每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

廣州土地市場(chǎng)似乎出現(xiàn)了寒意。

昨日（4月21日）下午，天河油制氣廠“巨無(wú)霸”住宅地塊正式拍賣，盡管地塊在出讓前獲得多家大型房企公開(kāi)表態(tài)關(guān)注，但僅僅經(jīng)過(guò)三輪競(jìng)價(jià)便迅速成交，1.4%的溢價(jià)率成為廣州近一年來(lái)最受“冷落”的明星級(jí)住宅地塊。

多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，今年一季度一線城市土地市場(chǎng)異?；鸨恋爻鲎尳鸶莿?chuàng)下同期歷史新高。但多位業(yè)內(nèi)專家在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商資金鏈愈加緊張，拿地?zé)崆榈南陆祷驅(qū)?dòng)一線城市土地市場(chǎng)景氣度見(jiàn)頂回落，全國(guó)土地市場(chǎng)或現(xiàn)整體性降溫。

廣州明星宅地開(kāi)賣遇冷

據(jù)悉，本次出讓的油制氣廠地塊位于天河區(qū)奧體中心東部，用地面積為29.59萬(wàn)平方米，建筑面積不大于60.65萬(wàn)平方米，為廣州近年來(lái)難得一見(jiàn)的中心六區(qū)“巨無(wú)霸”住宅用地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，天河油制氣廠地塊曾于2011年掛牌出讓，當(dāng)時(shí)的起拍價(jià)僅為5850元/平方米，隨后地塊中止出讓。三年后重新掛牌，天河油制氣廠地塊起拍價(jià)大幅飆升至10000元/平方米，拍賣總價(jià)高達(dá)60.65億元。在拍賣會(huì)舉行前，包括富力地產(chǎn)、敏捷地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等廣州大型房企均曾透露對(duì)該地塊感興趣。

然而，在昨日舉行的拍賣會(huì)上，僅有由金融街與保利地產(chǎn)組成的聯(lián)合體和廣州城投集團(tuán)與珠江實(shí)業(yè)組成的聯(lián)合體參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)僅僅三輪舉牌，不到五分鐘的競(jìng)價(jià)時(shí)間，天河油制氣廠地塊以61.5億元由廣州城投聯(lián)合體奪得，溢價(jià)率僅為1.4%，樓面地價(jià)為10140元/平方米。

“在中心六區(qū)住宅用地賣少見(jiàn)少的情況下，這次的拍賣結(jié)果實(shí)在令人意外”，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向記者表示，此次出讓的油制氣廠地塊不僅地理位置不俗，項(xiàng)目體量也足夠大，在目前周邊新房售價(jià)達(dá)到24000元/平方米的水平下，業(yè)界預(yù)計(jì)樓面地價(jià)最終將達(dá)到15000~20000元/平方米，但最終成交價(jià)僅萬(wàn)元出頭。

事實(shí)上，就在兩個(gè)月前，廣州中心六區(qū)最大規(guī)模的 “舊改”項(xiàng)目——廣鋼新城于2月21日正式出讓，萬(wàn)科、保利等15家知名房企參與競(jìng)拍，五宗地塊接連刷新區(qū)域地價(jià)記錄，溢價(jià)率在38%~66%之間，部分地塊成交均價(jià)貼近周邊商品房在售價(jià)格。

在黃韜看來(lái)，同為中心六區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅用地，天河油制氣廠地塊與廣鋼新城最終出現(xiàn)“一冷一熱”的拍賣結(jié)果，與市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的跡象不無(wú)關(guān)系。

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套，同比去年大跌40%，合計(jì)成交面積為184.6萬(wàn)平方米，同比大跌42.5%。

“在剛剛結(jié)束的第一季度，廣州樓市整體成交依然低迷，3月份也沒(méi)有出現(xiàn)業(yè)界預(yù)期的小陽(yáng)春，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)后市判斷漸趨謹(jǐn)慎；此外，銀行信貸持續(xù)收緊，房貸并沒(méi)有放松的跡象，廣州首套房貸利率幾乎全線上浮，放款時(shí)間更長(zhǎng)達(dá)半年，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈造成極大的壓力。因此即便地塊條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)商也不敢輕易入手”，黃韜認(rèn)為。

一線城市土地市場(chǎng)或降溫

進(jìn)入新年以來(lái)，土地市場(chǎng)分化持續(xù)加劇，一線城市土地市場(chǎng)異常火爆，但二三線城市降溫的勢(shì)頭卻愈加明顯。

根據(jù)克而瑞的研究報(bào)告顯示，2014年第一季度90個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積18309萬(wàn)平方米，同比減少11%，但土地成交均價(jià)達(dá)到2594元/平方米，同比大幅增長(zhǎng)36%，土地出讓金額4749億元，同比增長(zhǎng)21%。

克而瑞研究中心研究經(jīng)理?xiàng)羁苽フJ(rèn)為，一季度土地成交規(guī)模的縮減，一方面是由于政府控制供應(yīng)量，土地市場(chǎng)供應(yīng)大幅下降，另一方面企業(yè)在經(jīng)過(guò)上一輪的補(bǔ)倉(cāng)之后，土地儲(chǔ)備相對(duì)充足，拿地態(tài)度也愈發(fā)理性。但由于年初一線城市土地市場(chǎng)火爆，新年伊始北上廣深就推出較多優(yōu)質(zhì)地塊，受到企業(yè)熱捧，導(dǎo)致平均地價(jià)快速攀升。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月20日，北上廣深四大一線城市土地出讓金高達(dá)2117.26億元，同比2013年同期的1059.95億元上漲幅度高達(dá)100%，創(chuàng)下歷史新高。但與此同時(shí)，二三線城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的降溫跡象，克爾瑞的研究數(shù)據(jù)顯示，今年一季度重點(diǎn)二線城市土地出讓成交面積為11787萬(wàn)平方米，同比下降10%，三四線城市成交面積僅為4906萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)到21%。

但值得關(guān)注的是，深受開(kāi)發(fā)商追捧的一線城市土地市場(chǎng)熱度也可能出現(xiàn)見(jiàn)頂回落的勢(shì)頭。楊偉科認(rèn)為，由于部分一線城市把原本計(jì)劃在去年末推出的優(yōu)質(zhì)地塊延遲至今年初投入市場(chǎng)，造成年初出現(xiàn)了多宗天價(jià)地王現(xiàn)身，隨著這批優(yōu)質(zhì)地塊完成出讓，一線城市土地市場(chǎng)的景氣度也將出現(xiàn)理性回落，不同區(qū)域的地塊分化也將加劇。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月中上旬，全國(guó)54個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)住宅簽約12.17萬(wàn)套，較去年同期下調(diào)幅度達(dá)28%。其中，一線城市合計(jì)成交14281套，較去年同期下降25%，市場(chǎng)成交低迷。

“雖然從長(zhǎng)期來(lái)看，一線城市仍然是開(kāi)發(fā)商角逐的重點(diǎn)，但隨著墊首付等促銷方式不斷涌現(xiàn)，包括廣州在內(nèi)的部分一線城市逐漸出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整壓力，促使開(kāi)發(fā)商從此前的樂(lè)觀轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，帶動(dòng)一線城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，不同區(qū)域地塊的市場(chǎng)熱度更會(huì)出現(xiàn)較大差異”，黃韜認(rèn)為。