運(yùn)動(dòng)健將、行業(yè)領(lǐng)袖、企業(yè)家，在諸多稱(chēng)號(hào)中，郁亮笑稱(chēng)自己最中意的還是被人稱(chēng)作“靚仔”。本月7日，記者時(shí)隔一年在杭州再見(jiàn)到郁亮，瘦身后的他絲毫沒(méi)有反彈的跡象。除了仍癡迷于運(yùn)動(dòng)健身、登山騎車(chē)外，身為萬(wàn)科的掌門(mén)人，不管郁亮愿不愿意，人們對(duì)他最為關(guān)注的，仍是在他眼中樓市政策及市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)，以及萬(wàn)科的一舉一動(dòng)。

一年前拋出“房地產(chǎn)上下半場(chǎng)論”的郁亮，眼下依然認(rèn)為“冬天模式”還將持續(xù)，并坦言“不要對(duì)政策轉(zhuǎn)向抱有僥幸心理”。他更進(jìn)一步表示，未來(lái)十年內(nèi)，房地產(chǎn)絕不應(yīng)自恃為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“主角”，而應(yīng)明確“配角”的定位。針對(duì)近期的頻繁拿地，雖然郁亮強(qiáng)調(diào)“這與看好后市并無(wú)直接關(guān)聯(lián)”，但據(jù)記者了解，未來(lái)四個(gè)月將是萬(wàn)科今年的拿地高峰，或?qū)⒊^(guò)前8個(gè)月拿地總和，并將保持600億左右的推貨量。

房地產(chǎn)業(yè)好日子一去不返

“過(guò)去房地產(chǎn)一直被定義為支柱產(chǎn)業(yè)，我現(xiàn)在覺(jué)得這個(gè)定位是有問(wèn)題的。”對(duì)于萬(wàn)科未來(lái)的發(fā)展，郁亮認(rèn)為首先要擺正行業(yè)定位。在郁亮看來(lái)，房地產(chǎn)今后更應(yīng)該是個(gè)配套產(chǎn)業(yè)，服務(wù)于整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)。“房地產(chǎn)未來(lái)絕不再是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主角，而是配角。只有搞清楚行業(yè)定位，企業(yè)才能在樓市下半場(chǎng)抓到更多機(jī)會(huì)，行業(yè)前景依然不可限量。”郁亮表示。

郁亮強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)作為配角的下半場(chǎng)雖然仍處在“黃金時(shí)期”，但這種表述并不意味他認(rèn)為樓市調(diào)控政策有放松的可能。

“房地產(chǎn)行業(yè)的上半場(chǎng)過(guò)于輝煌。”郁亮坦言，房地產(chǎn)過(guò)去那種好日子一去不復(fù)返，未來(lái)樓市調(diào)控將會(huì)長(zhǎng)期化。基于對(duì)市場(chǎng)和政治環(huán)境的深刻認(rèn)識(shí)，郁亮與萬(wàn)科一向“少說(shuō)話、多做事”，對(duì)“限購(gòu)”、房產(chǎn)稅等種種樓市政策，郁亮一概不予評(píng)論，不做預(yù)測(cè)。

既然“冬天很漫長(zhǎng)”，郁亮和萬(wàn)科的態(tài)度都是練好體魄，長(zhǎng)期作戰(zhàn)。萬(wàn)科在下半場(chǎng)開(kāi)局的應(yīng)對(duì)策略首先是在產(chǎn)品上動(dòng)腦筋。“房子的戶(hù)型該變小的變小，該調(diào)整的調(diào)整，原來(lái)做兩房的面積，現(xiàn)在想辦法變成了三房。”郁亮表示，除了要造出好的房子，更要提供好的服務(wù)。

萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)策略之二，就是進(jìn)一步開(kāi)拓海外市場(chǎng)。事實(shí)上，萬(wàn)科今年在香港已有所動(dòng)作。今年7月，萬(wàn)科斥資10億港元完成了香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)的收購(gòu)，標(biāo)志著萬(wàn)科國(guó)際化戰(zhàn)略的全面啟動(dòng)，而此前輿論只是將之簡(jiǎn)單解讀為“海外融資”。郁亮進(jìn)一步透露，萬(wàn)科近期剛剛成立了香港管理部，接下來(lái)會(huì)成立一個(gè)美國(guó)業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，在全球?qū)で髽I(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

對(duì)于國(guó)際化戰(zhàn)略，郁亮稱(chēng)，“萬(wàn)科的任何國(guó)際化計(jì)劃都必須有當(dāng)?shù)睾献骰锇?，這是一個(gè)前提”，而其產(chǎn)品定位更為直接，就是“賣(mài)給中國(guó)內(nèi)地居民的中高端房產(chǎn)。” 對(duì)于境外造房的首個(gè)落點(diǎn)，郁亮并沒(méi)有明確表態(tài)：“中國(guó)人去哪里的人最多，萬(wàn)科就去哪里。”

未來(lái)四個(gè)月迎拿地高峰

從今年5、6月開(kāi)始，萬(wàn)科一改上半年的低調(diào)沉默，頻繁出手拿地，單月獲地量逐月攀升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自4月開(kāi)始出手土地市場(chǎng)以來(lái)，萬(wàn)科今年至今已新增項(xiàng)目共27個(gè)，共需支付的地價(jià)款約120億元。而在9月的第一周，萬(wàn)科繼續(xù)在廣州、合肥共花費(fèi)46.7億拿地。

作為行業(yè)領(lǐng)袖，業(yè)界關(guān)心萬(wàn)科說(shuō)什么，更關(guān)注萬(wàn)科做什么，近期大舉拿地一時(shí)被外界解讀為體現(xiàn)出萬(wàn)科對(duì)后市政策及市場(chǎng)的樂(lè)觀態(tài)度。“人們常說(shuō)一葉知秋，但在萬(wàn)科拿地這個(gè)問(wèn)題上，大家想得過(guò)于復(fù)雜。”郁亮表示，萬(wàn)科近期的頻繁拿地與對(duì)后市是否看好并無(wú)直接關(guān)系。上半年政府幾乎沒(méi)怎么放地，下半年才開(kāi)始陸續(xù)加大土地供應(yīng)量。萬(wàn)科目前手握470億元現(xiàn)金，有合適地塊當(dāng)然要適時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。“不論市場(chǎng)好不好，我們都要買(mǎi)地，萬(wàn)科只會(huì)靠做房子賺錢(qián)，沒(méi)別的本事。不買(mǎi)地我們餓死了怎么辦？”

不斷增長(zhǎng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相信也是促使萬(wàn)科有底氣拿地的原因之一。截至8月末，萬(wàn)科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積802.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額842.8億元。郁亮表示，今年萬(wàn)科的銷(xiāo)售肯定會(huì)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，不過(guò)在談到未來(lái)四個(gè)月公司的拿地與供貨計(jì)劃時(shí)，郁亮表示萬(wàn)科從不做計(jì)劃。

雖然郁亮堅(jiān)稱(chēng)萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)安排都是跟著市場(chǎng)變化而變化，但作為年銷(xiāo)售額超過(guò)千億的超級(jí)房企，完全不做計(jì)劃是不可能的。記者從一家知名券商處獲悉，在其通過(guò)與萬(wàn)科高層的電話會(huì)議交流后了解到，7月至今萬(wàn)科買(mǎi)地量有明顯上升，但從權(quán)益金額占銷(xiāo)售額比例來(lái)看，此前拿地還只是補(bǔ)貨概念，未來(lái)四個(gè)月可能是萬(wàn)科買(mǎi)地的真正高峰。“目前萬(wàn)科的買(mǎi)地進(jìn)程尚未過(guò)半，未來(lái)4個(gè)月獲地量將會(huì)比前8個(gè)月的總和更多。”該券商透露。

而對(duì)于年底的供貨量，記者了解到，8月一般是市場(chǎng)淡季，但萬(wàn)科今年8月推盤(pán)量達(dá)到120億元，明顯大于7月的100億元左右。9月推盤(pán)量可能比此前預(yù)計(jì)的要少，在140億元左右，10月則將有所增加。未來(lái)四個(gè)月，萬(wàn)科將有約600億元的推貨量，下半年整體推盤(pán)量明顯高于去年同期，今年整體銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)沒(méi)有問(wèn)題。