每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自山東    

每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自山東

在沿用了3年后，濟(jì)南市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)目前已“超期服役”，按照國(guó)土部相關(guān)規(guī)定，土地基準(zhǔn)價(jià)格最長(zhǎng)3年調(diào)整一次。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從濟(jì)南市國(guó)土資源局了解到，濟(jì)南城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整經(jīng)過聽證后，目前已報(bào)山東省國(guó)土資源廳驗(yàn)收，具體結(jié)果近期將公布。

今年2月27日，濟(jì)南市召開城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整聽證會(huì)，此次濟(jì)南市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整，商業(yè)、住宅用地漲幅較大。

有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，招、拍、掛土地底價(jià)原則上不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%，土地出讓底價(jià)也將隨基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)而提高，并導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)拿地成本增加。

另一方面，在接連兩個(gè)月“零”推地后，濟(jì)南市國(guó)土部門近期分兩批掛牌出讓7宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，濟(jì)南土地市場(chǎng)供應(yīng)閘門重啟。

或增加開發(fā)成本

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從濟(jì)南市國(guó)土資源局獲悉，6月13日，濟(jì)南市政府召開常務(wù)會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新進(jìn)行了討論，濟(jì)南市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新或已基本定稿。

今年2月27日，濟(jì)南市召開城鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整聽證會(huì)，初步確定評(píng)價(jià)區(qū)土地總面積約1122.55平方公里。根據(jù)聽證會(huì)的意見，按照土地位置，初步將商業(yè)用地劃分9個(gè)級(jí)別，住宅用地劃分8個(gè)級(jí)別，工業(yè)用地劃分8個(gè)級(jí)別。

在此次基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整中，濟(jì)南市商業(yè)用地級(jí)別樓面地價(jià)平均增長(zhǎng)率為15.58%、住宅用地級(jí)別樓面地價(jià)平均上漲19.92%、工業(yè)用地級(jí)別地價(jià)平均增長(zhǎng)率為11.83%。住宅用地一、二、三級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)，分別擬調(diào)整至每平方米5608元、4046元和3252元。

濟(jì)南市國(guó)土資源局相關(guān)人士認(rèn)為，基準(zhǔn)地價(jià)反映的是土地的價(jià)值和地價(jià)的總體水平與變化趨勢(shì)，土地最終的成交價(jià)是由市場(chǎng)需求決定的，不會(huì)直接受到基準(zhǔn)地價(jià)的影響。

“基準(zhǔn)地價(jià)提高，在一定程度上會(huì)影響到地價(jià)，但不會(huì)是直接的影響?！币晃徊辉妇呙纳綎|地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

不過，在該業(yè)內(nèi)人士看來，按照通行原則，招、拍、掛土地底價(jià)原則上不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%，“土地出讓底價(jià)也將隨基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)而提高，并導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)拿地成本增加?！?/p>

土地供應(yīng)再度開閘

濟(jì)南市國(guó)土資源部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全市土地供應(yīng)229宗，其中居住與商服用地共221宗，同比增長(zhǎng)97.3%。從全年的供應(yīng)計(jì)劃來看，2000萬平方米的面積是2012年的3.4倍。公開資料顯示，2013年濟(jì)南樓面地價(jià)平均1944元/平方米，同比上漲6.3%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，根據(jù)2010～2012年土地招拍掛樣點(diǎn)等數(shù)據(jù)，濟(jì)南市住宅用地樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例為20%左右。

“不管是地價(jià)還是房?jī)r(jià)，都與項(xiàng)目本身的區(qū)位及周邊配套有密不可分的關(guān)系，而且市場(chǎng)供需也是重要因素?！鄙鲜鰸?jì)南市國(guó)土資源局人士稱。

今年來看，濟(jì)南市國(guó)土部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月濟(jì)南土地市場(chǎng)異?；钴S，短短一個(gè)月累計(jì)成交45塊土地，總成交金額177.87億元，創(chuàng)下了有史以來最高的月成交紀(jì)錄。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，濟(jì)南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，商業(yè)用地26宗，同比增加136%。

開發(fā)商拿地?zé)崆閹?dòng)土地價(jià)格上漲，1月濟(jì)南居住用地成交均價(jià)440.6萬元/畝，同比漲幅達(dá)10.6%。在山東一位房地產(chǎn)投資人士看來，作為影響房?jī)r(jià)的重要因素之一，地價(jià)的高低也能從一個(gè)側(cè)面反映出樓市的興衰。

另一方面，今年以來，濟(jì)南商、住建設(shè)用地掛牌量?jī)H37宗，較去年同期減少46.8%。4月16日，濟(jì)南市國(guó)土局在3月份掛牌出讓的9宗土地中，7宗底價(jià)成交，兩宗流拍，成交面積約242畝，成交總價(jià)10.9億元。在此后的兩個(gè)月中，濟(jì)南市的推地計(jì)劃連續(xù)兩月“掛零”。

據(jù) 《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》6月23日消息，在土地市場(chǎng)沉寂70余天后，濟(jì)南市國(guó)土部門分兩批掛牌出讓7宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，意味著全市土地供應(yīng)再度“開閘”。