新華網(wǎng) 2011-11-01 14:29:15
早在9月份,標(biāo)準(zhǔn)普爾評級機(jī)構(gòu)宣布將中資地產(chǎn)商合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(0754.HK)的評級展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面,因?yàn)樵摴镜牧鲃?dòng)性削弱。與此同時(shí),標(biāo)普還將合生創(chuàng)展的大中華區(qū)信用體系評級由“cnBB”下調(diào)至“cnBB-”,債務(wù)評級由“cnBB-”下調(diào)至“cnB+”。同時(shí),標(biāo)普確認(rèn)對合生創(chuàng)展“B+”的長期企業(yè)信用評級和未到期優(yōu)先無擔(dān)保債券“B”的債務(wù)評級。標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓表示,該公司流動(dòng)性和財(cái)務(wù)實(shí)力可能將在2011-2012年進(jìn)一步削弱。27日,標(biāo)普公布了一份針對中國房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力測試。其中顯示,如果2012年銷售額下降30%,可能使包括數(shù)家大型開發(fā)商在內(nèi)的很多開發(fā)商承受嚴(yán)峻的流動(dòng)性壓力。符蓓表示,銷售額下降和國內(nèi)外信貸緊縮是推動(dòng)開發(fā)商流動(dòng)性壓力上升的主要因素。標(biāo)普稱,最扛不住銷售額下降打擊的開發(fā)商有6家:其中合生創(chuàng)展赫然在列。
無獨(dú)有偶,9月28日,穆迪也下調(diào)了包括合生創(chuàng)展在內(nèi)的兩家內(nèi)地房地產(chǎn)公司的評級展望由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面,稱中國房地產(chǎn)市場降溫以及兩家公司銷售不穩(wěn)定是下調(diào)至負(fù)面的主要原因。同時(shí),穆迪給予合生創(chuàng)展企業(yè)家族評級為B1,優(yōu)先無抵押美元票據(jù)評級為B2。穆迪分析師JIMING ZOU表示,調(diào)級的原因主要是因?yàn)楹仙匿N售過度依賴一線城市,限購政策將極大影響房屋需求并限制公司銷售,銷售的下降將影響償債能力,利息保障倍數(shù)低于2-3倍,而這將降低公司的融資能力。穆迪表示,受制于宏觀調(diào)控,合生創(chuàng)展的銷售額將較去年同期有所下降,而公司計(jì)劃進(jìn)入二三線城市以及商業(yè)地產(chǎn)的策略仍未見效。公司家族債B1的評級反應(yīng)了公司在激進(jìn)的土地并購策略后面臨了較高的運(yùn)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
一周之內(nèi),兩家國際權(quán)威機(jī)構(gòu),對合生創(chuàng)展“痛下殺手”。人們不僅要問,合生創(chuàng)展究竟是怎么了?
迫于調(diào)整,轉(zhuǎn)型高端地產(chǎn)
2010年9月29日,被業(yè)內(nèi)人士被冠以“新政”的新“國五條”出臺后,眾多開發(fā)商感到了來自于新政策方面的壓力。特別是傳統(tǒng)住宅的大型開發(fā)商,在住宅市場前景難料之時(shí),紛紛開始布局“轉(zhuǎn)型”。合生創(chuàng)展也不例外,一方面,他們清楚地意識到政府此輪政策調(diào)控的決心與力度;另一方面;出于對自身企業(yè)發(fā)展的判斷,在進(jìn)軍高端地產(chǎn)的基礎(chǔ)上,著力完善從住宅到商業(yè)的“全系地產(chǎn)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。即從簡單地開發(fā)普通住宅向產(chǎn)品、環(huán)境、配套、物業(yè)、教育、社區(qū)文化、社區(qū)互動(dòng)、綠色環(huán)保、增值服務(wù)和公益慈善十個(gè)方面進(jìn)行全方位拓展。就象合生創(chuàng)展總裁薛虎所說的那樣,“以往的企業(yè)發(fā)展更多體現(xiàn)的是資源屬性,以土地、資金等資源的高度集中來取得發(fā)展,但隨著行業(yè)的不斷發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型要求,開發(fā)商未來將越發(fā)需要以經(jīng)營能力和獨(dú)特模式為核心競爭力。”并說:“由于城市核心區(qū)土地越來越稀缺,加上地方政府逐漸成熟和位勢改變,以往通行的大規(guī)模造城已經(jīng)失去了存在的可能性,單純依靠規(guī)模開發(fā)已經(jīng)不再是房地產(chǎn)企業(yè)的長久生存之道。”從而,在兩方面的壓力下,合生創(chuàng)展開始了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
轉(zhuǎn)型高端地產(chǎn),對合生創(chuàng)展來說,是在做好住宅和商業(yè)地產(chǎn)的核心板塊的同時(shí),著力打造國際級酒店和自營部分的酒店地產(chǎn)、高爾夫與旅游地產(chǎn)、體現(xiàn)全新生活理念和提升個(gè)人藝術(shù)修養(yǎng)的文化地產(chǎn)、政企合作平臺下的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)以及面向未來的養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)板塊。例如在北京的合生霄云路8號,就是其轉(zhuǎn)型高品質(zhì)地產(chǎn)的代表之作。
按照國外地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn),商業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)之后的更高級發(fā)展階段,也是更可靠的避風(fēng)港和更穩(wěn)定的利潤源。但在國內(nèi)針對住宅嚴(yán)厲調(diào)控的情況下,商業(yè)地產(chǎn)同樣存在著風(fēng)險(xiǎn)。有行業(yè)專家指出,今年以來,由于各大開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型,導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資升溫,部分城市出現(xiàn)量價(jià)齊升而租金回報(bào)率下降的局面,價(jià)格泡沫隱現(xiàn)。同時(shí),隨著貨幣信貸的持續(xù)收緊,進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的資金也開始出現(xiàn)外流的趨勢;一旦資金退出,商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。特別是當(dāng)供大于求出現(xiàn)嚴(yán)重背離時(shí),就會有大量的商業(yè)物業(yè)滯銷堆積,使開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)斷裂,進(jìn)而引起各種連鎖反應(yīng)。合生創(chuàng)展的轉(zhuǎn)型和因此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),正如薛虎在接受媒體采訪時(shí)曾表示的:“目前業(yè)務(wù)模式調(diào)整已經(jīng)基本定型,這段時(shí)期是合生創(chuàng)展蓄勢的過程,轉(zhuǎn)型一定會付出一些代價(jià)。”
調(diào)控之下,遭遇“錢緊”之痛
受制于中心城市項(xiàng)目遭遇限購,今年以來,合生創(chuàng)展在“限貸”、“限購”和銷售受阻的情況下,遭遇“錢緊”之痛。8月26日,合生創(chuàng)展(0754.HK)公布了2011年半年度經(jīng)營業(yè)績;半年報(bào)顯示,截止今年六月底的中期業(yè)績,中期純利10億 ,倒退33%;合約銷售額53.25億人民幣,按年減少11.7%;平均售價(jià)每平方米14,714元,下跌22%。對此摩根大通認(rèn)為,合生創(chuàng)展資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢,業(yè)務(wù)集中在一線城市,有政策風(fēng)險(xiǎn),加上經(jīng)營透明度低,企業(yè)管理欠佳,目標(biāo)價(jià)由8.5元削至5.4元,較2011/2012年平均資產(chǎn)凈值折讓70%。其股票維持 “減持”評級。
更令合生創(chuàng)展始料未及的是,盡管此輪房地產(chǎn)調(diào)控暫未涉及商業(yè)地產(chǎn),但在銀行信貸資源收緊的情形下,購房者從商業(yè)銀行獲取貸款的時(shí)間,則相比以往要緩慢。某客戶經(jīng)理表示:“各家支行都有額度,目前額度用盡了,可以先申請,然后等到明年放貸”。 合生創(chuàng)展為解決資金難題,一方面將眼光瞄準(zhǔn)到二三線城市,另一方面在境外融資了3億美元,用于二三線城市項(xiàng)目擴(kuò)張和高端產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型。但事與愿違,調(diào)控之下,資金回流緊張問題仍然難以解決。
為了“套現(xiàn)”,合生創(chuàng)展不得不在銷售上大做文章。他們一方面開展品牌項(xiàng)目低售優(yōu)惠活動(dòng),如上半年曾在位于北京望京區(qū)域的麒麟社推出“最高優(yōu)惠30萬”的活動(dòng);位于海淀區(qū)的珠江摩爾國際中心推出的100平米以上房源享受“1萬抵20萬”、100平米以下房源享受“1萬抵15萬”優(yōu)惠活動(dòng),等等。 另一方面進(jìn)行打折促銷活動(dòng),如今年8月底在廣州海珠區(qū)開盤的“帝景國際”打出折扣促銷價(jià),原定均價(jià)為2.8萬元/平方米左右,折后只有2.4萬元/平方米;9月24日,位于惠州大亞灣區(qū)的合生濱海城項(xiàng)目海景洋房高層開盤發(fā)售,定位高端樓盤的濱海城項(xiàng)目的均價(jià)只高出周邊普通房屋均價(jià)2000元左右,均價(jià)只有7200元/平方米。如此等等,其目的是加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和銷售回籠的速度。
在目前的形勢下,走高端產(chǎn)品線路的合生創(chuàng)展,出現(xiàn)業(yè)績下滑的態(tài)勢,似乎是在劫難逃的。對此,中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為:“資金回流緊張將導(dǎo)致企業(yè)不得不選擇新的融資渠道。如果資金鏈持續(xù)緊張,企業(yè)可能將繼續(xù)進(jìn)行債務(wù)融資,以保證項(xiàng)目開發(fā)。鑒于當(dāng)前的資金規(guī)模,合生創(chuàng)展轉(zhuǎn)型需要把握尺度,切勿為了規(guī)避樓市政策而急于整體轉(zhuǎn)型,需要著重考慮自身資金狀況以及項(xiàng)目優(yōu)勢。”
?。ū疚膩碓矗盒氯A網(wǎng) 作者 楊光)
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