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每經(jīng)記者 胡群 發(fā)自北京

今年上半年，信托規(guī)模成長(zhǎng)迅速，但下半年至今遭遇成長(zhǎng)瓶頸，種種限制已令信托規(guī)模徘徊在10萬億元以下很長(zhǎng)一段時(shí)間，好日子似乎正在遠(yuǎn)去。

作為信托產(chǎn)品傳統(tǒng)的絕對(duì)主力，地產(chǎn)信托也疲態(tài)顯露。“今年下半年到明年，房地產(chǎn)信托可能會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，尤其是三四線城市的小開發(fā)商項(xiàng)目。”新奧基金總裁熊俊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說道。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至第二季度末，房地產(chǎn)信托規(guī)模為8118.63億元，較2012年年底的6880.69億元增長(zhǎng)不少，但資金流向占比已從9.85%降至9.12%，且呈現(xiàn)逐季回落趨勢(shì)，占比快速下降，預(yù)示著房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸釋放。

用益信托工作室研究員廖鶴凱向記者表示，實(shí)際投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金應(yīng)高于信托業(yè)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，部分開發(fā)商聯(lián)合信托公司發(fā)行“隱形”房地產(chǎn)信托逃避監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權(quán)質(zhì)押、特定資產(chǎn)收益權(quán)、礦產(chǎn)、藝術(shù)品等進(jìn)行包裝。部分房地產(chǎn)公司通過改變標(biāo)的物和取消房地產(chǎn)信托名稱等方式，實(shí)現(xiàn)曲線融資。

除了資金流向占比下降，平均年化收益率也在下降。“房地產(chǎn)信托收益率下降，緣于資金市場(chǎng)利率下降，開發(fā)商的資金鏈有所好轉(zhuǎn)。”廖鶴凱稱，“但樓市回暖，房?jī)r(jià)止跌回升也是重要因素，投資者對(duì)樓市的風(fēng)險(xiǎn)情緒有所好轉(zhuǎn)，開發(fā)商融資的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)有所降低。”

逆勢(shì)之中，房地產(chǎn)基金卻異軍突起、風(fēng)頭正勁，房地產(chǎn)信托丟失的城池正在被其蠶食。據(jù)用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，今年至今房地產(chǎn)信托平均期限為1.91年，平均年化收益率為9.53%，而清科研究中心房地產(chǎn)基金研究室數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)基金存續(xù)期一般為3年，平均回報(bào)水平約在20%左右。由于收益率遠(yuǎn)高于信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)基金正在受到個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者追捧。

中弘集團(tuán)副總裁萬珺在“2013中國(guó)房地產(chǎn)基金高峰論壇”上表示，未來市場(chǎng)會(huì)經(jīng)過一個(gè)高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)基金會(huì)對(duì)現(xiàn)有的信托以及其他的融資方式起到很大的沖擊。當(dāng)然，基金的風(fēng)控措施遠(yuǎn)沒有信托嚴(yán)密，這需要一個(gè)完善的過程。