新一輪城鎮(zhèn)化如何避免重走“鬼城”之路？

新一輪城鎮(zhèn)化已經(jīng)開啟，各地對此都充滿期待。在過去的城鎮(zhèn)化過程中，部分地區(qū)由于規(guī)劃和定位的不明晰，不少城市開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化競爭嚴重，基礎設施配套建設滯后，以及房地產(chǎn)的無序開發(fā)造成了如鄂爾多斯“鬼城”般失敗的案例。有關專家認為，城鎮(zhèn)化不能等同于房地產(chǎn)化，產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)和引領才應該是驅(qū)動城鎮(zhèn)化的動力，工業(yè)地產(chǎn)可能是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“抓手”。

住房地產(chǎn)不應成為城鎮(zhèn)化的“排頭兵”

內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市新城區(qū)康巴什由于建設定位不明晰，在產(chǎn)業(yè)尚未形成帶動當?shù)鼐蜆I(yè)和經(jīng)濟發(fā)展以及基礎設施尚未配套齊全的情況下，盲目推進房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，形成了著名的“鬼城”現(xiàn)象。

和鄂爾多斯一樣，國內(nèi)許多城市在新城區(qū)的城鎮(zhèn)化建設過程中，CBD、樓盤周圍被荒地包圍，新建住宅區(qū)與未拆遷平房犬牙交錯的景象隨處可見。而這些失敗的案例背后凸顯了產(chǎn)業(yè)缺失對整體發(fā)展的重要影響，房地產(chǎn)業(yè)不能成為未來城鎮(zhèn)化中的“排頭兵”。

在不久前召開的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展論壇上，戴德梁行高級董事、北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻認為，產(chǎn)業(yè)的正確定位以及發(fā)展是決定園區(qū)發(fā)展能否取得成功的關鍵；產(chǎn)業(yè)決定就業(yè)，就業(yè)決定居民；水電、網(wǎng)絡、交通等配套基礎設施是居民能否定居的關鍵因素；空氣、水源等居住環(huán)境同樣能夠決定吸引力。

陶汝鴻表示，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨的主要問題是土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，忽略了城市配套和城市交通建設。針對以上問題。他認為，一個成功的城鎮(zhèn)化，需要關注：完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、健全的配套設施、舒適的居住環(huán)境和便利的交通。

產(chǎn)城融合或許成為新型城鎮(zhèn)化新路徑

傳統(tǒng)的觀念認為，工業(yè)地產(chǎn)投入期長而回報率低，因此在過去的城鎮(zhèn)化過程中，無論是地產(chǎn)商還是其他投資方，甚至政府也都傾向于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的開發(fā)。同時，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)依賴于當?shù)卣南嚓P政策，包括土地指標的落實，產(chǎn)業(yè)政策的配套，當?shù)厝肆臀锪髻Y源的配置，行政色彩濃于商業(yè)和住宅地產(chǎn)開發(fā)，受政策波動影響較大。

戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵認為，對于城鎮(zhèn)化建設，真正能夠直接創(chuàng)造價值，為當?shù)貛砭蜆I(yè)和稅收，甚至引領整個新園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的仍然依靠工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)以及相關企業(yè)的進駐。

專家表示，對于工業(yè)地產(chǎn)，城鎮(zhèn)化將可以為其帶來以下機遇：一、土地流轉(zhuǎn)市場放開，預計工業(yè)用地投資市場活性強化；二、產(chǎn)城融合將成為未來工業(yè)園區(qū)定位的必要元素；三、物流對于城鎮(zhèn)發(fā)展的拉動強化，帶動周邊商貿(mào)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、居住氛圍的發(fā)展，推進區(qū)域產(chǎn)業(yè)快速集聚；四、與城鎮(zhèn)化相關的利好產(chǎn)業(yè)會反哺本地的產(chǎn)業(yè)機會，彌補本地產(chǎn)業(yè)的不足。

產(chǎn)城融合應該是工業(yè)地產(chǎn)未來的新方向，地方政府未來在開發(fā)一個產(chǎn)業(yè)園的時候，不會只考慮產(chǎn)業(yè)，而會更多地將綜合商住功能和產(chǎn)業(yè)功能合并起來。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的基礎上，服務業(yè)以及住宅、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)伴隨發(fā)展，共同為城鎮(zhèn)化發(fā)揮作用。

魚和熊掌不可兼得

蘇智淵認為，工業(yè)地產(chǎn)最大的特點是與政府、政策關系緊密，因此不太可能形成完全市場化的運作方式。因而，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須保證與政府保持十分密切的互動。這種特性也使得政府行為往往容易超越市場規(guī)律，甚至干預市場。

大型制造企業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)不同，不僅包含土地投資，而需要有一系列的設備、技術的引進和消化，這需要一個穩(wěn)定、長期的投資環(huán)境。而政府則更多關注其為稅收、就業(yè)以及GDP帶來“立竿見影”的效果，因此對此類“放長線”而不見得能“釣大魚”的行業(yè)往往不感冒。

“北京南部的固安新城在建設之初就強調(diào)產(chǎn)業(yè)融合，產(chǎn)業(yè)先行，但并沒有做到這一點。如其開發(fā)的孔雀城中的居民實際上大部分并不是在固安上班，而是在北京上班。”清華大學房地產(chǎn)研究所副教授鄭思齊說，政府必須在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為先導的產(chǎn)業(yè)先行與房地產(chǎn)的短期收益之間謀求平衡，“魚和熊掌不能兼得”，如果為了短期的稅收和其他收益，只能繼續(xù)制造“鬼城”。

戴德梁行大連暨沈陽公司總經(jīng)理趙欣認為，在未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展中，政府前瞻性的規(guī)劃與基礎設施的完善、開發(fā)商企業(yè)參與城市運營與差異化產(chǎn)品開發(fā)，兩者相互促進與合作共同成為支撐區(qū)域發(fā)展的關鍵因素。(吳昊 張建)

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