每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 王杰發(fā)自廣州、北京    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 王杰發(fā)自廣州、北京

在內(nèi)地資金面趨緊的預(yù)期下，進入2014年后，包括富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)在內(nèi)的多家在內(nèi)地經(jīng)營且在香港上市的房地產(chǎn)公司 （以下簡稱內(nèi)房股）公布海外發(fā)債計劃。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，多家內(nèi)房股選擇在1月份大規(guī)模融資，主要是由于目前內(nèi)地資金面趨緊，預(yù)計整個一季度還將有大量的房企選擇海外融資。

在過去幾年房產(chǎn)市場持續(xù)遭遇調(diào)控的背景下，房企在內(nèi)地金融及資本市場進行融資的難度較大，不少房企紛紛轉(zhuǎn)向海外市場融資，相比內(nèi)地市場的信托等融資形式，海外融資的成本也相對較低。但從中長期看，隨著美國量化寬松政策的逐步退出，因融資成本和匯率風(fēng)險增加，未來房企在海外融資的難度將大增。

多家房企發(fā)布海外融資計劃/

2014年1月7日，富力地產(chǎn)（02777，HK）發(fā)布公告稱，發(fā)行人兆運有限公司將發(fā)行2019年到期的10億美元8.5%優(yōu)先票據(jù)，扣除包銷折扣、傭金以及其他費用后，估計票據(jù)發(fā)行的所得款項凈額將約為9.82億美元。富力地產(chǎn)表示，所募集的資金將用于再融資和其他一般公司用途。

穆迪副總裁及高級分析師曾啟賢表示，富力地產(chǎn)擬發(fā)行票據(jù)所募集的資金將有助于改善公司的財務(wù)靈活性，延長債務(wù)限期，但發(fā)行票據(jù)對于公司主要信用指標的影響有限，因為募集的大部分資金將用于償付短期債務(wù)。

同日，佳兆業(yè)（01638,HK）發(fā)布公告表示，額外發(fā)行于2018年到期的2.5億美元8.875厘優(yōu)先票據(jù)。此外，合景泰富（01813，HK）也宣布，擬進行擔(dān)保美元定息優(yōu)先票據(jù)國際發(fā)售。據(jù)了解，兩家公司發(fā)行所得款項凈額均用于現(xiàn)有債項再融資，以及投資到公司現(xiàn)有及全新項目上。

對此，盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，一方面，由于2014年市場預(yù)期內(nèi)地資金面呈趨緊態(tài)勢；另一方面，目前香港市場流動性充裕，存在融資窗口，因此許多內(nèi)房股希望能利用短暫的窗口期實現(xiàn)融資。

張大偉則認為，從目前的情況來看，雖然內(nèi)地房企的銷售較為樂觀，但由于市場預(yù)期一二線城市土地競爭將日趨激烈，各企業(yè)都比往年更關(guān)注資金安全，因此才會有較多的企業(yè)發(fā)布海外融資計劃。

一位上市房企的代表在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，年初是房企發(fā)債的窗口期，房企上一年的業(yè)績表現(xiàn)，會影響發(fā)債成功與否和融資成本高低。

這位上市房企的代表還表示，融資企業(yè)除了緩解資金壓力的考慮，更多的是為以后的發(fā)展做準備，更多的是蓄力。

海外融資難度或加大/

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對上市房企前40強的監(jiān)測顯示，2013年前11月，40家上市房企的海外債券融資平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個百分點。

相對于內(nèi)地信托等融資渠道，較低的資金成本導(dǎo)致內(nèi)地房企對于海外融資的依賴程度愈加明顯。但張大偉指出，隨著美國量化寬松政策的逐漸退出，海外市場的資金使用成本也將逐漸提高，這將導(dǎo)致房企的融資成本和匯率風(fēng)險大大增加，預(yù)計內(nèi)地房企未來在海外融資難度將大增。

黃立沖進一步對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“目前美國量化寬松政策退出的影響還不明顯，內(nèi)地房企抓緊機會實現(xiàn)海外融資可謂是未雨綢繆。預(yù)計最快到下半年，美國量化寬松政策退出的影響將逐步呈現(xiàn)，屆時無論是海外還是內(nèi)地資金面都將趨于緊張，即便企業(yè)能發(fā)債，但是否能融資成功則值得觀察。”

高周轉(zhuǎn)成主流開發(fā)模式/

值得注意的是，土地支出作為房地產(chǎn)項目開發(fā)最主要的成本，目前正在不斷增高。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，2013年全國主要的40個城市，土地成交額高達14707億元，比2012年的10674億元上漲了45%。

上述上市房企的代表指出，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)對于資金需求較大，隨著拿地成本增高，發(fā)展壓力逐漸加大。上市公司自然會考慮通過融資來調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)，使公司財務(wù)結(jié)構(gòu)更趨合理。

陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，高周轉(zhuǎn)是目前房地產(chǎn)企業(yè)的主流開發(fā)模式。因為高周轉(zhuǎn)可以節(jié)約資金成本，提高資金的使用率。房企可通過高周轉(zhuǎn)的模式，提高投資回報率。

克而瑞2013年12月發(fā)布的報告指出，萬科、保利等典型高周轉(zhuǎn)企業(yè)，其2012年的新增項目中超過60%已開盤，平均開盤時間都在10個月內(nèi)，2013年初新增的土地儲備也有很大一部分已經(jīng)推向市場，平均開盤時間在8個月左右，時間明顯縮短。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，2014年房企的戰(zhàn)略路線明確，即“多拿地、多推盤”。年初就瞄向海外融資市場，將為企業(yè)獲得成本相對低廉的資金。高周轉(zhuǎn)在提高企業(yè)業(yè)績的同時，保障了募集資金投資回報率的最大化。但同時或許也會使這些企業(yè)的拿地心態(tài)產(chǎn)生“膨脹”。