房地產(chǎn)投資減速過(guò)快將加劇樓市供需失衡

今年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策作用下，我國(guó)仍有少數(shù)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，穩(wěn)定房?jī)r(jià)壓力增大。根據(jù)國(guó)務(wù)院督察組的報(bào)告，各地高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施。既然調(diào)控政策已經(jīng)得到很好落實(shí)，為何房?jī)r(jià)依然居高不下？其中的原因比較復(fù)雜。而住宅市場(chǎng)投資規(guī)模增速受到限制，顯然會(huì)影響到未來(lái)住宅供應(yīng)量的增長(zhǎng)，有可能加劇而不是改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的格局，進(jìn)而增強(qiáng)消費(fèi)者的漲價(jià)預(yù)期，促動(dòng)提前消費(fèi)，并就此形成惡性循環(huán)。

國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，特別是對(duì)于投資和投機(jī)性購(gòu)房需求的抑制取得明顯成效，但目前還沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)回落的預(yù)期目標(biāo)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積4.9億平方米，同比下降6.6%，商品房銷(xiāo)售額2.9萬(wàn)億元，下降0.5%。商品房銷(xiāo)售額的下降幅度明顯低于銷(xiāo)售面積的下降幅度，因此我們可以近似地認(rèn)為商品房的名義銷(xiāo)售價(jià)格是上漲的。在投資和投機(jī)性購(gòu)房需求被擠出的情況下，房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有出現(xiàn)回落趨勢(shì)，是否預(yù)示著消費(fèi)性住房需求仍然沒(méi)有得到滿(mǎn)足，或者說(shuō)住房市場(chǎng)依然保持供不應(yīng)求的局面？在供求失衡和市場(chǎng)機(jī)制作用下，房?jī)r(jià)上漲將是必然結(jié)果。當(dāng)然，如果沒(méi)有現(xiàn)行的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲幅度還有可能更高。

促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡和價(jià)格穩(wěn)定的基本手段，應(yīng)當(dāng)是刺激房地產(chǎn)業(yè)增加供應(yīng)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的直接影響下，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)資金緊張的情況，限制了其投資規(guī)模和生產(chǎn)能力。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速自去年以來(lái)逐月下降，前7個(gè)月為5.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.2%，是近年少有的個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)率，去年同期則是增長(zhǎng)23.1%。

資金緊張無(wú)疑會(huì)迫使企業(yè)控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度和節(jié)奏。以住宅市場(chǎng)為例，全國(guó)住宅投資規(guī)模累積量增速自今年年初以來(lái)一路回落，從2月的23.2%下降到7月的10.7%，其中90平方米以下普通住房的投資規(guī)模增速?gòu)?8.9%下降到13.3%。住宅市場(chǎng)投資規(guī)模增速受到限制，顯然會(huì)影響到未來(lái)住宅供應(yīng)量的增長(zhǎng)。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，超額利潤(rùn)是促使生產(chǎn)者增加投資和產(chǎn)量的直接原因。而在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成無(wú)形壓力，價(jià)格對(duì)于投資的指導(dǎo)作用削弱，開(kāi)發(fā)商不太容易從未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲中謀求超額利潤(rùn)，自然也就沒(méi)有了繼續(xù)追加投資的動(dòng)力。

前7個(gè)月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積10.4億平方米，同比下降9.8%；其中住宅新開(kāi)工面積7.7億平方米，下降13.4%。在發(fā)達(dá)國(guó)家，這一指標(biāo)的下降預(yù)示著住宅市場(chǎng)正在走向蕭條，而我國(guó)的情況顯然并不是這樣。

一方面市場(chǎng)存在旺盛的購(gòu)買(mǎi)需求，另一方面是供應(yīng)方陷入資金困局。諸多障礙阻止更多資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，其中比較重要的是體制性和政策性障礙。比如，行業(yè)性或地區(qū)性進(jìn)入門(mén)檻，將產(chǎn)業(yè)投資資金攔在門(mén)外；主業(yè)并非房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)被要求限期退出；社會(huì)閑置資金流入房地產(chǎn)業(yè)缺乏合理渠道；現(xiàn)行的土地拍賣(mài)機(jī)制和諸多稅費(fèi)項(xiàng)目，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本等。

對(duì)于如何增加住宅市場(chǎng)的有效供給，學(xué)界向來(lái)有截然不同的兩條思路：一為政府主導(dǎo)思路，一為市場(chǎng)主導(dǎo)思路。所謂政府主導(dǎo)思路，是指由中央政府和地方政府出面組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資，以保障性住房建設(shè)和集資建房等非商業(yè)性模式，作為滿(mǎn)足群眾住宅需求的主要手段。所謂市場(chǎng)主導(dǎo)思路，強(qiáng)調(diào)打破行業(yè)和地區(qū)壟斷，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制基礎(chǔ)作用，引導(dǎo)社會(huì)資金流入房地產(chǎn)業(yè)，以增加商品住宅供應(yīng)的方式，緩解市場(chǎng)供需矛盾。

現(xiàn)行的市場(chǎng)調(diào)控政策實(shí)際上是對(duì)以上兩條思路的綜合，仍然寄希望于市場(chǎng)機(jī)制，以房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為主導(dǎo)目標(biāo)，同時(shí)又對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行實(shí)施了較強(qiáng)的行政干預(yù)。實(shí)踐證明，調(diào)控政策對(duì)于消費(fèi)者產(chǎn)生了較強(qiáng)的約束力，而對(duì)地方政府的約束力則偏弱，主要體現(xiàn)在增加住宅用地供應(yīng)方面。據(jù)國(guó)務(wù)院督察組報(bào)告，部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，有的城市完成還不到計(jì)劃的10%。

有效的土地供應(yīng)是住房建設(shè)的先決條件。地方政府出于調(diào)控本地土地價(jià)格，增加土地出讓金收入的考慮，有可能在價(jià)格走低時(shí)減少土地供應(yīng)，目前還缺乏有力的政策措施增強(qiáng)對(duì)地方政府的約束力。至于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在信息公開(kāi)、誠(chéng)信交易方面的要求，由于缺乏細(xì)致統(tǒng)一的可操作性規(guī)定以及相應(yīng)的懲戒措施，使政策力度有所減弱。

顯然，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的有效供應(yīng)量，需要在增加土地供應(yīng)的前提下，積極擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模。目前可以考慮的措施包括：鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用多種融資手段，增加到位資金數(shù)額，銀行和證券監(jiān)管部門(mén)應(yīng)為此創(chuàng)造必要的政策環(huán)境；推動(dòng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)投資主體多元化，鼓勵(lì)符合條件并有投資能力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)；繼續(xù)弱化房地產(chǎn)特別是住宅的投資功能，堅(jiān)持和完善現(xiàn)行的限購(gòu)措施，適當(dāng)增加以投資為目的的住宅的持有成本。

總之，目前房地產(chǎn)投資規(guī)模回落的勢(shì)頭，可能會(huì)在房地產(chǎn)企業(yè)出清庫(kù)存以后，減少明后年住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)量，不利于鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，值得各方面密切關(guān)注并認(rèn)真研究對(duì)策。(中國(guó)證券報(bào))