每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都

近來，成都市區(qū)攀成鋼區(qū)域有不少100平方米以下的中小戶型亮相，而不再是以往動輒數(shù)百平方米的大平層乃至豪宅。

從大平層到轉(zhuǎn)做中小戶型，這被市場人士視為房企的務(wù)實行為。

亦有房企人士認(rèn)為這是攀成鋼區(qū)域回歸理性、回歸市場需求的表現(xiàn)。

“目前整個宏觀經(jīng)濟不太景氣，樓市也不好，從外部環(huán)境的角度考慮，攀成鋼區(qū)域原先做大戶型、豪宅，現(xiàn)在將部分房源改小，是順應(yīng)市場形勢的考慮。”伊泰置業(yè)（成都）公司策劃經(jīng)理朱柏生在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認(rèn)為，既有房企自身的角度考慮，也有部分房企需要走量等原因。

較多開發(fā)商做剛需跑量

樓市步入十字路口，被視為成都樓市高端第一板塊的攀成鋼區(qū)域，如今出現(xiàn)新變化，其區(qū)域內(nèi)有了更多“剛需”戶型——中小戶型面世。

縱觀整個攀成鋼區(qū)域，拿地稍晚的通用時代·國際社區(qū)率先出手打造快銷盤，78~115平方米緊湊三房、四房戶型，均價不到10000元。通用地產(chǎn)的這一舉措，打破了攀成鋼區(qū)域原本去化較慢的局面。

“做剛需，這些開發(fā)商是從跑量的角度考慮的。”成都銳馳地產(chǎn)營銷公司總經(jīng)理馮玨向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，去年至今，攀成鋼區(qū)域內(nèi)一些開發(fā)商選擇了中小戶型和低價策略。

中糧地產(chǎn)成都公司營銷總監(jiān)陳萬青認(rèn)為，前幾年，受攀成鋼區(qū)域特質(zhì)影響，更多開發(fā)商定位高端，戶型也多為大平層或豪宅。如今，有了更多中小戶型，追求好的產(chǎn)品規(guī)劃，符合市場需求，回歸住宅的本質(zhì)。

中小戶型面世，銷售不錯，便迅速被其他房企競相效仿。

仁恒·濱河灣除了一期的大戶型，目前二期推出的是90~140平方米戶型。環(huán)球匯·天譽大賣77平方米清水房，吉寶·凌云峰閣也跟著探底到77平方米。

一些房企從大賣中小戶型中嘗到了甜頭。

新華網(wǎng)8月27日的一篇報道顯示，截至目前，天譽成交量已經(jīng)超過7億元，這個數(shù)據(jù)足以傲視攀成鋼區(qū)域，其中最大的“功臣”，莫過于43~56平方米公寓、77~107平方米清水房和總價不超100萬元的天譽·南庭。

接下來，或?qū)⒂懈嗟闹行粜驮谂食射搮^(qū)域內(nèi)亮相。

即將銷售的中洲中央城邦甚至打出了 “讓攀成鋼區(qū)域回歸理性”的口號。預(yù)計在9月下旬，中央城邦就會入市。據(jù)悉，中央城邦的戶型是89~270平方米。

從中洲成都公司相關(guān)人士的話來看，該項目或更多會追求走量。在此之前，中洲控股（成都）公司總經(jīng)理熊軍曾經(jīng)表示過，中洲控股在成都將走 “高周轉(zhuǎn)、擴規(guī)模”的路線。

即使攀成鋼區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項目ICC，從目前主推的戶型來看，也有更多清水房源和中型戶型。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書長何良栩分析，攀成鋼區(qū)域出現(xiàn)更多的中小戶型，主要由于房企方面考慮現(xiàn)金流的保障。

考驗房企市場應(yīng)對能力

隨行就市是開發(fā)商和購房者之間博弈的一種妥協(xié)。

隨著各大樓盤的相繼亮相和推盤，攀成鋼區(qū)域供應(yīng)量增大，房企走量的壓力也隨之提升。

針對樓盤推出產(chǎn)品的變化，仁恒置地成都公司相關(guān)人士近日向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，項目自身的中小戶型仍然針對中高端客戶，定位為“頂級中小戶型”。

“至于攀成鋼區(qū)域內(nèi)更多推中小戶型，這較為正常，由市場所決定。”仁恒置地成都公司相關(guān)人士表示，整個攀成鋼區(qū)域定位為國際新城，定位很高，所以項目的戶型雖小，但同樣針對高端客戶。前后的變化在于客戶需求發(fā)生了變化，“比如原先買我們一期大戶型的客戶，也有購置中小戶型的需求，需求不一樣，但品質(zhì)并不受影響。”

對于攀成鋼區(qū)域內(nèi)競相推出中小戶型，一位攀成鋼區(qū)域房企人士表示，該區(qū)域內(nèi)已有價格戰(zhàn)的跡象，一旦一家開發(fā)商推出新房源價格較低，另一家便會以更低的價格開盤、發(fā)售。

價格戰(zhàn)的背后或源于目前攀成鋼區(qū)域內(nèi)住宅項目已相繼亮相、供應(yīng)量較大。

實效機構(gòu)總經(jīng)理吳昊認(rèn)為，一般區(qū)域往往僅有3~4個項目時，去化還較快，而像樓盤集中面世的攀成鋼區(qū)域，將造成區(qū)域產(chǎn)品“同質(zhì)化的現(xiàn)象比較嚴(yán)重”，就十分考驗房企對市場的應(yīng)對能力。

2013年，通用國際時代社區(qū)與吉寶凌云峰閣在天府門廊首批推出中小戶型產(chǎn)品，賺足眼球的同時也吸引了很多剛需客群。

“我們的項目預(yù)計今年下半年開盤，住宅產(chǎn)品面積段為75~130平方米，是目前市場的主流產(chǎn)品。”樂天項目有關(guān)負(fù)責(zé)人曾向媒體表示，樂天世界住宅部分為全精裝配置，并且90平方米三房配置一步到位，在攀成鋼區(qū)域內(nèi)形成差異化競爭。

回歸市場需求走差異化

何良栩表示，對于攀成鋼區(qū)域來說，區(qū)域的總體定位是高端，因為樓面地價等因素，所以價格的競爭空間并不大，但從一些樓盤來看，入住的外籍人士比例不小，說明該區(qū)域內(nèi)的購買力不低。

在專家們看來，攀成鋼區(qū)域內(nèi)的房企推出一些中小戶型，一方面緣于走量等考慮，另一方面，或是攀成鋼區(qū)域回歸正常的市場需求。

如今，攀成鋼區(qū)域內(nèi)項目亮相漸次進入尾聲。

近期，中洲成都公司高級營銷策劃主管王秋潔在接受成都媒體采訪時表示，“我們所有的住宅都是清水房”，“但這并不代表我們否定這個區(qū)域的價值，這是我們做差異化的打法。”

在王秋潔看來，縱觀整個片區(qū)，通用國際時代是一個很好的例子，他們賣得很好，證明這種小戶型的差異化路線是走得通的。

嘉進地產(chǎn)顧問總經(jīng)理李昕更愿意把這看做 “攀成鋼區(qū)域正打著高端旗幟賣復(fù)合型”。

李昕表示，“國際城南也有剛需，大源組團既有譽峰、城南華府，也有鳳凰城和保利的剛需產(chǎn)品，老牌桐梓林也是一樣，雖然是老牌高端社區(qū)，當(dāng)初的中華園、銀都花園都是高端，但同樣也有剛需產(chǎn)品，這個很正常。”

中糧地產(chǎn)成都公司營銷總監(jiān)陳萬青則認(rèn)為，整個攀成鋼區(qū)域的高端定位不會改變，只是戶型會略微偏小，這是偏向于本質(zhì)的回歸，是向市場的回歸。