每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 江然 實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 江然 實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

原本應(yīng)于昨日（8月27日）下午15時(shí)在昆明市土地和礦權(quán)交易網(wǎng)開(kāi)拍的兩宗“黃金”地塊，卻因“報(bào)名人數(shù)不足”遭遇流拍。

上述流拍的兩宗土地，正是市場(chǎng)等候多時(shí)的巫家壩機(jī)場(chǎng)片區(qū)首批入市的土地。掛牌信息顯示，兩宗地塊約73.6畝 （約49096.4平方米），總起價(jià)為99467.91萬(wàn)元，平均土地單價(jià)為1350萬(wàn)元/畝。該單價(jià)創(chuàng)下今年以來(lái)的昆明最高土地單價(jià)紀(jì)錄。

昆明市土地與礦產(chǎn)儲(chǔ)備中心常務(wù)副主任龍進(jìn)波在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“下一步肯定還會(huì)再把該地塊推出來(lái)”，但時(shí)間還不確定。

“巫家壩區(qū)位雖然好，但這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的這個(gè)起拍價(jià)，遠(yuǎn)超過(guò)了開(kāi)發(fā)商的接受范圍?！痹颇县?cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研告訴記者。此外，多位業(yè)內(nèi)人士指出，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)已供大于求，此次流拍區(qū)域的樓盤(pán)項(xiàng)目集中，尚需時(shí)日消化。

眾多房企看好該片區(qū)前景/

昆明市土地和礦權(quán)交易網(wǎng)站信息顯示，已流拍的兩宗土地位于昆明市官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處，編號(hào)分 別 為 KCGD2014-5-A1、KCGD2014-5-A2。

8月4日，昆明國(guó)土資源局官方網(wǎng)站信息顯示，KCGD2014-5-A1面積為9378.16平方米，容積率≤2.5，建筑密度≤40%，起價(jià)為8906.31萬(wàn)元；另一宗地塊KCGD2014-5-A2面積為39718.24平方米，容積率≤6，建筑密度同樣要求≤40%，起價(jià)為90561.6萬(wàn)元。

根據(jù)上述信息折算，兩宗地塊約73.6畝，交易總起價(jià)為99467.91萬(wàn)元，平均土地單價(jià)為1350萬(wàn)/畝；其中，KCGD2014-5-A1土地單價(jià)為633萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)約3798元/平方米；KCGD2014-5-A2土地單價(jià)約為1520萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)為3800元/平方米。

實(shí)際上，巫家壩機(jī)場(chǎng)還未拆遷時(shí)，業(yè)界就已表達(dá)了對(duì)該片區(qū)未來(lái)發(fā)展價(jià)值、開(kāi)發(fā)前景看好?！独ッ魅?qǐng)?bào)》報(bào)道稱(chēng)，“眾多大牌房企也都十分看好該片區(qū)發(fā)展價(jià)值，并對(duì)該片區(qū)地塊表現(xiàn)出了濃厚興趣。目前已與萬(wàn)科、中投發(fā)展簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，正在商談合作的企業(yè)還包括紅星美凱龍、保利集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、銀海地產(chǎn)等。”

對(duì)于巫家壩機(jī)場(chǎng)片區(qū)首批地塊流拍，龍進(jìn)波回應(yīng)稱(chēng)，“下一步肯定還會(huì)再把它推出來(lái)?！敝劣谙乱淮螘r(shí)間，他說(shuō)，“等調(diào)整后，根據(jù)情況看。” 云南機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)宣傳室主任倪嘉云向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，“云南機(jī)場(chǎng)集團(tuán)已經(jīng)以200多億元的價(jià)格，將巫家壩機(jī)場(chǎng)地塊移交給昆明市政府。這筆資金將分批用于償還修建長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)所欠下的債務(wù)。這塊地現(xiàn)已與機(jī)場(chǎng)集團(tuán)沒(méi)有關(guān)系了。”

“面粉趕上面包價(jià)”/

眼下，全國(guó)土地市場(chǎng)冷清，昆明也盡顯疲態(tài)。“昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)已供大于求，大量的在售和在建項(xiàng)目都需要時(shí)間消化。”昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)教研室鄧曉盈對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，房企“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌尚未明晰的情況下，拿地會(huì)“謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎”。

記者梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，巫家壩區(qū)塊所屬的官渡區(qū)，棚改項(xiàng)目數(shù)量多、密度大，是昆明市“城中村”改造的重鎮(zhèn)。此外，云南城投、中豪集團(tuán)、俊發(fā)地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商都在該地區(qū)擁有大體量的樓盤(pán)項(xiàng)目。

“近年來(lái)，官渡區(qū)舊城改造工程集中開(kāi)發(fā)、集中入市，開(kāi)發(fā)商面臨著較大銷(xiāo)售壓力，這也是開(kāi)發(fā)商拿地的顧慮之一?！痹颇县?cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前開(kāi)發(fā)商普遍受資金限制，面對(duì)起價(jià)近10億元的地塊，中小開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足，大開(kāi)發(fā)商又因項(xiàng)目多導(dǎo)致資金緊張。此外，政府給出的規(guī)劃條件不夠優(yōu)惠也讓開(kāi)發(fā)商有所顧慮。

亦有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)價(jià)過(guò)高是導(dǎo)致流拍的主要原因。據(jù)《云南信息報(bào)》報(bào)道，從土地單價(jià)來(lái)看，這次網(wǎng)拍的土地將創(chuàng)下2014年以來(lái)昆明的當(dāng)?shù)赝恋貑蝺r(jià)紀(jì)錄，同時(shí)排名昆明2009年以來(lái)的土地單價(jià)第四位。

周大研給記者算了一筆賬，按照5000元／平方米的高層建筑成本來(lái)算，加上此次競(jìng)拍的兩宗土地的樓面地價(jià)，容積率≤2.5的地塊的開(kāi)發(fā)成本突破1萬(wàn)元/平方米，容積率≤6的地塊開(kāi)發(fā)成本也超過(guò)9000元/平方米。“開(kāi)發(fā)成本接近住宅售價(jià)，‘面粉趕上面包價(jià)’，無(wú)論是商業(yè)還是住宅，未來(lái)大漲的可能性都不大，開(kāi)發(fā)商反應(yīng)冷淡實(shí)屬正常。”