每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉林鵬 杜冉樂 實習記者 謝振宇    

每經(jīng)記者 劉林鵬 杜冉樂 實習記者 謝振宇

歷經(jīng)兩年磕絆之后，龍湖地產(chǎn)在全國打造的三大標志性旅游度假產(chǎn)品之一的云南玉溪“仙湖錦繡”項目，近期迎來全面開工建設。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從玉溪市江川縣國土局了解到，早在2010年已掛牌出讓的 “仙湖錦繡”相關地塊，因其部分地塊拆遷進展不順利等因素影響，導致此項目中間出現(xiàn)停工，直至2012年底開始復工，到今年2月初才正式全面開工建設。

當時，龍湖地產(chǎn)以4.45億元取得了玉溪市江川縣撫仙湖畔的1781畝土地，欲打造一個集度假酒店、風情商業(yè)街以及養(yǎng)生中心在內的“仙湖錦繡”旅游地產(chǎn)項目。

龍湖地產(chǎn)品牌總監(jiān)許桐琿告訴記者，畢竟是一個大項目，因而該項目規(guī)劃時間相對較長，還涉及環(huán)評等方面，導致開發(fā)進度緩慢，但項目出發(fā)點早已超出了“開發(fā)商”的概念，對龍湖地產(chǎn)來說，這將是更大的責任，就是促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。“今年，該項目會有部分住宅、商業(yè)推出。”

“仙湖錦繡”進度緩慢/

開發(fā)“仙湖錦繡”項目是龍湖地產(chǎn)進軍云南市場的首次試水，也被稱為是云南省迄今為止投資最大的高端旅游項目，但其路途并不順利。

昨日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從江川縣國土局獲悉，“仙湖錦繡”項目一共分為10幅地塊出讓，出讓時間為2010年10月，占地面積達1780畝，合計1187833平方米，其中商服用地990500平方米、住宅用地197333平方米，成交金額為4.45億元。

據(jù)悉，拿地者為“云南江川仙湖錦繡旅游物業(yè)發(fā)展有限公司”，注冊資本為2.55億元，注冊時間是2010年3月。資料顯示，該公司其實就是龍湖地產(chǎn)在江川縣注冊的公司。

按照龍湖地產(chǎn)的規(guī)劃，項目總投資達450億元，共分四期開發(fā)，一期3年完成投資70億元、5年完成投資100億元，一期擬建設2座五星級酒店、30萬平方米商業(yè)街、3個國際度假社區(qū)、1個國際級養(yǎng)生醫(yī)院。

記者從新華網(wǎng)云南頻道了解到，“仙湖錦繡”項目一期工程曾在拿地之后的2011年2月底正式開工，但開工之后卻遭遇坎坷，中間出現(xiàn)長時間的停工。

據(jù)《玉溪日報》報道，早在2010年5月，江川縣就舉行了“仙湖錦繡”項目（一期）江城片區(qū)征租地簽字儀式，時任該縣縣委常委、副縣長的羅躍崗在儀式上要求，全縣各級各相關部門要做好項目征租地工作，舉全縣之力推進項目順利實施。

江川縣廣播電視臺相關人士表示，在“仙湖錦繡”項目地塊出讓之時，除凈地之外，仍有不少民房待拆，其中包括圍繞撫仙湖的一些違章建筑，這使項目出現(xiàn)了停工。

江川縣國土局辦公室相關人士亦告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該地塊涉及農民房屋，還有一些農用地等，自土地出讓協(xié)議簽訂之后，因群眾工作沒有做到位，地塊上的房屋拆遷遇到阻力，未能按時拆掉。

對此，許桐琿解釋稱，“仙湖錦繡”項目是龍湖地產(chǎn)配合當?shù)卣猩桃Y乃至推進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的重大項目，涉及規(guī)劃、環(huán)評等，比較復雜，這使開發(fā)進度放緩。

不過據(jù)記者了解，“仙湖錦繡”項目已于2012年底開始復工，今年2月進入全面建設。龍湖集團董事長吳亞軍在今年2月底也曾表示，集團將匹配足夠的資金和資源，全力打造“仙湖錦繡”項目。

龍湖面臨“換土”工程/

雖然項目已復工，龍湖地產(chǎn)還面臨著不小的成本和市場壓力，其首先要解決的一項是土壤改造和環(huán)保難題。

據(jù)悉，早在2010年10月拿地之前，重慶龍湖企業(yè)拓展公司就已將關于該項目的水土保持方案報玉溪江川當?shù)夭块T及云南省級部門，并通過審批。

在2011年此項目首次對外展示時，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪曾公開表示，由于撫仙湖附近地塊存在嚴重石漠化問題，玉溪“仙湖錦繡”項目地塊薄而不連續(xù)，土壤相對貧瘠，持水能力較差，植被生長的自然條件差且恢復慢。為此，龍湖在此項目中生態(tài)改造的核心——“錦繡大地”工程，在設計和施工時采取更換土壤的方式，換土回填——這幾乎相當于重新造山。換土后，龍湖的又一大舉措是更換地塊上的所有植被。

關于“仙湖錦繡”項目的環(huán)境改造工程，許桐琿表示，這是一個系統(tǒng)工程，“這也不是公司第一次做了”，該項目目前正在做相關規(guī)劃。

石漠化問題本就嚴重，若再大面積換土重填，是否會對區(qū)域環(huán)境造成一定影響？就此，昆明理工大學環(huán)境科學與工程學院副教授王海娟認為，“換土重填”具體要看所附土的來源和是否含重金屬等情況。

“若沒有，就不會對環(huán)境造成影響。換土再種植植物，是很好的嘗試，植被好了，綠化、水土保持都會做得很好。”王海娟對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，不過像這種大面積更換土壤種植植被，成本很高，“這些土的來源，本身改造的成本，都是問題”。

昆明理工大學副教授、建筑工程學院房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營教研室主任鄧曉盈也表示，龍湖地產(chǎn)玉溪項目后期可能會面臨建筑高成本的問題。云南的旅游地產(chǎn)項目大多都面臨的問題在于，項目旅游資源雖稀缺，但其所處的基礎設施都比較滯后，開發(fā)商來開發(fā)，首先要把基礎設施建設好，還要考慮環(huán)境保護的問題，“都是投資很大的環(huán)節(jié)”。

“所以，我們來評判其最終的利潤空間，需要算上環(huán)保投資、基礎設施改造成本，以及物價、勞動力成本等因素，其實際建設成本的整個成本，再和其銷售成本來比，綜合客觀評價，再來評判其獲利空間有多大。”鄧曉盈分析。

同時，國內旅游地產(chǎn)和云南當?shù)厥袌鲩_發(fā)過熱的外在因素，也在一定程度上對項目前景和龍湖地產(chǎn)發(fā)展存在不利影響。

據(jù)公開資料顯示，截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項目金額超過3000億元，旅游地產(chǎn)項目的投資占2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元的比例超6.2%。

而旅游財富網(wǎng)去年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資繼續(xù)井噴，投資上億元的簽約項目就有近70個，投資總規(guī)模達2600多億元。

“云南旅游地產(chǎn)的開發(fā)，這幾年，確實有點過度了。”鄧曉盈認為，開發(fā)商做旅游地產(chǎn)本身就面臨很大的風險，不僅它的投資風險非常大，還要看其所涉區(qū)域旅游資源的知名度，旅游資源整合的難易度，未來運營的前景，以及地方政府對于區(qū)域的規(guī)劃和推動作用等因素。

“這幾個方面是緊密結合的，對于開發(fā)商來說，這個風險肯定有，”鄧曉盈對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“龍湖玉溪項目的前景，我個人覺得是拭目以待。”