每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

10月29日下午，中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習。中共中央總書記習近平在主持學習時強調(diào)，只有堅持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求。要總結我國住房改革發(fā)展經(jīng)驗，借鑒其他國家解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設的規(guī)律性問題，加強頂層設計，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應體系。

細心的業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時說，他發(fā)現(xiàn)新華社的報道中，沒有提及房價。在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部專家也曾表示，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制將在十八屆三中全會中出臺。

習近平的講話，無疑為未來樓市調(diào)控的長效機制奠定方向。有專家認為，未來房地產(chǎn)市場將減少行政機制，在保證供需的前提下，歸政府管的，就會完全有個托底；歸市場的，就會完全交給市場調(diào)節(jié)。

現(xiàn)行房地產(chǎn)體制面臨改革/

1998年下半年，我國推進住房分配貨幣化改革，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時也帶來了房價上漲過快等問題。2003年~2013年十年間，我國先后多次對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。雖然取得了一定成效，但效果并不理想。

從歷次出臺的調(diào)控政策來看，在調(diào)控著力點方面，既有增加供給，也有抑制需求，注重促進供需平衡。在調(diào)控手段方面，既有行政干預（如限價、限購、大幅度增加保障性住房建設），也有經(jīng)濟手段（如首付比例、利率等差別化信貸政策，營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅等稅收政策）。同時，還加強市場管理（如商品房明碼標價、預售資金監(jiān)管、住房信息系統(tǒng)建設等）?？梢哉f，調(diào)控范圍比較廣、手段相當齊全。然而，為何調(diào)控效果不盡如人意？

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，可能因為采取的有些措施針對性不強。

對于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，長效機制涉及兩個層面，一是市場問題，要求平穩(wěn)和健康；二是關于住房的問題，要求“人有所居”，這兩個層面互相關聯(lián)，又是不同的角度。

顧云昌進一步指出，未來的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制會進一步改革，不同消費者、不同的收入家庭，有不同的供應政策和供應體系。此外，困擾房地產(chǎn)發(fā)展的體制問題，比如土地政策、財稅政策、金融政策等也需長效機制來解決，特別是大家關注的土地問題，這對房價起了關鍵性的作用。目前來說，房地產(chǎn)的稅務制度比較亂，涉及房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和保有三個環(huán)節(jié)。其中保有環(huán)節(jié)還沒有稅收，而流通環(huán)節(jié)稅負過高，導致了市場的不活躍；開發(fā)環(huán)節(jié)稅多、亂，導致了稅負過重。過去的稅務體制是適合計劃經(jīng)濟環(huán)境下的，是以公有住房為主體的住房制度，現(xiàn)在是以私有住房為主體，稅費要改過來。金融方面，融資渠道比較單一、狹窄。房地產(chǎn)金融體系改革，有助于整個房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)發(fā)展，長效機制無非是住房方面和房地產(chǎn)市場方面。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟也認為，房地產(chǎn)長效調(diào)控機制，更多的是采用市場化調(diào)控手段，運用信貸政策、稅收政策和土地供應政策等三個措施的手段去調(diào)控。

限購令暫不會退出/

亞豪機構市場研究總監(jiān)郭毅對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，習近平的講話說明，未來中央會加強住房保障，商品房部分逐步轉(zhuǎn)向市場自行調(diào)節(jié)，減少行政手段干預。

陳晟預測，未來更多會依靠長效的市場機制，減少行政機制，在不影響供需的情況下，歸政府管的，就會完全有個托底，歸市場的，就會完全歸市場。針對商品房的，會有一個正常的市場調(diào)節(jié)的環(huán)境和機制。

但是，限價、限貸措施并不會因此馬上退出。多位專家表示，由于涉及多方利益，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立是一個漸進的過程。相應地，以“限購令”為代表的行政手段退出，也應是漸進的過程。

顧云昌認為，長效機制建立起來之后，限價限購就會取消，但是長效機制還沒建立，所以限價限購的取消還要一個過程。不同的城市，情況不一樣，288個大城市，只有50個限購，最晚取消的應該是北京、上海這樣的大城市。所以，一是長效機制將逐步建立，購房限制規(guī)則會退出，二是根據(jù)不同市場的發(fā)展情況來逐步取消。此外，房產(chǎn)稅肯定要實施，但現(xiàn)在主要還是試點階段，上海、重慶雖然有一定的效果，但不是很理想，而房產(chǎn)稅的方案力度很大，大眾或接受不了，這樣就有一個緩慢的過程，逐步增加試點。試點成功了，再全面展開。

首都經(jīng)貿(mào)大學房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池也表示，限購政策會根據(jù)不同的城市采取差異化政策，對于人口吸引力不大的城市，供求相對平衡或供過于求的城市，不需要采取限購政策。

陳晟也認為，等市場達到了相對平穩(wěn)的狀態(tài)，限購這種非市場化的手段會逐步退出的，前提是要有供需基本平衡的狀態(tài)。

趙秀池也同意這個觀點。她認為，對于一線城市、熱點城市限購令應該還會繼續(xù)，因為目前房價上漲的原因還是供不應求所致，所以通過限購手段，限制投資性和投機性需求非常有必要。不過，其中一部分城市可能會退出。