每經(jīng)記者  許金民

    萬(wàn)家樂(lè)  （000533，收盤價(jià)7.35元）昨日（6月28日）公告，以1.351億元的價(jià)格將鳳山西路10號(hào)及10號(hào)之一的物業(yè)出售。資料顯示，萬(wàn)家樂(lè)上述物業(yè)于2000年取得，且成本為1.3416億元。

    近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，為何獨(dú)獨(dú)萬(wàn)家樂(lè)持有11年、成本上億的物業(yè)僅有94萬(wàn)元的資產(chǎn)升值回報(bào)？

    對(duì)此，公司解釋為該物業(yè)“注入時(shí)價(jià)值顯著高估”。作為2000年上述物業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)——廣州中天衡評(píng)估有限公司（現(xiàn)更名為“中天衡平國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估有限公司”，以下簡(jiǎn)稱中天衡評(píng)）工作人員則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“如果他們  （萬(wàn)家樂(lè)）覺(jué)得有問(wèn)題，請(qǐng)拿出證據(jù)。”

    另外，順德區(qū)國(guó)土城建和水利局網(wǎng)站顯示，距離鳳山西路僅幾百米的鳳山中路2009年的商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)就已達(dá)1.86萬(wàn)元/平方米；萬(wàn)家樂(lè)本次交易價(jià)格僅9888元/平米，疑似賤賣資產(chǎn)。

    不過(guò)此看法卻遭公司董秘劉永霖否認(rèn)。其理由是：該物業(yè)是2000年強(qiáng)賣的，公司被迫接受。不過(guò)這與2000年購(gòu)買上述物業(yè)時(shí)，公司出具的公告內(nèi)容：交易“公平、公正、不侵害非關(guān)聯(lián)股東的權(quán)益”完全相左。

11年后推翻過(guò)往決議

    萬(wàn)家樂(lè)將鳳山西路10號(hào)及10號(hào)之一的物業(yè)出售給佛山市麗蓮?fù)叨噘Q(mào)易有限公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)1.351億元。該項(xiàng)交易既沒(méi)有經(jīng)過(guò)股東大會(huì)表決，也沒(méi)有走資產(chǎn)評(píng)估程序。對(duì)此，公司董秘劉永霖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“沒(méi)有必要。”

    公司公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)物業(yè)早在2000年就已進(jìn)入公司，來(lái)自于當(dāng)時(shí)公司第二大股東萬(wàn)家樂(lè)集團(tuán)。由于歷史原因，萬(wàn)家樂(lè)集團(tuán)占用了上市公司巨額資金，為了抵債，遂將“萬(wàn)家樂(lè)”商標(biāo)專用權(quán)、順德市區(qū)內(nèi)10宗房產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)、順德市云近區(qū)內(nèi)9.44萬(wàn)平方米商住用地土地使用權(quán)以及廣東北電通信設(shè)備有限公司15%股權(quán)賣給萬(wàn)家樂(lè)，順德市區(qū)內(nèi)10宗房產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)就包括鳳山西路這項(xiàng)資產(chǎn)。該交易經(jīng)過(guò)中天衡評(píng)評(píng)估，其中鳳山西路10號(hào)及10號(hào)之一的物業(yè)評(píng)估價(jià)為1.3416億元，萬(wàn)家樂(lè)也是以此價(jià)格買入的。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻閱當(dāng)年的公告及獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)報(bào)告后發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)家樂(lè)當(dāng)時(shí)不但接受，甚至很滿意交易結(jié)果，因?yàn)楣驹_(kāi)表示：“物業(yè)和土地均位于順德市商業(yè)中心區(qū)的黃金地段，升值變現(xiàn)的潛力較大，可使萬(wàn)家樂(lè)的資產(chǎn)質(zhì)量得以提高。”認(rèn)為交易“公平、公正、不侵害非關(guān)聯(lián)股東的權(quán)益”。

    然而11年后，萬(wàn)家樂(lè)又變了卦，公司在最新公告中稱  “注入時(shí)價(jià)值顯著高估”。劉永霖還表示：“當(dāng)時(shí)要他們（債務(wù)人）還錢，他們沒(méi)有，也就只有這些東西，要就拿，不要拉倒，我們本著保護(hù)股民利益才接受的，現(xiàn)在股東變了才敢說(shuō)。你要知道，上市公司其實(shí)是很弱勢(shì)的。”

    從11年前的“公平、公正、不侵害非關(guān)聯(lián)股東的權(quán)益”，到如今的“被迫接受”，公司當(dāng)初的決議被全面推翻。

土地價(jià)值或低估上億元

    就萬(wàn)家樂(lè)對(duì)過(guò)往評(píng)估結(jié)果提出的質(zhì)疑，中天衡評(píng)工作人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“當(dāng)年的評(píng)估結(jié)果肯定是雙方充分認(rèn)可了的，如果他們覺(jué)得有問(wèn)題，請(qǐng)拿出證據(jù)。”

    當(dāng)記者將中天衡評(píng)方面的意見(jiàn)轉(zhuǎn)達(dá)給劉永霖時(shí)，他又否認(rèn)曾質(zhì)疑評(píng)估結(jié)果；那  “注入時(shí)價(jià)值顯著高估”作何解釋？

    最關(guān)鍵的是，萬(wàn)家樂(lè)本次交易還疑似賤賣土地資產(chǎn)。

    資料顯示，鳳山西路10號(hào)物業(yè)包含兩個(gè)部分，前者占地面積1.05萬(wàn)平方米，后者占地面積3161.8平方米，兩項(xiàng)合計(jì)1.36618萬(wàn)平方米。萬(wàn)家樂(lè)本次以1.351億元的價(jià)格售出，每平米售價(jià)僅9888.89元。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在順德區(qū)國(guó)土城建和水利局網(wǎng)站上看到，緊鄰鳳山西路的鳳山中路2009年商業(yè)用地的基準(zhǔn)價(jià)就已達(dá)1.86萬(wàn)元/平方米，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年7月1日，該信息于去年底刊出，廣州媒體也進(jìn)行了報(bào)道。兩年時(shí)間過(guò)去，即便沒(méi)升值，上述兩項(xiàng)物業(yè)僅土地價(jià)值也有2.541億元，比1.351億高出1.19億元。

    對(duì)此，劉永霖這樣解釋：“位置不同，價(jià)格不一樣。”

    至于公告里說(shuō)的以“市場(chǎng)競(jìng)價(jià)”的方式轉(zhuǎn)讓，是怎樣的競(jìng)價(jià)模式？劉永霖回答：“不是那種公開(kāi)掛牌競(jìng)價(jià)，是公司內(nèi)部的一次競(jìng)價(jià)。”多少人參加？“四、五個(gè)吧！”有哪些人？“這個(gè)不方便透露。”他表示。

    另外，鳳山西路10號(hào)物業(yè)出售時(shí)仍在建設(shè)銀行質(zhì)押，記者詢問(wèn)是什么時(shí)候質(zhì)押的，萬(wàn)家樂(lè)證券事務(wù)代表張楚珊說(shuō)：“2008～2009年吧，貸了3000萬(wàn)元的款。”但當(dāng)記者表示只看到該物業(yè)2001年時(shí)曾質(zhì)押給建設(shè)銀行，貸款金額也是3000萬(wàn)元，其他時(shí)候并沒(méi)有資料可查，張楚珊便說(shuō)：“真的嗎？那我得去查查看。”

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