28.9億元。而在公司公布的重組預(yù)案中，這部分土地價(jià)值不超過1.87億元，均價(jià)僅7.04萬元/畝。2010年末，大成股份的凈資產(chǎn)為3.53億元，如果考慮上述土地的價(jià)值，公司實(shí)際凈資產(chǎn)將達(dá)到30億元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過擬置入資產(chǎn)華聯(lián)礦業(yè)19億元的預(yù)估值。

    但在重組預(yù)案中，擬置出凈資產(chǎn)預(yù)估值僅為3.8億元，與上述估算數(shù)據(jù)相去甚遠(yuǎn)。相反，華聯(lián)礦業(yè)凈資產(chǎn)預(yù)估值的增值率達(dá)到了130%。

    大成股份對(duì)擬注入資產(chǎn)大幅拔高，卻對(duì)自有土地以“白菜價(jià)”計(jì)量，其中的邏輯何在？

坐擁177萬平方米土地

    表面上看，業(yè)績(jī)平淡的大成股份很難進(jìn)入投資者視野。但一位知情人士介紹，大成股份擁有不少土地，其中有相當(dāng)部分還是商業(yè)用地，升值潛力巨大。但公司多年來對(duì)于手中土地卻諱莫如深，并未作出完整的披露。

    “我們都認(rèn)為該部分土地是公司最大的隱形價(jià)值，不過讓人費(fèi)解的是此次公司卻以如此低廉的價(jià)格一并將這塊寶貝給轉(zhuǎn)了出去。若重組成功，接手這部分資產(chǎn)的背后接盤方無疑將占得巨大的便宜。”上述人士如是說。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻閱公司公告后得出的數(shù)據(jù)證實(shí)了上述知情人士的判斷。

    2006年1月24日，大成股份董事會(huì)通過了《關(guān)于控股股東以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償占用公司資金的議案》，大股東用淄博市淄川區(qū)聊齋路1號(hào)  （以下簡(jiǎn)稱聊齋路1號(hào)）土地抵債，面積6.17萬平方米。

    2009年11月20日，公司董事會(huì)決議公告中提到，公司決定以位于淄川區(qū)寨里鎮(zhèn)袁家村西聊齋路2號(hào)（以下簡(jiǎn)稱聊齋路2號(hào)）的土地使用權(quán)作為抵押物，與齊商銀行體壇支行簽訂抵押擔(dān)保借款合同。這表明，聊齋路2號(hào)土地也為公司所有，面積為6.18萬平方米。

    與此同時(shí)，大成股份2010年報(bào)還披露，公司另有6處土地進(jìn)行了貸款抵押，分別為張店區(qū)洪溝路25號(hào)、張店區(qū)東三路北首、公司以東、淄川區(qū)羅村鎮(zhèn)土地、張店區(qū)寶石鎮(zhèn)土地、張店區(qū)湖田鎮(zhèn)商家村北土地。上述土地使用權(quán)也應(yīng)為公司所有，這些地塊的面積分別為37.55萬平方米、6235.34平方米、1.71萬平方米、113.32萬平方米、6.31萬平方米、5.25萬平方米。

    綜合以上數(shù)據(jù)，大成股份共計(jì)擁有8塊土地，總面積合計(jì)約為177.11萬平方米，折合2656.65畝。這部分土地現(xiàn)在情況到底如何？

多宗土地將變商用

    記者從當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)文件以及公司公告發(fā)現(xiàn)，大成股份的不少土地處于市中心位置且面臨搬遷，這部分土地未來的升值潛力巨大。

    張店區(qū)洪溝路25號(hào)、張店區(qū)東三路北首、公司以東土地處于搬遷范圍。公司在張店區(qū)主要土地是洪溝路25號(hào)地塊，是公司總部及主要生產(chǎn)基地所在地，所占面積較大，約37.5萬平方米。張店區(qū)東三路北首、公司以東的土地與洪溝路25號(hào)相鄰。

    根據(jù)淄博市城市總體規(guī)劃（2006-2020），中心城區(qū)東部化工區(qū)是指東一路、杏園路、東四路、商城東路的合圍區(qū)域，主要包括新華制藥、大成農(nóng)藥等4家大型化工企業(yè)。該片土地用地性質(zhì)由工業(yè)調(diào)整為居住、公共綠地或公共設(shè)施等用地。

    同時(shí)，公司2010年7月3日的公告也表示，按照淄博市政府對(duì)東部工區(qū)搬遷企業(yè)的整體規(guī)劃，公司擬搬遷至齊魯化學(xué)工業(yè)區(qū)。

    淄川區(qū)寨里鎮(zhèn)袁家村西聊齋路1號(hào)、2號(hào)土地面積合計(jì)約13.48萬平方米。根據(jù)中國(guó)建設(shè)招標(biāo)網(wǎng)“國(guó)有土地使用權(quán)拍賣、掛牌出讓公告”，上述土地規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)。

    此外，張店區(qū)寶石鎮(zhèn)6.3萬平方米土地是公司子公司魯昊公司所在地，也有搬遷的可能。而張店區(qū)湖田鎮(zhèn)商家村北的5.25萬平方米土地已是部分房產(chǎn)所在地。

    面積最大的羅村鎮(zhèn)地塊，占地約113萬平方米，是原山東洪山鋁土礦使用的一宗土地，設(shè)定用途為工業(yè)用地，設(shè)定使用年限為50年，公司原控股股東淄博市財(cái)政局以155.48元/平方米的價(jià)格，用以抵償其對(duì)大成股份1.76億元債務(wù)。

    由此可見，8幅地塊中就有5幅確定改為商用，總面積為57.48萬平方米。

    在如今“寸土寸金”的年代，大成股份對(duì)自家土地的估值竟然不超過1.87億元。在業(yè)內(nèi)人士的指點(diǎn)下，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從公司土地抵押貸款、當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖袌?chǎng)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格等多個(gè)角度對(duì)公司土地價(jià)格進(jìn)行了估算，最終結(jié)果都顯示：大成股份土地價(jià)格被嚴(yán)重低估了！

同類地塊市價(jià)28倍于預(yù)估值

    豐厚的土地儲(chǔ)備和變更商用后的增值潛力，在大成股份的重組預(yù)案中，顯得頗為“廉價(jià)”。

    大成股份重組預(yù)案顯示，截至2010年12月31日，公司的無形資產(chǎn)（年報(bào)中軟件等無形資產(chǎn)凈值僅有幾十萬元，絕大部分為土地使用權(quán)）為1.87億元。按照177.11萬平方米（2656.65畝）計(jì)算，大成股份每平方米土地僅值約105.58元，每畝單價(jià)為7.04萬元。在這個(gè)“寸土寸金”的年代，如此低廉的地價(jià)是否符合淄博當(dāng)?shù)氐膶?shí)際行情？

    在淄博市國(guó)土資源局網(wǎng)站中，有一條“招拍掛出讓成交結(jié)果公示表”。該結(jié)果發(fā)布時(shí)間為2011年3月31日，地塊位于張店區(qū)新村西路111號(hào)，用途為商務(wù)金融用地、城鎮(zhèn)住宅用地。土地面積8969.71平方米，成交價(jià)格為2650萬元，每平方米的價(jià)格約為2954.39元，是大成股份預(yù)估單價(jià)105.58元的28倍。從網(wǎng)絡(luò)地圖來看，該地塊與大成股份張店區(qū)洪溝路25號(hào)相距僅4公里。

    值得一提的是，在這份置出資產(chǎn)的評(píng)估中，并未對(duì)大成股份擁有的土地作出分毫的增值。然而，在對(duì)華聯(lián)礦業(yè)的評(píng)估中，卻對(duì)其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行了評(píng)估增值。在重組預(yù)案中可以看到，對(duì)于華聯(lián)礦業(yè)的土地使用權(quán)，報(bào)告稱：“土地使用權(quán)因市場(chǎng)供需和資源稀缺導(dǎo)致價(jià)格上漲，形成評(píng)估增值。”重組預(yù)案中，公司為何要“厚此薄彼”呢？如果按照市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，公司這部分土地價(jià)值究竟幾何呢？

●估算一：抵押貸款法抵押土地價(jià)值約8.15億元

    大成股份的大部分土地都在銀行進(jìn)行了抵押貸款。根據(jù)銀行的足值抵押原則，一般是以土地價(jià)值的六折給予相關(guān)土地的抵押額度。從大成股份的土地抵押情況，能夠大致還原其土地的價(jià)值情況。

    大成股份重組預(yù)案中提及擬置出資產(chǎn)的抵押、質(zhì)押、擔(dān)保及訴訟狀況。

    涉及的土地有：

    1.2009年4月7日公司與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司淄博張店支行簽訂了最高額抵押合同，最高額度為2.15億元，以公司位于張店鴻溝路25號(hào)37.55萬平方米的土地使用權(quán)  （淄國(guó)用2022年第A01202號(hào)）、張店區(qū)東三路北首6235.34平方米的土地使用權(quán)（淄國(guó)用2002年第A01203號(hào)）、公司以東1.71萬平方米的土地使用權(quán)（淄國(guó)用2002年第A01204號(hào)）為其提供抵押擔(dān)保，抵押物2010年12月31日賬面凈值為1041.52萬元。

    2.2008年8月1日，公司與中國(guó)工商銀行股份有限公司淄博分行簽訂了2008年張店（抵）字第0062號(hào)最高額抵押合同，最高額度為2.67億元，以公司位于淄川區(qū)羅村鎮(zhèn)113.32萬平方米的土地使用權(quán)  （淄國(guó)用  （2006）第C00999號(hào)）為其提供抵押擔(dān)保，2010年12月31日賬面凈值為1.16億元。

    3.2008年6月20日公司與中國(guó)銀行股份有限公司淄博分行簽訂了2008年淄中業(yè)高押字002號(hào)最高額抵押合同，最高額度為677元，以魯昊公司位于張店區(qū)寶石鎮(zhèn)6.31萬平方米的土地使用權(quán)（淄國(guó)用（2002）字第F00117）為其提供抵押擔(dān)保，2010年12月31日賬面凈值為280.95萬元。

    由此可以看出，直至公司重組評(píng)估時(shí)，公司有157.80萬平方米的土地都在銀行進(jìn)行了抵押貸款，占到公司擁有土地的89%。而這部分土地在銀行貸款的總額度為4.89億元。

    根據(jù)足值抵押原則，銀行給予的額度大致是公司土地價(jià)值的六折左右，還原上述157.8萬平方米土地，真實(shí)價(jià)值約為8.15億元。也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公司1.87億元的無形資產(chǎn)。

●估算二：類比法土地價(jià)值總計(jì)約28.9億元

    對(duì)于大成股份所有地塊，參照同類地塊的拍賣價(jià)和其他估價(jià)方式，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，上述8宗地塊價(jià)值在28.9億元左右。

    首先看張店區(qū)住宅用土地拍賣價(jià)格：在去年9月7日，山東光彩銀星拍賣有限公司拍賣宗地為淄博市2010（轉(zhuǎn)）字-張001號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地面積14.63萬平方米，最后以6.95億元成交，折算為4800元/平方米。公司在張店區(qū)住宅用土地約為51.44萬平方米，按4800元/平方米來算，約為24.69億元。

    淄川區(qū)寨里鎮(zhèn)住宅用地價(jià)格：由于缺乏近期當(dāng)?shù)氐耐恋嘏馁u價(jià)格，參照該地2008年商品房開盤價(jià)格1500元/平方米，考慮到該地區(qū)的土地的升值，給予30%的溢價(jià)，測(cè)算得單價(jià)最少為1000元/平方米。公司在淄川區(qū)寨里鎮(zhèn)的土地約12.35萬平方米，按1000元/平方米，價(jià)值約1.24億元。

    淄川區(qū)工業(yè)用地價(jià)格：由于缺少淄川區(qū)工業(yè)用地價(jià)格，我們參照博山區(qū)和周村區(qū)的相關(guān)價(jià)格。2008年12月31日，國(guó)土資源部印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕308號(hào)），淄博市博山區(qū)和周村區(qū)土地六等地到八等地，工業(yè)用地出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分別為336元/平方米和252元/平方米。如果參照該地方的工業(yè)地最低出讓標(biāo)準(zhǔn)，則按照260元/平方米測(cè)算。公司于淄川區(qū)羅村鎮(zhèn)的工業(yè)用地面積為113.32萬平方米，按0.026萬元/平方米估算，土地價(jià)值為2.97億元。加總后，大成股份的土地價(jià)值合計(jì)約為28.9億元。

    綜上，無論是從銀行的評(píng)價(jià)體系還是按照市場(chǎng)成交價(jià)來計(jì)算，大成股份的土地價(jià)值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其重組預(yù)案的估值。公司表示，最終的評(píng)估價(jià)以相應(yīng)機(jī)構(gòu)及監(jiān)管部門的結(jié)果為準(zhǔn)。那最終的評(píng)估結(jié)果又將如何呢？上述土地作價(jià)會(huì)否大幅調(diào)高呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將繼續(xù)關(guān)注。

同步播報(bào)

公司回應(yīng)：等待評(píng)估報(bào)告出爐

    對(duì)于大成股份的上述問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）記者采訪了公司證券事務(wù)代表沈旭艷。

    NBD：我們了解到公司擁有很多土地，且公司不少土地也正在搬遷，這些土地到底價(jià)值多少呢？

    沈旭艷：現(xiàn)在具體的評(píng)估值還沒有出來，重組預(yù)案只是預(yù)估值，并不是最終的評(píng)估結(jié)果，我們也不清楚這些土地到底值多少錢。

    NBD：據(jù)我們了解，你們手中的土地價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此次的預(yù)估值，為什么差距這么大？

    沈旭艷：我們也不清楚，要等評(píng)估報(bào)告出來才知道。

    NBD：公司土地若真如我們了解的值錢，為何還要做資產(chǎn)重組，最終的評(píng)估結(jié)果會(huì)不會(huì)出現(xiàn)置出資產(chǎn)的價(jià)值比置入價(jià)值還高，從而導(dǎo)致重組流產(chǎn)？

    沈旭艷：要等最終的評(píng)估結(jié)果出來才知道，雖然我們有很多土地，但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況不好，我們不可能以賣地來維持公司生存。既然做了重組，我們也希望能夠成功。

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