每經編輯 每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

在盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖看來，目前中國房企海外拓展仍處于“試水”階段，真正的風險尚未暴露，在國際化過程中將面臨復雜的政治、匯率、人才等難題，經驗匱乏的房地產企業(yè)能否解決好這些問題仍是未知數。

警惕海外政治風險

2011年，中坤集團計劃斥資購入冰島東北部一幅被稱為 “GrimsstadiraFjollum”的土地，以發(fā)展生態(tài)旅游度假村，中坤集團董事長黃怒波一度以為在冰島買地投資只是一件“較為簡單”的事情。

但事實證明，黃怒波低估了海外投資的政治風險和法律風險，在最終的審批環(huán)節(jié)，冰島相關部門否決了黃怒波的購地要求。之后雙方努力尋求協(xié)商，但至今黃怒波和他的中坤集團還在等待著冰島政府的回音。

中坤集團陷入冰島“泥潭”，只不過是中國企業(yè)海外擴張遭遇政治風險的冰山一角。黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，政治因素是中國房企海外擴張面臨的最大風險。此外，即便政權穩(wěn)定，準備投資的國家與中國的政治關系也同樣重要，這些都需要房企在投資決策前作出詳盡的分析。

行業(yè)政策的變化同樣隱藏風險。黃立沖表示，由于不少國家實行議會制，他們對房價上漲的敏感程度往往較國內更高，如果當地房價被外國買家炒高，引發(fā)本國民眾的不滿，他們有可能會采取激進的手段抑制房價，這也是房企不得不考慮的風險。

以澳洲為例，據墨爾本《世紀報》于2011年4月報道，由于不少外國投資者尤其是富裕的中國人涌入澳洲房地產市場，造成澳洲房價節(jié)節(jié)攀升，澳洲政府宣布恢復限制海外投資者在澳洲買房置產的措施，包括無臨時居留簽證的外國人禁止購買舊房等政策，違反這些限制措施者將受到嚴厲的處罰。

此外，匯率風險同樣不可小覷。黃立沖表示，大多數國家傾向于讓匯率自由波動，事實上大部分小國也無力控制其匯率波動，由于房地產投資金額較大，中國房企在新興經濟體的投資，匯率波動帶來損失的幾率也更大。

國內經驗簡單復制難成功

即使順利拿下合適的海外項目，如何快速融入當地市場也并非易事。由于房地產開發(fā)高度依賴本土化經驗，即便在國內不同城市間也尚有差異，何況世界各國情況千差萬別，在中國開發(fā)的成功經驗難以簡單復制到海外。

為了減少因當地政策、人文環(huán)境不熟悉導致的投資不順，目前國內房企境外業(yè)務拓展往往選擇與當地龍頭企業(yè)合作開發(fā)。碧桂園在馬來西亞的三個項目中，有兩個選擇與馬來西亞地產商Mayland（大馬置地）合營，其中碧桂園擁有55%股權。萬科進軍美國和新加坡，也分別選擇了美國鐵獅門和新加坡吉寶置業(yè)作為合作伙伴。

但合作模式并非萬能，國內地產商崇尚的“快速開發(fā)，快速銷售”理念未必能獲得海外合作伙伴的認同。以碧桂園為例，公司與大馬置地合作開發(fā)的馬來西亞加影和萬撓兩個項目拿地一年多，至今仍沒有開盤時間表，速度遠慢于碧桂園自主開發(fā)的金海灣。

與此同時，目前旗開得勝的國內房企出海項目大多是“返銷”給中國人，因此開發(fā)商海外投資時，無論是拿地、開發(fā)還是銷售，都帶有濃郁的中國特色?？硕鹧芯恐行慕浝碇煲圾Q認為，這些“海外業(yè)務”的暢銷，并不表明國內房企已經成功實現(xiàn)國際化，只是其國內房地產開發(fā)的另一種延續(xù)?！白援a自銷”模式短期效果雖然很好，但國內富裕人群是有限的，一旦需求過度釋放，國內房企的海外業(yè)務將很難持續(xù)發(fā)展，出海的房地產企業(yè)必須有長遠的考慮，未來海外項目只有國內外市場兼顧，才能持久地發(fā)展。

想要真正打開國外市場，中國房企需要對海外客戶群體有深入的了解。黃立沖認為，目前海外項目仍主要由國內團隊開發(fā)營運，未來要真正融入當地市場，國內房企勢必要建立本地化團隊，對當地的歷史、文化、法規(guī)、民眾喜好有深入了解。