每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“優(yōu)質(zhì)公司為保證自身產(chǎn)品具備更大優(yōu)勢(shì)，或者更大程度挖掘客戶剩余價(jià)值，開(kāi)始向產(chǎn)業(yè)上下游的建筑業(yè)、民營(yíng)醫(yī)院和學(xué)校、銀行和券商、影院等領(lǐng)域擴(kuò)張。”這是海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊在陽(yáng)光城進(jìn)入到醫(yī)療行業(yè)后，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)判斷。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此前，他和海通證券的其他地產(chǎn)分析師一起，完成了題為“房地產(chǎn)價(jià)值鏈重構(gòu)”的行業(yè)研究報(bào)告，提出房地產(chǎn)企業(yè)的多元化只有沿著地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈布局能獲得綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，得到持續(xù)的發(fā)展?jié)摿?。?xí)慣于靠土地和資產(chǎn)掙錢的開(kāi)發(fā)商，將不得不面對(duì)一個(gè)新的趨勢(shì)：修房子不賺錢，服務(wù)才能賺錢。

“加法時(shí)代”正在來(lái)臨

上述研究報(bào)告指出，盡管部分城市的土地成交單價(jià)不斷創(chuàng)新高，但事實(shí)上過(guò)去幾年土地的增值幅度已經(jīng)低于同期的中長(zhǎng)期銀行貸款利率。

根據(jù)海通證券的測(cè)算，2010~2013年期間，我國(guó)地價(jià)和房?jī)r(jià)復(fù)合增速僅分別為5.84％和5.16％。長(zhǎng)期大量持有土地等待價(jià)值提升的時(shí)代已經(jīng)逐步過(guò)去。中長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該略高于通脹。美國(guó)自1975年到2013年的38年間，CPI上漲4.42倍，年均復(fù)合增速為3.99%；同期房?jī)r(jià)上漲5.54倍，年均復(fù)合增速為4.61%。2011~2013年，國(guó)內(nèi)地價(jià)、房?jī)r(jià)和CPI的復(fù)合年均增速分別為5.84％、5.16％和3.02％，已呈相互趨近態(tài)勢(shì)。

上述研究報(bào)告稱，未來(lái)五年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求缺口非常小，只有3.23億平方米，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從緊缺時(shí)代，轉(zhuǎn)向于供求平衡。在這個(gè)大背景下，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的靠土地增值模式已告終結(jié)，堅(jiān)持原來(lái)的單一化經(jīng)營(yíng)，必然會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，多元化經(jīng)營(yíng)幾乎是必然的趨勢(shì)。

涂力磊由此提出了“加法時(shí)代”的概念。他認(rèn)為，在樓市的上半場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做減法，但是到了下半場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商必須做加法。不僅要豐富自己的產(chǎn)品線，還要由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向地產(chǎn)行業(yè)以外。

行業(yè)內(nèi)部的跨界機(jī)會(huì)

這個(gè)被稱為“加法時(shí)代”的多元化延伸內(nèi)容范圍非常廣闊，既有房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的咨詢、投資顧問(wèn)、租賃管理等內(nèi)容，也有上下游產(chǎn)業(yè)鏈、養(yǎng)老和物流領(lǐng)域，還有工業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融等領(lǐng)域的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從成熟國(guó)家實(shí)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈有望成為地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造鏈新環(huán)節(jié)。截至今年6月2日，美國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只有36家，卻有244家REITS在美國(guó)上市，其中最大的REITS西蒙地產(chǎn)市值達(dá)517.25億美元，是最大開(kāi)發(fā)商市值的六倍多。地產(chǎn)服務(wù)商世邦魏理仕的市值甚至超過(guò)西蒙地產(chǎn)。

按照美國(guó)2010年上市REITS的規(guī)模，預(yù)測(cè)我國(guó)的REITS發(fā)展前景，最終規(guī)模有希望達(dá)到7.72萬(wàn)億元，能夠解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)16.34%的資金來(lái)源。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的空間并不僅僅局限于REITS，還有服務(wù)領(lǐng)域。

2012年，美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)其他服務(wù)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入占比分別為38％、42％和20％；我國(guó)對(duì)應(yīng)的這組數(shù)據(jù)分別是87％、11％和2％。這意味著我國(guó)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域還有很大成長(zhǎng)空間。根據(jù)預(yù)測(cè)，5年后我國(guó)14個(gè)大城市資產(chǎn)管理和服務(wù)費(fèi)收入為705.65億元。

除了上述REITS和房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的跨界，開(kāi)發(fā)商還可以在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)布局獲取其土地增值的機(jī)會(huì)。根據(jù)海通證券的測(cè)算，我國(guó)工業(yè)用地供應(yīng)在建設(shè)用地中的占比不斷走低，并且我國(guó)工業(yè)用地的利用效率偏低。例如，我國(guó)用地的容積率平均僅為0.3~0.6，這大大低于發(fā)達(dá)國(guó)家的1.0以上水平。

跨界核心：更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品

事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)跨界的真正價(jià)值在于——通過(guò)跨界整合服務(wù)，來(lái)實(shí)現(xiàn)更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

此前世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅在二季度地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上有一個(gè)明確的觀點(diǎn)：90后不會(huì)在一個(gè)城市終老，價(jià)值觀行為方式都會(huì)發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，所以如果還做完全同樣的房子，只是面積、戶型做一些改變，肯定沒(méi)有活路，因此要給客戶全然不同的產(chǎn)品和服務(wù)。世茂選擇給房子增加配套服務(wù)，來(lái)增加對(duì)客戶的吸引力。比如通過(guò)跨界引入醫(yī)療、教育、服務(wù)等企業(yè)。

但是，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也引入了這部分資源，自家的樓盤又拿出什么特色來(lái)吸引消費(fèi)者購(gòu)買？

涂力磊給出的辦法，跨行業(yè)投資，進(jìn)入到與地產(chǎn)有關(guān)的服務(wù)領(lǐng)域。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該進(jìn)入到住宅配套服務(wù)領(lǐng)域，以提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前的房地產(chǎn)跨業(yè)經(jīng)營(yíng)方向，顯然仍然需要圍繞房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)，否則幾乎很難成功。