每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在購房者一致看漲的行情下，“京七條”祭出，瞬間加重了樓市的觀望情緒。

根據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年10月第四周（10月21日~27日），北京新建商品住宅成交2221套，環(huán)比前一周下降13.4%?？鄢Ｕ戏亢?，純商品住宅成交1328套，環(huán)比上周下降26%。

截至10月27日，北京新建住宅簽約套數(shù)為7898套，環(huán)比下降31.5%，同比下降4.4%。二手房住宅成交量同樣走低，環(huán)比下降了24.1%，同比下降了8%。

“這部分（自住型商品住宅）供應對于未來市場的沖擊會很大。”一位接近北京市住建委的權威人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，之前的政策沒有考慮到市場的細分，而現(xiàn)在的政策方向是低端有保障，中端有支持，高端有市場，“中端的這一部分市場就會通過自住型商品房來支撐。”

樓市成交現(xiàn)連鎖反應

10月23日，北京市“自住型商品房”政策出臺。政策提出，2013年底前，北京全市將完成2萬套自住型商品房供應，明年預計完成5萬套供應，將占新增供應的50%以上。“京七條”襲來之后，北京樓市的成交量也出現(xiàn)了連鎖反應。

根據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，2013年10月第四周，北京新建商品住宅成交2221套，環(huán)比前一周下降13.4%。扣除保障房后，純商品住宅成交1328套，環(huán)比上周下降26.0%。其中，新增期房項目3個，供應住宅量1014套，環(huán)比大漲194.8%。

“這周內雖然新建商品住宅成交保持在2000套以上的水平，但扣除保障房后的純商品住宅成交卻回落到1500套以下，是8月以來首次回落到1500套以下（傳統(tǒng)節(jié)假日除外）。”鏈家地產市場研究部張旭表示。

同時，北京二手房市場的成交量也出現(xiàn)了持續(xù)走低的情況。

根據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，10月至今（10月27日）北京二手住宅成交8355套，較9月同期下降23.43%，同比下降7.2%。“除了受到國慶長假出游的影響外，10月以來的日均新增需求量環(huán)比下降3.4%，新增需求入市降低也導致了成交量環(huán)比下降。”張旭告訴記者。

“關注的樓盤價格越來越高，而且遲遲沒有開盤，不如等到明年再說。”自住型商品房將大規(guī)模建設的消息讓對買房已經(jīng)心灰意冷的吳青（化名）看到了一絲希望，“雖然不知道自己到底能不能買上，但總覺得有了一點盼頭。”

持有這樣想法的購房者并不在少數(shù)。根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊在今年1月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2012年末，北京常住人口已達2069.3萬人，比上年末增加50.7萬人。

這是一個十分龐大的基數(shù)，根據(jù)此次政策規(guī)定，在北京市具有購房資格的家庭，均可以購買自住型商品住房。其中本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女）以及經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭可享有優(yōu)先購買權。

“北京這次的政策，對市場的心理影響可能逐漸加大。相比以前保障房的受益面狹窄，自住型住宅都有買到的可能性。”中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉說道。

需求放緩或平抑價格

“日光盤并不代表銷售有多火爆，而是開發(fā)商的一種營銷策略，200套的房子蓄了1000人，勢必日光。”北京市房協(xié)的相關人士表示，而供求關系的矛盾沖突勢必會加重價格上漲的速度。

“從市場成交來看，10月第三周熱銷項目的成交均價并沒有出現(xiàn)明顯的價格波動。”張旭告訴記者，隨著上周“京七條”的出臺，主管部門加強了對新房入市價格的管控，價格或將長期保持平穩(wěn)走勢。

根據(jù)張大偉的監(jiān)測，如果剔除掉保障房，截至目前，北京新建住宅的成交套數(shù)是國五條以來的最低點，成交均價也維持在2.18萬元/平方米左右。“雖然大部分房源環(huán)比價格依然上漲，但二手房與新建住宅都出現(xiàn)了高價下購買力逐漸減弱的現(xiàn)象。”

張旭表示，隨著“京七條”的出臺，“將對中低端商品房市場的供應起到明顯的補充作用，有利于緩解當前的供需壓力。”

“對于高端市場來說，可能還會是一個機會。”北京一家品牌房企的營銷總監(jiān)對 《每日經(jīng)濟新聞》記者來說，相對于此前“一刀切”的調控政策，目前的宏觀調控政策也在逐漸分化，但在其看來，“自住型商品房”的推出對于價格暫時不會出現(xiàn)較明顯的影響。

該人士進一步指出，對于房企來說，可能會加快中小戶型的去化。“高端市場的價格不會受到太大影響，但普通商品房市場的確會被分流掉一部分購房人群。”

張旭同樣指出，就目前來說，可能會有部分剛性需求出現(xiàn)觀望以等待自住型商品房的入市，但相對于目前大量的符合購買政策的購房者來說，可能還存在較大缺口，對市場的實際影響還有待進一步觀察。