每經(jīng)編輯 嚴(yán)躍進(jìn)    

◎嚴(yán)躍進(jìn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫加大了各個(gè)城市的壓力，增加了市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，這成為各地方政府救市的出發(fā)點(diǎn)和基本邏輯。不過(guò)相比而言，一線城市似乎很“淡定”。

一線城市樓市也并非一路高歌，今年上半年樓市各個(gè)指標(biāo)也在不斷惡化，體現(xiàn)在成交量、成交均價(jià)以及庫(kù)存走勢(shì)等方面。今年前7個(gè)月成交面積不僅低于2012~2013年的同期水平，同時(shí)也比市場(chǎng)較冷的2011年更糟糕。從成交均價(jià)看，環(huán)比值已經(jīng)出現(xiàn)下滑，同比值也在收窄，下跌幅度甚至趕超二、三線城市。從庫(kù)存走勢(shì)看，庫(kù)存去化周期超過(guò)16個(gè)月，這樣一個(gè)水平確實(shí)不可思議。

但一線城市何以有勇氣按兵不動(dòng)，在救市方面幾乎沒(méi)有動(dòng)作？一線城市其實(shí)并不愚蠢。“淡定”的背后，卻有著對(duì)市場(chǎng)降溫和風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)特理解，同時(shí)也有對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)特策略。

救市自然是要緩解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。那么，何為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)于二、三線城市來(lái)說(shuō)，成交量和成交均價(jià)雙雙下滑，就足以讓地方政府不安。為什么？原因是此類城市的樓市支柱作用一直在體現(xiàn)。當(dāng)這樣一個(gè)支柱難以支撐城市經(jīng)濟(jì)時(shí)，地方政府自然要干預(yù)，否則城市運(yùn)行將受阻。

一線城市的房地產(chǎn)是否是支柱產(chǎn)業(yè)？答案是肯定的。近期有媒體對(duì)上半年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)上海和北京的占比都超過(guò)了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他省（區(qū)、市）。毋庸置疑，一線城市樓市低迷，也會(huì)給這些城市的地方政府較大壓力。但是，必須注意到，如果把房地產(chǎn)投資占GDP比重進(jìn)行計(jì)算，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這些城市已經(jīng)不在此類排行榜的前列。原因很簡(jiǎn)單，一線城市的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)，足以成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器。換而言之，一線城市背后有多元化的產(chǎn)業(yè)作支撐，城市運(yùn)行機(jī)制很穩(wěn)健，對(duì)于一線樓市降溫的擔(dān)憂就會(huì)顯得杞人憂天。

這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也能夠解釋為什么一線城市房?jī)r(jià)居高不下，但依然很多人希望擠入。如果按照“房?jī)r(jià)收入比等于房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值”的公式，可以看出，一線城市房?jī)r(jià)收入比在35個(gè)大中城市排行中屬于最高水平。從具體數(shù)據(jù)看，2013年分別是：深圳17.2、北京14.5、上海12.1、廣州10.9。對(duì)于一戶三口之家而言，需要奮斗10年以上，且不吃不喝，才能夠買得起90平方米的房子。問(wèn)題是，為什么負(fù)擔(dān)如此重，還是很多人買得起房子？一個(gè)重要原因是，一線城市基于第三產(chǎn)業(yè)的兼職機(jī)會(huì)多，購(gòu)房者有更多機(jī)會(huì)“賺外快”。此類房?jī)r(jià)收入比只統(tǒng)計(jì)了賬面上的，而沒(méi)有把隱性的收入給統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。所以，一線城市房?jī)r(jià)飆升的背后，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)卻沒(méi)有預(yù)期的大。

無(wú)論漲還是跌，都沒(méi)有理由夸大一線城市的風(fēng)險(xiǎn)。所以當(dāng)市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，各類關(guān)于救市的版本就無(wú)法站穩(wěn)腳跟。一線城市在市場(chǎng)降溫后依然有較高的抗壓性，真正的原因是，此類城市背后有獨(dú)特的城市資源稟賦、城市運(yùn)營(yíng)模式和城市風(fēng)險(xiǎn)管理思路。

從資源稟賦看，一線城市不缺市場(chǎng)需求，這是支撐樓市高速成長(zhǎng)的最重要原因。從戶籍制度依然收緊的側(cè)面，就能論證這一點(diǎn)。人口紅利在釋放，所以救市自然不在地方政策考慮的范圍內(nèi)。在這樣一種資源稟賦和資源利用條件下，一線城市很少出現(xiàn)一次性賣地、一次性賣樓等簡(jiǎn)單的財(cái)政補(bǔ)給做法。原因是其可以依賴有限資源做乘法，而非加法，即能夠做出高附加值。

從城市運(yùn)營(yíng)模式看，城市也如同房地產(chǎn)市場(chǎng)，有“輕資產(chǎn)”和“重資產(chǎn)”的概念。這可以理解為地方的土地財(cái)政色彩是否過(guò)重。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前在土地財(cái)政方面，一線城市有40%的收入是靠土地出讓的，而二、三線城市則要超過(guò)50%的水平。一線城市自然更有底氣，不會(huì)簡(jiǎn)單地靠賣地、賣房的方式來(lái)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從城市風(fēng)險(xiǎn)管理角度看，政策的成熟性是一線城市能夠?qū)_樓市風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。一線城市的特殊地位決定其政策制定和執(zhí)行都需要穩(wěn)定，在政策的推進(jìn)和取消方面需要深思熟慮。盲目救市，豈不會(huì)打擊國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)對(duì)一線城市的信心？

此時(shí)或有質(zhì)疑，一線城市一點(diǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有嗎？客觀地說(shuō)，也是有的，但絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)降溫所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，而是投資投機(jī)需求未來(lái)或抬頭的風(fēng)險(xiǎn)。

即使在目前市場(chǎng)降溫下，一線城市投資投機(jī)需求也沒(méi)有消失。包括機(jī)構(gòu)和個(gè)人都希望打政策擦邊球，進(jìn)而突破限購(gòu)限貸政策的框架，最后進(jìn)行炒房等活動(dòng)。這樣一來(lái)，整個(gè)房?jī)r(jià)將會(huì)面臨新的反彈，這違背當(dāng)初限購(gòu)限貸政策出臺(tái)的初衷。

在限購(gòu)限貸政策實(shí)施的這幾年中，一線城市房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了環(huán)比下跌，主要集中在2011年11月至2012年5月。但隨后房?jī)r(jià)繼續(xù)反彈，甚至在2013年3月“國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)飆升至2.8%的環(huán)比增幅水平。很顯然，樓市背后驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上升的投機(jī)型動(dòng)力依然強(qiáng)勁，所以對(duì)于樓市調(diào)控依然不能掉以輕心。

自今年5月份開(kāi)始，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅開(kāi)始由正轉(zhuǎn)負(fù)。但是，并沒(méi)有理由認(rèn)為目前已經(jīng)把此類投資投機(jī)需求的水分給擰干了，更沒(méi)有理由認(rèn)為現(xiàn)在是救市的好時(shí)機(jī)。對(duì)于一線城市地方政府來(lái)說(shuō)，恰需要在這樣一個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)揮政府管理的智慧，進(jìn)而對(duì)沖樓市風(fēng)險(xiǎn)。

既然目前一線城市的周邊都放開(kāi)了限購(gòu)政策，那么在一線城市繼續(xù)收緊政策的前提下，部分投資投機(jī)客便會(huì)轉(zhuǎn)變購(gòu)房區(qū)域，而投入到樓市放松的各個(gè)城市和區(qū)域中。當(dāng)廣州和深圳依然收緊政策，一些高庫(kù)存的城市比如佛山就會(huì)因政策放松而顯得更有魅力，進(jìn)而促使購(gòu)房者積極進(jìn)入，這利好當(dāng)?shù)貛?kù)存的去化。反過(guò)來(lái)看，這也會(huì)疏導(dǎo)部分在一線城市的投資投機(jī)需求，進(jìn)而利好一線樓市需求結(jié)構(gòu)的改善。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）