每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

近來(lái)陸續(xù)向二三線(xiàn)城市擴(kuò)張的華潤(rùn)置地（01109，HK）再有新舉動(dòng)，公司日前宣布與佛山市中德工業(yè)服務(wù)區(qū)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬投資200億元在該服務(wù)區(qū)所在的佛山新城建設(shè)高端都市綜合體。這意味著，華潤(rùn)標(biāo)志性的萬(wàn)象城將有望落子佛山。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近年來(lái)，華潤(rùn)置地商業(yè)項(xiàng)目不斷向二三線(xiàn)城市擴(kuò)張，萬(wàn)象城已相繼進(jìn)入杭州、沈陽(yáng)、成都、南寧等城市。在二三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求的背景下，華潤(rùn)置地激進(jìn)擴(kuò)張的舉措也引發(fā)業(yè)界擔(dān)憂(yōu)。

投資200億佛山造城

據(jù)《南方都市報(bào)》報(bào)道，佛山市順德區(qū)對(duì)外透露，華潤(rùn)置地計(jì)劃投資200億元在中德工業(yè)服務(wù)區(qū)興建綜合體項(xiàng)目，涵蓋商業(yè)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)辦公樓群等。簽約儀式上，華潤(rùn)集團(tuán)董事總經(jīng)理喬世波也透露，繼華潤(rùn)置地項(xiàng)目之后，華潤(rùn)旗下的金融、消費(fèi)品、城市燃?xì)獾软?xiàng)目將擇機(jī)進(jìn)入佛山中德服務(wù)區(qū)。

資料顯示，佛山中德工業(yè)服務(wù)區(qū)是中國(guó)和德國(guó)國(guó)家級(jí)合作項(xiàng)目,也是廣東省首個(gè)牽手歐洲的科技合作平臺(tái)，服務(wù)區(qū)位于佛山新城，總規(guī)劃面積約26平方公里，主要發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外各類(lèi)研發(fā)設(shè)計(jì)、檢測(cè)認(rèn)證、新IT、新材料、新能源、生物制藥等產(chǎn)業(yè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，佛山新城目前的建成區(qū)被周邊九條村子包圍，分別屬于順德樂(lè)從、北滘、陳村三個(gè)鎮(zhèn)，其中樂(lè)從鎮(zhèn)有六條村，要推進(jìn)佛山新城與中德工業(yè)服務(wù)區(qū)的發(fā)展，加快區(qū)域內(nèi)的三舊改造成為重中之重。

值得注意的是，華潤(rùn)置地?fù)碛胸S富的舊改經(jīng)驗(yàn)，單單在深圳已經(jīng)參與了大沖村、湖貝村、銀湖等5個(gè)舊改項(xiàng)目。這其中，作為深圳市最大規(guī)模的城中村改造項(xiàng)目，大沖村舊改項(xiàng)目占地面積達(dá)68.4萬(wàn)平方米，總建筑面積近300萬(wàn)平方米。

“華潤(rùn)置地在深圳改造了大沖村，可用改造大沖的經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)我們服務(wù)區(qū)的沿線(xiàn)村居。”順德區(qū)委副書(shū)記、服務(wù)區(qū)管委會(huì)主任趙海此前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)坦言，希望雙方的合作在高端地產(chǎn)項(xiàng)目、大型三舊改造項(xiàng)目方面率先突破。

萬(wàn)象城擴(kuò)張存隱憂(yōu)

作為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域少數(shù)的幾個(gè)標(biāo)桿，華潤(rùn)萬(wàn)象城與中糧大悅城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)并稱(chēng)為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)三強(qiáng)。

近年來(lái)，華潤(rùn)置地商業(yè)項(xiàng)目不斷擴(kuò)張，根據(jù)公司2013年中期報(bào)告顯示，截至2013年8月18日，華潤(rùn)置地共有5個(gè)萬(wàn)象城投入運(yùn)營(yíng)，除深圳以外，杭州、沈陽(yáng)、成都、南寧的萬(wàn)象城均處于二三線(xiàn)城市，未來(lái)兩年內(nèi)，鄭州、青島、無(wú)錫、合肥、西安、溫州6個(gè)城市的萬(wàn)象城將會(huì)相繼開(kāi)業(yè)。

然而，在二三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的大背景下，華潤(rùn)這一策略也受到質(zhì)疑。高力國(guó)際的研究報(bào)告指出，在經(jīng)過(guò)了前幾年的快速增長(zhǎng)期后，中國(guó)一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已趨平穩(wěn)，但在大部分二線(xiàn)城市，商業(yè)地產(chǎn)卻將面臨著供應(yīng)過(guò)剩的危機(jī)，供應(yīng)量的急劇增加勢(shì)必將對(duì)租金走勢(shì)造成壓力。

以此次進(jìn)軍佛山為例，根據(jù)戴德梁行的研究報(bào)告顯示，2013年佛山的寫(xiě)字樓、商鋪、購(gòu)物中心涌現(xiàn)，增量均達(dá)到歷史新高。該市在建將建的以購(gòu)物中心業(yè)態(tài)為主的城市綜合體超過(guò)40個(gè)，已營(yíng)運(yùn)購(gòu)物中心相繼出現(xiàn)租金上漲疲軟、空置比例增多、經(jīng)營(yíng)檔次走低等問(wèn)題。

戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管及高級(jí)助理董事伍林表示，從目前廣東的商業(yè)中心運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，廣州吸納國(guó)際品牌的程度遠(yuǎn)不如上海、北京甚至是成都，佛山相對(duì)更弱一些，佛山未來(lái)商業(yè)中心的增加將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。

“華潤(rùn)置地運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)豐富，萬(wàn)象城對(duì)于實(shí)力強(qiáng)的品牌也有較大吸引力，央企背景也讓它擁有更低的資金成本，這也是華潤(rùn)敢于將萬(wàn)象城向二三線(xiàn)城市推廣的主要原因。”盛富資本與協(xié)眾國(guó)際總裁黃立沖認(rèn)為，但未來(lái)在中國(guó)的大多數(shù)城市商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩是無(wú)法扭轉(zhuǎn)的，這將是華潤(rùn)所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。