每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 謝振宇 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 謝振宇 杜冉樂 發(fā)自成都

素來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 “嗅覺”靈敏的港資房企，在近期的連續(xù)性動(dòng)作，或體現(xiàn)了其對(duì)內(nèi)地樓市后市的謹(jǐn)慎。這其中，又以香港地產(chǎn)巨頭九龍倉(cāng)集團(tuán)為代表。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，3月下旬以來(lái)，九龍倉(cāng)從華東區(qū)的杭州、常州多個(gè)項(xiàng)目開始掀起一輪降價(jià)潮，近日又蔓延至西南地區(qū)。

九龍倉(cāng)一位高管近日公開表示，2014年公司將采取快銷的方式回籠資金，力求實(shí)現(xiàn)既定銷售目標(biāo)。不過(guò)，這似乎與港資房企以往堅(jiān)持的“慢開發(fā)、高回報(bào)率”開發(fā)模式相悖。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)開發(fā)未來(lái)利潤(rùn)趨薄的大背景下，港資房企應(yīng)告別傳統(tǒng)開發(fā)模式，更多學(xué)習(xí)內(nèi)地房企的高周轉(zhuǎn)模式。而轉(zhuǎn)型“高周轉(zhuǎn)”，亦是九龍倉(cāng)、萊蒙國(guó)際等港資房企近年來(lái)正在嘗試的發(fā)展路徑。

昨日（3月31日），九龍倉(cāng)成都公司通過(guò)郵件向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回復(fù)稱，“階段性的優(yōu)惠促銷和尾盤的處理都屬于正常營(yíng)銷行為”。對(duì)于多地低價(jià)促銷及是否向“高周轉(zhuǎn)”模式轉(zhuǎn)型的嘗試，記者將采訪提綱發(fā)至九龍倉(cāng)方面，但截至發(fā)稿時(shí)，未能收到回復(fù)。

今年將加快銷售步伐

九龍倉(cāng)的低價(jià)促銷，繼在華東開端后，近日又蔓延至西南區(qū)域。

3月下旬，九龍倉(cāng)在杭州的項(xiàng)目先是以低于外界預(yù)期價(jià)開盤發(fā)售。繼而，在常州，九龍倉(cāng)旗下年華里宣布大幅降價(jià)，此前均價(jià)6000元/平方米左右的房源，直降至5000元/平方米；此外，九龍倉(cāng)在常州打造的高端樓盤國(guó)賓一號(hào)的價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)。

近日，九龍倉(cāng)在成都的一個(gè)樓盤項(xiàng)目也出現(xiàn)了降價(jià)。該項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，此次推盤一般在9000元~9500元/平方米，這是公司的一次低調(diào)促銷。

“九龍倉(cāng)一方面是出于現(xiàn)金流、回籠資金，企業(yè)總體推盤計(jì)劃的考慮；另一方面或是其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，特別是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲并不樂觀的判斷。”中原地產(chǎn)華西區(qū)總經(jīng)理莊澤寶表示。

對(duì)于九龍倉(cāng)多地降價(jià)促銷行為，中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)張海清分析認(rèn)為，目前九龍倉(cāng)常州、杭州兩地的可售住宅面積分別為128萬(wàn)平方米、68萬(wàn)平方米，在目前市場(chǎng)觀望情緒漸重，信貸環(huán)境不甚樂觀的情況下，九龍倉(cāng)傾向于先于市場(chǎng)主動(dòng)降價(jià)，以價(jià)換量。

這也與近日九龍倉(cāng)方面對(duì)外透露出的信息不謀而合。

3月27日，九龍倉(cāng)舉行2013年全年業(yè)績(jī)會(huì)，九龍倉(cāng)方面指出，2014年內(nèi)地的銷售目標(biāo)是230億元人民幣，較去年增長(zhǎng)10%。

但數(shù)據(jù)顯示，2014年前兩月，九龍倉(cāng)在內(nèi)地的銷售不到20億元，銷售情況比去年差。“以這個(gè)步速全年是做不到230億元的。”九龍倉(cāng)副主席吳天海在會(huì)上公開表示，為了快速回籠資金平衡毛利率壓力，九龍倉(cāng)今年的主要銷售策略就是多銷。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，九龍倉(cāng)多地降價(jià)促銷，體現(xiàn)了欲快速回籠資金的目標(biāo)以及對(duì)現(xiàn)階段的企業(yè)市場(chǎng)策略進(jìn)行調(diào)整。

昨日下午，九龍倉(cāng)成都公司通過(guò)郵件的方式向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回復(fù)稱，“階段性的優(yōu)惠促銷和尾盤的處理都屬于正常的營(yíng)銷行為”。

港企試水“快周轉(zhuǎn)”

九龍倉(cāng)大舉進(jìn)入內(nèi)地始于2007年左右，但恰逢內(nèi)地地價(jià)、房?jī)r(jià)后期開始大幅飆升。

數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，九龍倉(cāng)在內(nèi)地土地儲(chǔ)備的總建筑面積1180萬(wàn)平方米，分布于15個(gè)城市。其內(nèi)地資產(chǎn)一半以上集中于華東地區(qū)，成渝地區(qū)占比超過(guò)30%，華南華北占比僅15%左右。

莊澤寶認(rèn)為，從公司整盤棋局的考量，九龍倉(cāng)的一些地方分公司，也會(huì)就一些項(xiàng)目加快銷售速度，來(lái)“哺育”其他項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)。

“從房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，快周轉(zhuǎn)是方向之一。港資企業(yè)在香港的模式不一定在內(nèi)地適用，需要進(jìn)行改變。”莊澤寶分析認(rèn)為。

今年1月，九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋曾公開表示，“一般來(lái)說(shuō)，香港的地產(chǎn)公司開發(fā)周期都比較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)也比較慢，這和香港土地稀缺的市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)；但放在內(nèi)地市場(chǎng)，這樣的運(yùn)營(yíng)模式完全不合適，提高資金周轉(zhuǎn)，快速開發(fā)、快速回籠資金才是主流模式，九龍倉(cāng)已經(jīng)意識(shí)到了這一點(diǎn)。”

目前，內(nèi)地規(guī)?；科蠡狙赜?ldquo;5、9、12、30”模式：拿到地5個(gè)月內(nèi)開工，9個(gè)月賣樓，12個(gè)月樓現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為正……類似的快速周轉(zhuǎn)模式幫助了內(nèi)地不少中型企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模。

在張宏偉看來(lái)，即使是一向堅(jiān)持走精品化的港資企業(yè)或內(nèi)地企業(yè)，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，今年也進(jìn)行了一些調(diào)整，開始試水“高周轉(zhuǎn)”。

“此前堅(jiān)持走精品化、主要做高端房地產(chǎn)開發(fā)的房企，從趨勢(shì)來(lái)看，一是嘗試一些首次改善產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)盡快銷售和周轉(zhuǎn)；二是在項(xiàng)目配比方面，也在嘗試做一些剛需項(xiàng)目的開發(fā)。”張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前本身市場(chǎng)情況來(lái)看，追求規(guī)模、高周轉(zhuǎn)是發(fā)展趨勢(shì)。

除了九龍倉(cāng)，其他一些港資房企也在謀求轉(zhuǎn)型，告別傳統(tǒng)開發(fā)模式。近年來(lái)，具有港資背景的萊蒙國(guó)際也正嘗試著向“高周轉(zhuǎn)”模式的轉(zhuǎn)型。

但亦有一些港資企業(yè)代表表示，當(dāng)前企業(yè)并不打算走高周轉(zhuǎn)的模式。“我們沒有打算降價(jià)，我們主要低開高走，和一些企業(yè)高開不同。”昨日，某港資房企負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

此外，3月27日，九龍倉(cāng)集團(tuán)2013年財(cái)報(bào)公布。數(shù)據(jù)顯示，去年集團(tuán)核心盈利增加2%至112.98億港元，期內(nèi)收入增長(zhǎng)3%，至318.87億港元。值得注意的是，九龍倉(cāng)集團(tuán)于去年底的負(fù)債凈額增加了25億港元至581億港元，同比增加4.5%。在財(cái)報(bào)發(fā)布后不久，瑞銀、瑞信、摩根士丹利及麥格里分別發(fā)出報(bào)告，下調(diào)了九龍倉(cāng)的目標(biāo)價(jià)。

“謹(jǐn)慎樂觀”成關(guān)鍵詞

對(duì)于九龍倉(cāng)在內(nèi)地多個(gè)城市的降價(jià)行為，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，港資房企的開發(fā)理念更為理性一些，講究隨行就市，與不少內(nèi)地品牌房企的“豪賭”特征明顯不同。九龍倉(cāng)在內(nèi)地項(xiàng)目偏于高端，也面臨市場(chǎng)壓力和銷售風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場(chǎng)阻力大時(shí)，就會(huì)更傾向于快速出貨。

“今年我對(duì)樓市會(huì)謹(jǐn)慎樂觀，市場(chǎng)波動(dòng)很正常，但要有市場(chǎng)看淡的思想準(zhǔn)備。”陳國(guó)強(qiáng)表示，從近期各項(xiàng)改革來(lái)看，主要靠市場(chǎng)自身的因素來(lái)引導(dǎo)企業(yè)，當(dāng)然這里最主要的是供求因素，那么對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，就要更加注重產(chǎn)品、服務(wù)。

綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁、西南事業(yè)部董事長(zhǎng)、總經(jīng)理孫志文不久前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“我們前年下半年已經(jīng)制定了對(duì)地級(jí)市進(jìn)入的明文規(guī)定，原則上，不再進(jìn)入三四線城市，也是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”

不過(guò)，孫志文補(bǔ)充說(shuō)，“今年整體大勢(shì)不會(huì)大起大落，每個(gè)城市都是區(qū)別對(duì)待，要分析透徹，要做好階段性震動(dòng)的準(zhǔn)備，要有備無(wú)患。”

陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受 《南方周末》采訪時(shí)曾表示，如果金融市場(chǎng)收得緊，住宅市場(chǎng)地價(jià)拍到了天價(jià)，房?jī)r(jià)也達(dá)到了頂點(diǎn)，短期內(nèi)消費(fèi)被透支，面粉貴過(guò)面包，中國(guó)的住宅市場(chǎng)肯定會(huì)有問(wèn)題。一線城市是存在風(fēng)險(xiǎn)的，現(xiàn)在地價(jià)越來(lái)越貴，利潤(rùn)在下降，住宅需求接近峰值，二三線城市是第二輪城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)。

除此之外，行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)科也在思考當(dāng)前樓市進(jìn)入下半場(chǎng)后的轉(zhuǎn)型問(wèn)題。今年初，萬(wàn)科地產(chǎn)董事長(zhǎng)王石就拋出了“2014年樓市非常不妙”的觀點(diǎn)。

億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心常務(wù)副主任張化東告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“今年樓市會(huì)呈現(xiàn)‘兩頭高、中間低’的趨勢(shì)，我還是持中性偏樂觀的態(tài)度。從去化周期來(lái)看，這次大致需要12個(gè)~16個(gè)月。”