每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

克而瑞對長三角市場的不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，福建房企是長三角重要城市中拿地最活躍的一群企業(yè)。泰禾、旭輝、陽光城、正榮、寶龍在上海、蘇州、杭州拿地總數(shù)量達到20幅。同期，廣州的地產(chǎn)商只拿了五幅地，北京和香港的地產(chǎn)商則只拿了三幅地塊。

陽光城、泰禾、旭輝、正榮……一長串福建房企的名字，讓很多業(yè)內人士感到詫異，是什么原因讓福建房企能夠戰(zhàn)勝老牌的港系、粵系、京系地產(chǎn)商，成為今年土地市場的主角？福建的地產(chǎn)商哪來那么多錢，可以頻繁上演“蛇吞象”的故事？而在企業(yè)家族文化興盛的福建，這些企業(yè)又如何能夠在短短一兩年時間內，實現(xiàn)業(yè)績100%以上的增長？

善于運用資金杠桿/

10月22日，正榮集團公告稱，公司聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴以總價12.34億元獲得福建省莆田市中心一幅商住地塊。據(jù)正榮集團公開資料統(tǒng)計，2013年3月~10月，該公司已在上海、福建南平、蘇州、南京、南昌等地拿下10幅地塊，累計拿地支出已達到140億元。

這并不是今年以來唯一一家在土地市場“兇猛”購地的福建房企。此前，來自福建的另一家地產(chǎn)公司泰禾集團，也在北京、上海、福州等市場頻頻出手，以高價競得了多幅土地。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，正榮、泰禾今年拿地都超過了100億元，陽光城的拿地金額也超過60億元。這些地產(chǎn)企業(yè)拿地金額均遠遠超過了公司的凈資產(chǎn)。以泰禾為例，截至三季度末，公司凈資產(chǎn)不過50多億元，但是此前拿地已經(jīng)超過130億元。而根據(jù)9月2日的董事會決議公告，泰禾之后仍然可以有超過60億元的額度用于拿地。另一家福建企業(yè)陽光城今年拿地金額，同樣遠遠超過了其凈資產(chǎn)規(guī)模。

以高財務杠桿發(fā)展，是支持這一輪福建地產(chǎn)商異軍突起的共同特點。截至三季度末，陽光城的資產(chǎn)負債率達到86.82%，而泰禾集團的資產(chǎn)負債率為81.95%，均屬于行業(yè)較高水平。

在樓市調控未見絲毫放松的大背景下，緣何福建房企敢于高負債擴張？泰禾集團董事長黃其森的一句 “不懂金融就做不好房地產(chǎn)”，說出了福建房企大規(guī)模舉債的原因。

說到使用金融工具的本領，無論是浙派、粵派還是京派，都難望閩商項背。

陽光城和歌斐基金、中鐵信托、華融信托等多家地產(chǎn)私募和房地產(chǎn)信托公司合作，通過“股+債”的模式實現(xiàn)了其高速擴張。由于高周轉戰(zhàn)略得到深入貫徹，部分項目中長期信托融資借款，盡管只運行了一年，卻已經(jīng)有能力提前償還。

和陽光城做法類似，泰禾今年競得的多幅地塊，引入了包括五礦信托、中融信托、重慶信托在內的多家信托機構融資，讓泰禾能通過較高的財務杠桿獲取高收益。

旭輝集團則在今年實現(xiàn)三次境外融資，除此之外，旭輝集團還與綠地、恒基地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭合作開發(fā)項目，以進一步做大銷售規(guī)模。

蘭德咨詢總裁宋延慶稱，福建房企之所以敢于大量使用金融工具，迅速做大開發(fā)規(guī)模，除了類似黃其森這樣的掌舵人有金融業(yè)從業(yè)經(jīng)歷外，也和當?shù)刭Y金相對充裕，投資資金大量流入地產(chǎn)有關。

一切圍繞高周轉/

福建地產(chǎn)商之所以敢于大量利用金融工具高價拿地，和他們所追求的高周轉目標有直接關系。

今年1月，泰禾以28559元/平方米的樓面單價，刷新北京孫河土地出讓價格的新紀錄時，誰也沒有預料到，泰禾在上述地塊開發(fā)的北京院子在年內就能入市。

去年，陽光城開發(fā)的廈門陽光城翡麗灣，更是在地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了拿地六個月即銷售并且售罄全部一期房源的紀錄。

得益于極快速的開發(fā)和銷售，福建房企幾乎能在一年之內，就通過銷售把前期的投入大部分收回，風險由此被大大降低。

為了實施高周轉的目標，福建地產(chǎn)商普遍實施高度強化管理。陽光城將其三大核心策略歸結為“精準投資，高效運營，適銷產(chǎn)品”。為了精準把握投資方向，陽光城在區(qū)域選擇上堅持“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”策略，選擇沿海經(jīng)濟帶并結合若干有突出發(fā)展?jié)摿Φ膬鹊爻砷L性城市，控制進入城市數(shù)量，在已進入城市則堅持做精做透。這一策略，可以縮短管理半徑、降低管理強度，避免效率損失、品質折損。

與陽光城的策略相似，泰禾集團也鎖定北京、上海、福州等城市深耕，通過聚焦重點城市來發(fā)展。因為重點城市普遍存在市場規(guī)模大、房屋售價高、企業(yè)發(fā)展的成長性好等特點。

泰禾集團董事長黃其森此前接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，談及泰禾充分利用不同城市土地付款節(jié)點的時間差的做法，也讓業(yè)內對福建房企在財務管理上的精確測算有了深刻印象。合同付款時間的精確安排，讓泰禾能夠高效利用每一筆資金。

旭輝則高度強調產(chǎn)品的針對性，要求70%的開發(fā)產(chǎn)品要滿足市場的剛性需求，確保高周轉的實現(xiàn)。

高周轉策略的實施，令福建企業(yè)的業(yè)績增長速度普遍高于行業(yè)平均水平。以泰禾為例，截至三季度末，其營業(yè)收入增長了204.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤更是增長379.73%；陽光城的銷售收入也較兩年前翻了四番，三年復合增長超過100%；旭輝集團今年上半年的利潤增長幅度則接近385%的水平。

不確定的政策變動/

截至目前，雖然大部分福建地產(chǎn)企業(yè)高周轉的目標得以實現(xiàn)，高杠桿的財務策略也沒有遇到太大的風險，但來自政策層面的任何風吹草動，都有可能影響福建房企的高周轉策略。

事實上，一周之前，北京出臺了被稱為“京七條”的自住房政策，令部分開發(fā)剛性需求產(chǎn)品的開發(fā)商感到憂慮，認為有可能沖擊自住房市場的銷售。此前，北京還曾出臺政策，提高高端住宅的預售門檻，以及強化對商品房的預售款管理。這些政策的出臺，都限制了企業(yè)高周轉目標的實施。

除了房地產(chǎn)調控政策可能會影響福建房企高周轉目標的實現(xiàn)，貨幣和金融政策，也可能會影響到企業(yè)的周轉速度。

宋延慶告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，最遲到2018年，房地產(chǎn)市場的增長速度就會遇到瓶頸，銷售規(guī)模和銷售額都會出現(xiàn)下降。未來，高周轉的模式也許會變得難以實施。