連平：未來可能還是在波動當中，但是走平的市場，這種也是完全合理的。說到長期，有幾個方面我想大家都很熟悉的，現在還看不到這些因素迅速的走弱，導致房地產市場出現很大的調整。

比如說城鎮(zhèn)化的問題，很難想象城鎮(zhèn)化還有比較大的成長空間的時候，房地產市場就開始走向拐點，走向長期趨弱的態(tài)勢。

第二就是從人均收入來說，中國人均GDP還是7000美元，未來的增長空間還非常大。人均收入的不斷提高，比如說翻一倍，我們會如何考量這個房地產市場？會有多少改善性的房地產需求會發(fā)生？

第三就是關系到房地產消費在國民經濟中比重的問題，這方面有很多的數據支撐，我這里只說一個數據，就是住房貸款余額占當年GDP的比重，這個在中國20%不到，但是在美國達到了50%，在英國接近50%，連日本也是30%左右，住房消費占GDP的比重還是比較低的。在這樣的狀態(tài)下，說中長期的趨勢已經改變，出現了下行的態(tài)勢，我覺得很難接受。

短期確實是在調整，這種調整在未來的態(tài)勢，可能會有這樣幾個因素，最終形成一個平衡點，第一就是剛需，在未來終有一天剛需是要爆發(fā)出來的，剛需可能暫時會忍耐，或者說觀望一段時間；第二就是政策松動之后，包括剛需還有改善性需求在將來也會逐漸釋放出來。

另外就是股市的運行，未來可能產生的財富效應也會對房地產市場帶來需求，帶來投資和消費的刺激。還有非常重要的因素，就是從供給角度這個去看，開發(fā)商會理性地對價格做一些調整，這些供給和需求的這幾方面因素，可能會在未來一段時間最終形成一個平衡點，這個時候短期的調整可能差不多就結束了。

這次來開會，在外面感覺挺熱，從市場上來說，很多人說房地產市場的冬天到了。但是在這個會場里面，我感受到的是可能比外面還要熱氣騰騰，所以我認為這種調整可能還是短期的。

巴曙松：偉大的經濟學家凱恩斯說“在長期中我們都死去了”，意思說經濟關注長期問題沒意義，這一兩年的調整，有多少企業(yè)能扛得住？如果是一兩年后好轉的話，確實這個調整會帶來問題。在房地產貸款方面，交行今年以來有什么新的趨勢、新的變化沒有？

連平：我認為房地產信貸政策沒有大的變化，現在大家比較關心的是按揭貸款，老百姓反映比較多，這方面我覺得主要是從銀行收益的角度，可能現在在座的人不會像做銀行的人有那么深的體會，負債的成本，主要是存款的利率，最近這幾年來上升非常大，利差收窄趨緊。大家看銀行的報表，二季度明顯比一季度更差，利差收窄之后，對商業(yè)銀行來說，在資產業(yè)務方面當然需要考慮至少資產定價不會出現明顯的回落，不要選那些定價水平比較低的來進行投放。按揭貸款這一塊應該說不是最重要的，當然也不代表不選擇，這一塊達到一定的比例也是非常重要的。

不是說沒有風險，風險也是有的，現在說風險是銀行按揭貸款減少的原因，我覺得這是不對的，主要的原因是收益變少了。

巴曙松：謝謝連首席，接下來要發(fā)言的是任總，今天一天他都沒說話，一直在醞釀今天晚上的第一次亮相。但是我們新聞界的朋友們，今天9點34分就編了一條新聞，說是他說的，他到目前為止就沒有說過話，一直等到現在，等待他講一個精彩的觀點，大家歡迎。

任志強：不是9點34分，8點58分就說任志強在會上說了一大堆。我記得咱們今天早上的會是9點多才開始的，8點58分已經在網上傳了消息說是我說的。

巴曙松：先談對短期下行通道的看法，先把這個觀點說完。

任志強：下行通道的觀點都是媒體弄的，我們還沒來得及說，他們就說了一大堆下行通道。

我不太贊成用下行通道，其實上午已經說了一些指標，從整個房地產業(yè)的角度來說，保障性住房加上非保障性住房，總體量是上升的，沒有任何數據可以證明現在是下行的。

我們的投資是正增長的，不管增長率是不是比原來低了，但還是正的，沒有變成負增長。如果投資在正增長的情況下說是下行通道，我覺得沒有道理。如果它是負增長，說是下行通道是對的。

我們現在有些指標是負的，比如說土地購置、新開工等，可是別忘了還有一大堆非房地產開發(fā)，政府那一部分和代建的部分，那些都加起來，總量也是增加的。今年上半年國土資源部公布的建設用地的數據是略有下降，17.4萬公頃，開發(fā)商做了11萬公頃，剩下那些地都跑哪兒去了？都是政府的非開發(fā)商所建設的用地。

過去開發(fā)商的比例是很大的，最高的時候是73%，現在下降了很多，今年可能下降了10個點，也就是說現在可能占總量的60%左右，政府這一塊擴大到了40%左右。這兩個數字加起來，總量還是上升的，而不是下降的。

我們可以看短期，僅從房地產銷售的情況來看，確實是有下降的趨勢，但是如果把政府那部分和發(fā)展商的加起來的話是上升的。去年我們總體銷售是13萬億，今年除了開發(fā)商的銷售，加上政府那部分，兩個加起來的總量可能大于13萬億，比去年還多。

到目前為止，從總量上或者從總需求來看，我們還看不出是下行的趨勢。但是就指標本身來看，一部分是下降的，一部分是上升的，投資還是增的，但是其它的有一部分是下降的，開發(fā)商的增長是負的，到位資金增長是正的，但是增幅已經很小了，這是可以看到的一些數據。

還有幾個數據也不夠好，比如銷售還是負的，但是銷售環(huán)比是上升的，6月份比5月是上升的，所以我們還不能得出結論說已經完全處于一個下行通道。

可能短期來看是一個波動過程，因為我們的增長速度在縮小，有下降的可能，但不一定是長期的，也許過幾個月就變了，銀行信貸稍微放一放也許就變了。從短期一兩個月的數字來證明是已經進入下行通道，證據不夠充分，所以我不認為是下行通道。

巴曙松：任總的意思就是說僅僅從開發(fā)商這一塊的數據，有一部分指標是下行的。賈康所長剛剛從機場趕過來，對下行通道的看法說兩句。

賈康：現在如果說下行通道，給人一個簡單化的理解，就是一直往下走?，F在看到的，比如說房價在這幾個月里面，前面出現過二手房的房價同比下降的情況，而且下降的面開始擴大，環(huán)比下降的表現也比較明顯一點。但最近我們看到的有市場分化方面更明顯的表現，有一些賣得好的現在還在往上走，比較典型的是北京學區(qū)房，現在還在繼續(xù)往上走。

光說下行通道容易簡單化，要講市場分化全面一點，在總的態(tài)勢上來說，跟前面那幾年顯然是有階段性的區(qū)別。前面那幾年，雖然在調控的時候有過一定調整，但是整體感覺是單邊往上走，看不出有什么風險，現在既然是市場分化了，就得注意風向，我倒認為這是一個健康的新調整，也是進一步讓全民一起來認識市場經濟中的房地產市場和進一步抓住這個契機，把過去不得已的一些行政手段淡化掉，加快培育，應該跟市場對接經濟手段為主的框架，這是一個契機。所以我傾向于將盤整、調整、市場分化，而不是簡單的說是下行，下行通道是一個長期拐點，這個觀點容易引起誤導。

巴曙松：謝謝賈所長。朱會長是資深的房地產專家，他既代表房地產發(fā)言，同時又很超脫。今天有人跟我聊天的時候就說，他們參加了幾個開發(fā)商的閉門會議，開發(fā)商都很緊張，有的都很悲觀，但是參加博鰲房地產論壇，個個都跟任總一樣打了雞血似的，請朱會長就這個問題在討論下行通道這個觀點的給我們順便講講。