上半年土地市場(chǎng)量縮價(jià)漲

業(yè)內(nèi)人士：一線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較足

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布1-6月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15721萬平方米，同比下降10.4%，同期的土地成交價(jià)款3699億元，增長(zhǎng)7.5%。地價(jià)上漲態(tài)勢(shì)明顯。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管從整體數(shù)據(jù)來看，全國(guó)商品房待售面積有所增加。但隨著供應(yīng)端各項(xiàng)指標(biāo)尚未完全改善，以及土地市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的影響，未來熱點(diǎn)城市的供需形勢(shì)仍堪憂，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較足。

下半年樓市成交量仍將平穩(wěn)增長(zhǎng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長(zhǎng)20.3%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)投資沖高回落，主要原因是一季度沖高的成交量透支市場(chǎng)需求，疊加信貸政策收緊影響了投資繼續(xù)放大。

盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個(gè)指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長(zhǎng)12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長(zhǎng)2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長(zhǎng)2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場(chǎng)供應(yīng)無虞。數(shù)據(jù)還顯示，6月末，全國(guó)商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。

上半年，房屋施工面積與房屋新開工面積等兩個(gè)指標(biāo)始終維持平穩(wěn)低速增長(zhǎng)，說明房企對(duì)后市持看穩(wěn)的態(tài)度，這也預(yù)示下半年樓市成交仍將持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

從成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國(guó)五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。

對(duì)于下半年市場(chǎng)走勢(shì)，中國(guó)指數(shù)研究院的分析認(rèn)為，下半年仍將是重點(diǎn)城市的推盤高峰，全年增長(zhǎng)無憂。在推盤力度加大的帶動(dòng)下，多數(shù)城市下半年成交量仍將好于去年同期。

土地市場(chǎng)發(fā)展存長(zhǎng)期隱患

1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15721萬平方米，同比下降10.4%；土地成交價(jià)款3699億元，增長(zhǎng)7.5%，增速提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。“量縮價(jià)漲”無疑已成土地市場(chǎng)的主旋律。

中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)顯示，上半年，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲36.6%，溢價(jià)率為14.5%。其中，二季度住宅、商辦用地溢價(jià)率均為近兩年最高值。從5月開始，北京、上海開始出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)、高溢價(jià)等現(xiàn)象，并催生數(shù)宗單價(jià)和總價(jià)“地王”。

值得注意的是，土地市場(chǎng)的高溢價(jià)更多體現(xiàn)在一線城市和部分二線城市。由于多數(shù)二三線城市的高庫存，區(qū)域土地市場(chǎng)仍然偏冷。上述機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)稱，二季度全國(guó)十大城市住宅用地樓面均價(jià)與百城平均水平差距進(jìn)一步擴(kuò)大，溢價(jià)率則持續(xù)高于百城平均水平。

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫表示，“地王”大多出現(xiàn)在北京、上海等一線城市，而且競(jìng)買者多為品牌開發(fā)商。這背后暗含著兩層信息：一是各大房企總體看好房地產(chǎn)未來的市場(chǎng)前景；二是同時(shí)也看到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，開始思考避險(xiǎn)。

房企考慮避險(xiǎn)更多是看到政府當(dāng)前的調(diào)控方向——將資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)推向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)中，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一定程度的“錢荒”。在這種情況下，蘇鑫認(rèn)為，未來土地價(jià)格將繼續(xù)呈現(xiàn)“蹺蹺板現(xiàn)象”，即核心城市土地價(jià)格繼續(xù)高歌猛進(jìn)，部分二三線城市則趨冷。受此影響，房?jī)r(jià)也可能呈現(xiàn)“蹺蹺板現(xiàn)象”，即核心城市的商辦物業(yè)價(jià)格將再次明顯上漲，而供應(yīng)量巨大的二三線城市價(jià)格將出現(xiàn)下滑。

土地市場(chǎng)的另一隱患可能影響到長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)走勢(shì)。自去年2月以來，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地面積已連續(xù)17個(gè)月為負(fù)增長(zhǎng)，盡管近期情況已有所改觀，但市場(chǎng)的長(zhǎng)期供應(yīng)無疑已經(jīng)受到影響。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，土地稀缺的局面還將存在，房?jī)r(jià)仍有上漲動(dòng)力。

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