每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

“一年內(nèi)形成‘4洲6國(guó)9城’的世界房地產(chǎn)開發(fā)布局。”綠地在去年底這樣總結(jié)公司的國(guó)際化成果?；谏鲜鰢?guó)際化成果，綠地在今年提出海外房地產(chǎn)銷售200億元的目標(biāo)。

面對(duì)和境內(nèi)完全不同的市場(chǎng)以及法律、政策等環(huán)境，綠地又有怎樣的底氣，敢提出如此高的銷售目標(biāo)呢？

公開資料顯示，4月30日綠地集團(tuán)首個(gè)全資海外項(xiàng)目——位于韓國(guó)濟(jì)州島的健康旅游城住宅項(xiàng)目啟動(dòng)首批產(chǎn)品交付，這也是近年來第一個(gè)交房的 “中國(guó)制造”海外住宅。

通過韓國(guó)央企研究當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)/

綠地的獨(dú)立出海是從兩年前開始起步的，此前多為合作項(xiàng)目。綠地注意到，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象：很多國(guó)外房地產(chǎn)項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)一線城市展開熱火朝天的推廣活動(dòng)，上海房展會(huì)還開設(shè)了海外置業(yè)專場(chǎng)，參觀者絡(luò)繹不絕。

最先吸引綠地目光的是韓國(guó)旅游勝地濟(jì)州島。與綠地對(duì)接的韓國(guó)濟(jì)州國(guó)際自由城市開發(fā)中心（簡(jiǎn)稱JDC），是一家韓國(guó)央企。投資之前，綠地從JDC獲取信息并展開市場(chǎng)調(diào)研和投資可行性分析。

綠地董事長(zhǎng)張玉良透露，通過對(duì)濟(jì)州島的前期研究綠地得出結(jié)論：投資風(fēng)險(xiǎn)較低，也能獲得不錯(cuò)的收益。

濟(jì)州島目前正處在價(jià)值的洼地。韓國(guó)政府重視濟(jì)州島的大開放，濟(jì)州島除了傳統(tǒng)的旅游業(yè)外，還要發(fā)展高科技、物流、金融等行業(yè)。另一方面，濟(jì)州島離中國(guó)較近，對(duì)長(zhǎng)三角和上海的潛在買家具有吸引力。韓國(guó)政府對(duì)濟(jì)州島提出1000多項(xiàng)扶持政策，包括投資減稅，購(gòu)房移民等。

“地價(jià)合理、成本可控，持有型物業(yè)市場(chǎng)稀缺?！睆堄窳纪嘎?，綠地濟(jì)州島項(xiàng)目中，除了60%出售型物業(yè)外，40%將由綠地長(zhǎng)期持有和經(jīng)營(yíng)，包括酒店、免稅機(jī)場(chǎng)以及由境外公司承包經(jīng)營(yíng)的賭場(chǎng)。

首個(gè)全資項(xiàng)目“入鄉(xiāng)隨俗”/

綠地在國(guó)內(nèi)其他城市的運(yùn)作慣例是：由總部派遣總經(jīng)理、副總及每個(gè)條線主要負(fù)責(zé)人共5到8人到外地成立事業(yè)部或公司，其余員工在本地招聘，綠地韓國(guó)公司也是這樣運(yùn)作——從總部派出的團(tuán)隊(duì)又在當(dāng)?shù)卣衅噶隧n籍和中國(guó)籍的員工。

“濟(jì)州島項(xiàng)目作為綠地第一個(gè)全資的大型海外項(xiàng)目，困難是肯定有的。各種差異不僅體現(xiàn)在法律制度上，還體現(xiàn)在文化、語(yǔ)言、甚至是思維方式上。

但是從整體來說，韓國(guó)的法律比較健全，全民守法意識(shí)較強(qiáng)，施工方會(huì)嚴(yán)格按照各種相關(guān)法律進(jìn)行施工?！本G地韓國(guó)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，不但要考慮韓國(guó)當(dāng)?shù)氐臈l件，還要兼顧未來移民的需求偏好。

綠地在濟(jì)州島一期項(xiàng)目開發(fā)的是疊拼別墅，面積約180平方米。符合濟(jì)州島建筑高度限制，價(jià)格達(dá)到一定高度，因?yàn)轫n國(guó)政府規(guī)定，在韓國(guó)購(gòu)置50萬美元以上的住宅可申請(qǐng)韓國(guó)永久居住權(quán)。

“（綠地）在韓國(guó)項(xiàng)目的開盤方式基本和中國(guó)一致。出于對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)，在中國(guó)必須取得銷售許可證才能開盤，想要取得預(yù)售許可，工程量必須達(dá)到20%以上?！本G地韓國(guó)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露。

上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人總結(jié)認(rèn)為，企業(yè)出海，最容易碰壁的原因是法律政策差異。如果不熟悉當(dāng)?shù)氐姆桑涣私馔顿Y領(lǐng)域的一些特殊政策，都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在海外“水土不服”、投資失敗。為此，綠地在韓國(guó)起步之初即聘請(qǐng)當(dāng)?shù)芈蓭熓聞?wù)所，嚴(yán)防項(xiàng)目觸礁。

在財(cái)務(wù)上，如果不找到專業(yè)的本地化“外腦”，就可能錯(cuò)過很多優(yōu)惠政策，花冤枉錢；人事方面，也需要建立符合韓國(guó)慣例的職級(jí)體系和制度。

在韓國(guó)項(xiàng)目進(jìn)展中綠地發(fā)現(xiàn)，韓國(guó)不僅材料費(fèi)、人工費(fèi)較高，工程進(jìn)度也比中國(guó)慢。此外，韓國(guó)的行政手續(xù)復(fù)雜，對(duì)此，張玉良在3月底赴韓出席外資企業(yè)懇談會(huì)時(shí)，特意向韓國(guó)有關(guān)方面提出要求簡(jiǎn)化行政流程、加快審批速度，對(duì)方也做出了相應(yīng)改進(jìn)。

銷售底氣：來自中國(guó)的新移民/

濟(jì)州島項(xiàng)目是綠地出海的第一步，隨后綠地在澳大利亞、美國(guó)、英國(guó)、馬來西亞等全球多個(gè)國(guó)家和城市出手投資多個(gè)項(xiàng)目。

世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)公司出海之后，首先要意識(shí)到已經(jīng)不能沿用在國(guó)內(nèi)熟悉的拿地、開發(fā)的流程了，需要想辦法適應(yīng)國(guó)外的環(huán)境。海外項(xiàng)目需要在深入研究當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、了解周邊居民結(jié)構(gòu)后做出規(guī)劃。目前房企出海面臨的最大難題就是海外的法規(guī)，對(duì)于綠地、萬科這樣的超級(jí)房企，資金不是問題。

“韓國(guó)濟(jì)州、澳洲悉尼項(xiàng)目都在加快新房源供應(yīng)?！睆堄窳颊f，在美國(guó)、加拿大、英國(guó)、馬來西亞等國(guó)，綠地項(xiàng)目的目標(biāo)是要在今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售。

據(jù)透露，澳大利亞悉尼綠地中心2013年底第一期開盤，今年4月中旬開盤第二期；美國(guó)洛杉磯綠地中心目前處在認(rèn)購(gòu)狀態(tài)，洛杉磯這一項(xiàng)目配合了移民政策。

綠地海外項(xiàng)目重要的目標(biāo)客戶群是中國(guó)向海外的移民，和萬科一樣，綠地在中國(guó)的品牌知名度為海外團(tuán)隊(duì)省去了不少推廣的成本。

2011年綠地成立酒店管理集團(tuán)，推出自己的高端酒店品牌，由于酒店的天然屬性，國(guó)際化也將成為必然。

“一年內(nèi)形成4洲6國(guó)9城的世界房地產(chǎn)開發(fā)布局?！本G地在去年底這樣總結(jié)公司的國(guó)際化成果。

張玉良總結(jié)認(rèn)為，確保盈利、風(fēng)險(xiǎn)可控是綠地國(guó)際化的前提。海外市場(chǎng)與中國(guó)市場(chǎng)必然存有差異，企業(yè)不可避免要與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)歷一段磨合期。企業(yè)要適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)的規(guī)則，包括當(dāng)?shù)氐恼?、法律、各?xiàng)業(yè)務(wù)的運(yùn)作規(guī)范等。截至去年底，綠地累計(jì)海外項(xiàng)目投資總額近200億元。

衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企出海雖有難度，但也省去了國(guó)內(nèi)的許多麻煩。比如國(guó)外開發(fā)流程成熟、法規(guī)規(guī)范、配套服務(wù)完善等，這些都會(huì)讓開發(fā)商感到輕松。此外，海外商業(yè)往來的“灰色地帶”較少，可能會(huì)為開發(fā)商省去不少麻煩。