每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

已經(jīng)計(jì)提了逾2億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的招商地產(chǎn)上海佘山瓏原項(xiàng)目再度降價(jià)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海五一房展會(huì)上獲得了上述項(xiàng)目的最新宣傳DM廣告。上述廣告稱目前瓏原別墅起價(jià)僅為410萬元。而去年同期，瓏原別墅的最低起價(jià)是430萬元。

項(xiàng)目回籠資金僅8595萬

2011年3月，佘山瓏原項(xiàng)目以6折的價(jià)格對(duì)外銷售，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目對(duì)外宣稱，最低售價(jià)僅430萬元起。當(dāng)時(shí)有分析認(rèn)為該項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整已貼近成本價(jià)，甚至可能虧本。招商地產(chǎn)年報(bào)顯示，佘山瓏原項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資達(dá)33億元。根據(jù)佘山瓏原項(xiàng)目招拍掛時(shí)的文件，總建筑面積為104766平方米，這意味著項(xiàng)目每平方米的投入將超過3.14萬元。但項(xiàng)目的平均成交價(jià)格僅為29360元/平方米。

而招商地產(chǎn)也在隨后的2011年半年報(bào)中計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。半年報(bào)透露，招商根據(jù)存貨減值測(cè)試結(jié)果，對(duì)上海佘山瓏原項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備超2億元。

但上述項(xiàng)目的銷售卻依然乏力。招商地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示，截至去年年底，佘山瓏原項(xiàng)目的開發(fā)成本已經(jīng)達(dá)到24.42億元，但根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至目前，項(xiàng)目前期回籠的銷售金額僅為8595萬余元。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，造成佘山瓏原項(xiàng)目目前尷尬局面的主要原因，是該項(xiàng)目成本太高又定位失誤，虧本也賣不動(dòng)，只能不斷降價(jià)。

《時(shí)代周報(bào)》2012年12月底曾報(bào)道過關(guān)于佘山瓏原項(xiàng)目6折甩賣的事情，文章中有一位招商地產(chǎn)的高層曾表示，“降價(jià)也賣不出去，公司不指望那個(gè)項(xiàng)目。”當(dāng)時(shí)招商地產(chǎn)上海公司營銷部一位人士也稱，目前銷售工作已收回自己做，單套房源總價(jià)也已回歸到六七百萬元的水平，目前已無優(yōu)惠。

董秘：瓏原項(xiàng)目是個(gè)教訓(xùn)

但是，時(shí)隔五個(gè)月，招商瓏原項(xiàng)目卻再次促銷，并且制作了起價(jià)僅410萬元的廣告促銷單。這是否意味著上述項(xiàng)目將進(jìn)一步降價(jià)，瓏原項(xiàng)目的虧損會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大？

招商地產(chǎn)董秘劉寧接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，最近招商地產(chǎn)已經(jīng)不怎么去管佘山瓏原項(xiàng)目了，目前以410萬起售已經(jīng)是該樓盤的底價(jià)了，但類似房源不會(huì)多，可能只有1、2套，主要目的還是希望以此帶動(dòng)整體樓盤的銷售業(yè)績(jī)。

上海中原地產(chǎn)咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)此表示，目前市場(chǎng)普遍回暖，主要還是針對(duì)剛性需求的普通商品房，相反國內(nèi)高端物業(yè)的成交卻一直不景氣，而且從未來的政策層面來看，也不見得有回暖跡象，高端物業(yè)在這樣的背景下很難賣得動(dòng)，只有降價(jià)一條路。

宋會(huì)雍進(jìn)一步表示，佘山瓏原項(xiàng)目所在的地區(qū)高端物業(yè)比較密集，而該項(xiàng)目最早均價(jià)超過32000元/平方米，起點(diǎn)定得有點(diǎn)高，在沒有得到市場(chǎng)認(rèn)可的情況下再降價(jià)可能就失了先機(jī)，形成了不斷跌價(jià)的被動(dòng)局面。

劉寧對(duì)此表示，佘山瓏原項(xiàng)目對(duì)于招商地產(chǎn)來說是個(gè)教訓(xùn)，但也是一個(gè)比較特別的案例，因?yàn)樵擁?xiàng)目所屬區(qū)域高端物業(yè)較多，當(dāng)初在設(shè)計(jì)、開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的過程中也參考了周邊物業(yè)的定位。

此外，由于上海較國內(nèi)其他地區(qū)也有其特殊性，上海地區(qū)對(duì)于有關(guān)部門的政策執(zhí)行非常敏感，所以招商地產(chǎn)今后在上海的項(xiàng)目，無論大到地塊選址，還是小到戶型設(shè)計(jì)都會(huì)格外小心，但絕不會(huì)放棄這個(gè)區(qū)域。