中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期部分商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸呈現(xiàn)“定向?qū)捤?rdquo;趨勢(shì)。針對(duì)全國(guó)大型房企，特別是全國(guó)50強(qiáng)房企以及“五證齊全”的樓盤項(xiàng)目，銀行開發(fā)貸支持力度普遍加大。

專家認(rèn)為，部分銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款“定向?qū)捤?rdquo;，將在一定程度上有利于增加普通商品住宅的供給、保證部分優(yōu)質(zhì)在建項(xiàng)目的進(jìn)度。但“定向?qū)捤?rdquo;并不能逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)全行業(yè)資金面相對(duì)偏緊的狀況，房?jī)r(jià)也不具備全面反彈的條件和基礎(chǔ)。

開發(fā)貸“有限寬松” 50強(qiáng)房企受益

多位銀行業(yè)人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，近期房地產(chǎn)開發(fā)貸款“定向?qū)捤?rdquo;趨勢(shì)明顯，各商業(yè)銀行對(duì)全國(guó)大型房企拋出“橄欖枝”。“大部分銀行要求房企是全國(guó)50強(qiáng)，有的銀行要求房企至少是全國(guó)100強(qiáng)。”

業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，今年二季度以來，全國(guó)大部分地區(qū)樓市成交量持續(xù)回升，房企資金回流速度明顯加快，降低了房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力仍較大的背景下，相對(duì)于其他行業(yè)和領(lǐng)域的貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的質(zhì)量較好，商業(yè)銀行的信貸投放偏好仍較強(qiáng)烈。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金59714億元，同比增長(zhǎng)9.1%，增速比1-7月提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款9886億元，增長(zhǎng)11.2%。中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這是今年4月以來，國(guó)內(nèi)貸款增速首次恢復(fù)到兩位數(shù)。

一家國(guó)有大型商業(yè)銀行上海分行的信貸部人士稱：“下半年以來房地產(chǎn)開發(fā)貸確實(shí) 松動(dòng) 了。而在去年下半年到今年上半年，我們的開發(fā)貸業(yè)務(wù)基本就停掉了。無論是大房企還是小房企，都不批貸?，F(xiàn)在開發(fā)貸業(yè)務(wù)可以做了，而且審批速度比較快。我們上個(gè)月就批復(fù)了好幾筆房地產(chǎn)開發(fā)貸。我們的要求是至少是全國(guó)100強(qiáng)房企，一般全國(guó)50強(qiáng)的房企或合作較多的大型房企拿到貸款沒有太大問題。”目前各家商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款執(zhí)行名單制管理，只要進(jìn)入“大名單”的房企，在開發(fā)貸額度和批貸方面都有極大優(yōu)勢(shì)。

另一家股份制銀行北京分行信貸部人士表示：“最近兩個(gè)月明顯感覺到開發(fā)貸發(fā)放有所放松，尤其是針對(duì)全國(guó)大型房企、五證齊全的樓盤項(xiàng)目。在部分地區(qū)，針對(duì)一些實(shí)力較強(qiáng)的地方房企，我們的開發(fā)貸政策也從 退出 轉(zhuǎn)為 不支持 了。也就是說，如果項(xiàng)目很優(yōu)質(zhì)，還是可以對(duì)地方房企提供開發(fā)貸的。”該人士表示，雖然開發(fā)貸批貸的速度有所加快，但仍要有五證齊全、必須是普通商品住宅等要求。

拿地意愿提升 貸款需求增加

業(yè)內(nèi)人士透露，商業(yè)銀行針對(duì)全國(guó)大型房企的“優(yōu)待”由來已久，此前各商業(yè)銀行有房企“紅名單”，只有“紅名單”上的房企才能獲得開發(fā)貸款。去年下半年以后，各商業(yè)銀行實(shí)行名單制管理，收窄了開發(fā)貸款投放范圍。而在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為嚴(yán)厲的時(shí)候，大型房企在批貸方面也不太容易。

“眼下的情況就是大房企 吃肉 ，小房企 喝湯 了。”上海市一家中小房企的負(fù)責(zé)人楊曦直言，近期開發(fā)貸的確出現(xiàn)一定寬松，但是中小房企申請(qǐng)貸款仍舊不是那么容易。某些在地方上實(shí)力雄厚的城投企業(yè)，或者有央企背景的中小房企，近期在銀行也能獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款。他表示：“近期房地產(chǎn)信托這條融資渠道也較為活躍。據(jù)我了解，不少中小房企到期還本付息的問題都通過房地產(chǎn)信托渠道解決了。”

某全國(guó)性的龍頭房企相關(guān)人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，大型房企對(duì)于開發(fā)貸“定向?qū)捤?rdquo;的感受一般比較滯后，因?yàn)榈胤椒止痉答伒娇偛啃枰獌扇齻€(gè)月的時(shí)間。該人士稱，大型房企更關(guān)心的是銀行對(duì)于企業(yè)的授信額度，并表示“近期正在申請(qǐng)新的開發(fā)貸額度”。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)（微博）表示，在住宅交易回暖的背景下，房企資金回籠較為明顯，資金面大大改觀。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著幾個(gè)月來的成交量上漲，房企資金壓力明顯改善。同時(shí)，樓市庫存減少，房企對(duì)后市的預(yù)期與上半年相比也產(chǎn)生了較大變化，拿地積極性提高，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸的需求也在上升。

鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，保利、萬科、龍湖、華潤(rùn)等10家龍頭房企，年內(nèi)置地金額已達(dá)820億元。進(jìn)入9月以后，萬科等龍頭房企拿地力度依然不小。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，對(duì)房企而言，在經(jīng)歷了近20個(gè)月的持續(xù)去庫存化后，各房企拿地補(bǔ)倉迫在眉睫，房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求必然增大。

行業(yè)資金偏緊 房?jī)r(jià)難以反彈

住建部政策研究中心副主任王玨林稱，近期整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款都有所放松，包括個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款。而這對(duì)于保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，加大普通商品住宅供給等都有好處。“但這也和宏觀調(diào)控思路相關(guān)，目前的通脹壓力有所減輕，銀行信貸有稍微放松的條件。”他強(qiáng)調(diào)，監(jiān)管部門目前仍要求商業(yè)銀行執(zhí)行差別化的信貸政策，房?jī)r(jià)還不具備反彈條件。

陳國(guó)強(qiáng)也指出，“定向?qū)捤?rdquo;就意味著房地產(chǎn)開發(fā)貸款不會(huì)全面松動(dòng)，當(dāng)前房地產(chǎn)全行業(yè)的資金鏈仍偏緊，房?jī)r(jià)尚難反彈。他表示，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)不能誤讀某些信號(hào)。“近期住建部的表態(tài)再次給業(yè)界釋放信號(hào)，即不允許放松調(diào)控，新政預(yù)案也在準(zhǔn)備之中。”

銀行業(yè)內(nèi)人士表示，未來商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸一定是“有張有弛”。一位接近監(jiān)管層的人士透露，對(duì)存在還款壓力的房企尤其是中小房企，監(jiān)管層要求商業(yè)銀行督促其通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、出售股權(quán)、增加抵押物等方式，盡快釋放風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理，繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報(bào)告制度，防止盲目擴(kuò)張。重點(diǎn)關(guān)注今明兩年到期的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的監(jiān)測(cè)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，樓市調(diào)控政策微調(diào)仍然是大趨勢(shì)。從房?jī)r(jià)角度而言，房?jī)r(jià)在四季度難以有反彈的機(jī)會(huì)。限購與限貸本質(zhì)上并沒有松動(dòng)或者取消，去投資化的樓市調(diào)控政策還在執(zhí)行，整體市場(chǎng)均價(jià)仍然會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前來看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量在8月有所放大，信貸寬松趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。