每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

未來10年才是中國房地產(chǎn)黃金10年

龔方雄

摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理、研究部主管及首席中國經(jīng)濟師，負責統(tǒng)籌摩根大通中國區(qū)的信貸利率市場、證券及經(jīng)濟研究工作。美國沃頓商學院金融經(jīng)濟學博士學位、費城坦普爾大學物理學碩士學位，以及北京大學運籌學及經(jīng)濟學碩士學位以及物理學學士學位。

我前幾天在北京的一個大會上談到了“未來十年才是中國房地產(chǎn)黃金十年”，為什么提出這種觀點呢？其實近幾年一直有這種觀點，很多人認為中國的地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)成為過去式了，未來隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控以及國家政策的改變，房地產(chǎn)業(yè)不要說未來還有沒有黃金十年，現(xiàn)在很多人都不認可房地產(chǎn)業(yè)會繼續(xù)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這種觀點我認為是非常錯誤的，為什么呢？為什么說未來十年是中國房地產(chǎn)的黃金十年呢？很簡單，未來十年是中國城市化、城鎮(zhèn)化進程的關鍵十年。

城鎮(zhèn)化：三億農(nóng)民要進城

新領導層，總書記、總理都說了未來十年經(jīng)濟成長的主要動力之一就是繼續(xù)城鎮(zhèn)化?，F(xiàn)在的規(guī)模跟過去十年不一樣，講到城鎮(zhèn)化的成績的時候，現(xiàn)在的統(tǒng)計數(shù)據(jù)說中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了52%，這52%城鎮(zhèn)化率實際上還包括了在城鎮(zhèn)里面沒有固定居所、沒有戶口的農(nóng)民工，也就是說把人的城鎮(zhèn)化算進去，如果不算農(nóng)民工、不算在城鎮(zhèn)里面沒有戶口的居民的話，中國的城鎮(zhèn)化率只有36%。

未來十年，尤其是頭幾年，首先是人的城鎮(zhèn)化，即在城鎮(zhèn)里面沒有戶口的這部分農(nóng)民工要變成真正意義上的城鎮(zhèn)居民。什么叫真正意義上的城鎮(zhèn)居民？要給他們提供體面的住所，要給他們的孩子提供公平教育的機會以及享受城市里有戶口的人所享受的方方面面待遇，這是新的領導層提出來的人的城鎮(zhèn)化，這一部分當然會增加對住房、基礎設施等等相關的需求。

52%里面其實只有36%是真正的城鎮(zhèn)居民，還有一兩億不是真正意義上的城鎮(zhèn)居民，但即使是按照52%的城鎮(zhèn)化率來算，你要是跟發(fā)達國家相比，也就是實現(xiàn)我們所提出來的“中國夢”，美國、日本、歐洲的城鎮(zhèn)化率80%-90%，我們現(xiàn)在是52%，城鎮(zhèn)化率提高到80%-90%是什么意思呢？我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民是7億左右（把農(nóng)民工也算上），將來中國的總?cè)丝跁_到15億，中國的城鎮(zhèn)人口會是10億-12億之間，也就是未來5-10年，中國還要把4億-5億的農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，也就是說中國還會誕生無數(shù)個千萬級人口的城市。

如果有3億農(nóng)民要進城變成城鎮(zhèn)居民的話，3億人口就是美國現(xiàn)在的總?cè)丝跀?shù)，如果一個一千萬人口的城市，至少還得有30個千萬人口的城市誕生。具體量化到每年的增長，大家就可以算得很清楚，我們內(nèi)部做過一個測算，未來中國每年新增加的城鎮(zhèn)房屋套數(shù)要滿足未來中國雄偉的城鎮(zhèn)化目標，每年新建城鎮(zhèn)房屋的套數(shù)必須是在1200萬-1300萬套左右。每年新增1200萬-1300萬套左右的話，以保守估計來算，每一套70平米，算算每年中國在住房方面的投入會有多大？這就是我講的未來黃金十年的概念。

新增房屋與舊城改造

每年新增1200萬-1300萬套是怎么算出來的呢？其實很簡單，過去十年、二十年、三十年，中國平均城鎮(zhèn)化率的提高，大概每年是一個百分點，現(xiàn)在是52%的城鎮(zhèn)化率，明年提升到53%，過去十年稍快一點，大概是每年提高1.2%、1.3%，但是我們假設未來城鎮(zhèn)化率的增速放緩，每年只提高一個點，假設中國的人口不變，也就是說每年新增的城鎮(zhèn)人口是1300萬以上，假如說每個家庭是由2-3人組成的，那么很顯然，中國每一年新增的城鎮(zhèn)居民就有500萬戶左右，你得為這500萬戶提供新的住所，1200萬-1300萬套里面，有500萬套是城市化所造成的。

此外還有棚戶區(qū)改造、舊城改造，不要說二三線、三四線城市，一線城市北京、上海、廣州很多舊城區(qū)的房子破不可言，都要進行改造，要興建新的住宅，前段時間很多人在質(zhì)疑中國未來房地產(chǎn)發(fā)展的時候提出一種觀點，說中國不缺房子，為什么呢？因為中國有計劃生育，一般父母都有一套房子，現(xiàn)在都是獨生子女，兩個年輕人組成一個家庭，各自會從父母那兒繼承一套房子，所以未來年輕人就有兩套房子，再往下走就會有四套房子，將來中國不缺房子。

這種觀點是一種謬論。很多年輕人父母的房子是筒子樓，二十年、三十年、四十年、五十年前建的，不要說二三線城市、三四線城市，即使在一線城市，你們到上海去看看，五六層樓，又沒有電梯，甚至連一個像樣的浴室都沒有，中國房子的折舊非?？?，所以你不要看這些父母現(xiàn)在是住以前國有企業(yè)分的房子，將來這些房子都要被推倒重建的，年輕人是絕對不會去住的，哪里會每個人有兩三套房子？你把新增的城鎮(zhèn)家庭數(shù)量加上舊城改造，就會得到一個數(shù)字，即每年新增的居住類房子要有1200萬-1300萬套，才能滿足基本的城鎮(zhèn)化需求，這是不是所謂黃金十年的概念？

房價是不是過高與房地產(chǎn)業(yè)是不是支柱產(chǎn)業(yè)是兩個層面的問題，前者有其復雜原因。

房地產(chǎn)業(yè)跟房價會不會在未來十年重復過去十年的輝煌，這是另外一回事。房價和房地產(chǎn)業(yè)是不是支柱性產(chǎn)業(yè)是兩個層面的問題，過去十年房價確實輝煌得很，普遍上漲6-8倍，很難想象未來十年我們的房價還能漲6-7倍、7-8倍，過去十年房價為什么漲這么多呢？它是由各種各樣的原因造成的，有地方政府的土地財政問題，有經(jīng)濟發(fā)展模式的問題，但最重要的問題是中國人缺乏有效的投資渠道。十年前我們的GDP規(guī)模才一萬億美金，十年以后我們的GDP規(guī)模是8萬多美金，GDP規(guī)模翻了七八倍，房價也漲了七八倍，但在這期間中國的股市不但沒有漲，還回到了所謂的“建國點位”1949點。

過去十年中央政府天天都調(diào)控房價，但是老百姓發(fā)現(xiàn)不管什么時候買房都是漲的，而中國股市不管什么時候買都是虧的，中國人缺乏有效的投資渠道，同時財富又在積累。中國的股價如果不漲，中國的股市如果不能給老百姓提供長期穩(wěn)定的回報，打壓房價是不可能完成的任務。如果你打壓房價，股市又跌跌不休，老百姓的錢就會投理財產(chǎn)品，因為他不想錢在銀行趴著，幾乎是零的利息，同時又有通貨膨脹。但是對理財產(chǎn)品的追求又引發(fā)了影子銀行的問題，又引發(fā)了銀行的系統(tǒng)性風險問題。

所以中國的正解就是我們的儲蓄率太高，中國的老百姓有錢，但沒地方放，在這種情況下，你說房價能不漲嗎？而且長期以來的房價上升，形成了老百姓非常程式化的預期，就是政府打壓房價、調(diào)控房地產(chǎn)，就是給我們一個入市的良機，所以好像什么時候買房子都是對的，什么時候買股票都是錯的。這種預期不改變，談何容易？中國人又不能到海外投資，我們還有經(jīng)常資本項目的控制，中國人的理財不可能全球布局，我們這么多錢往哪里放呢？不可能都放枕頭底下吧？

房價問題非常復雜，跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是兩回事，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，但是經(jīng)濟要發(fā)展，要實現(xiàn)“中國夢”，中國要進行城鎮(zhèn)化，這是不可避免的趨勢，所謂的“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山”。如果你把這個事情想清楚了，對中國未來經(jīng)濟發(fā)展的前景也就想清楚了。

中國經(jīng)濟宏觀靠什么？還得靠終端投資：一個是基建，一個是房地產(chǎn)。

這段時間中國經(jīng)濟非常非常低迷，轉(zhuǎn)型又轉(zhuǎn)不過來，靠消費拉動，其實現(xiàn)在消費也挺低迷的，尤其是咱們的黨和政府作出了一些必要的動作，就是要反對鋪張浪費，反對過度奢靡的公款消費。大家知道公款消費、公款采購，就是所謂的政府消費這一塊占中國的總消費規(guī)模差不多30%-40%，這一部分壓下來，但是老百姓的收入還沒有完全提上去，老百姓也不愿意改變自己的消費和儲蓄習慣，因為我們配套的社會福利體制（醫(yī)療保障、退休保險等）都沒有完全到位，政府采購和消費這一部分下來了，老百姓這一部分還上不去，你光談消費拉動經(jīng)濟還不行，所以現(xiàn)在中國經(jīng)濟放緩很厲害，政策制定者們也知道了，如果要所謂的穩(wěn)住宏觀，放活微觀，還得要激發(fā)經(jīng)濟成長的動力，放活微觀不是馬上就能上去，還要一系列的行政配套和中國經(jīng)濟體制改革，才能把微觀促進增長的動力釋放出來。

很簡單的一個問題，現(xiàn)在中小企業(yè)融資難，你即使沒有行政審批，他們拿不到錢，也創(chuàng)不到業(yè)，這跟中國資本市場的發(fā)展有關，中國資本市場非常不發(fā)達，有各種各樣問題，你現(xiàn)在放活微觀還起不到拉動經(jīng)濟成長作用的情況下，消費又下來了，人民幣又在不斷升值，外需也不行，所以現(xiàn)在政策制定者們知道了，要靠什么來拉動經(jīng)濟呢？靠什么來穩(wěn)住宏觀呢？還得靠投資，投資又不能產(chǎn)能過剩，不能進行所謂的中間投資，即搞產(chǎn)能方面的投資，現(xiàn)在提倡的是終端投資，終端的投資是哪兩塊呢？一個是基建，一個是房地產(chǎn)，比如上個星期國務院常務會提出來棚戶區(qū)改造是一個投資重點，這不就又回到了房地產(chǎn)嗎？還得靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟，經(jīng)濟短期轉(zhuǎn)不過來，怎么穩(wěn)住宏觀呢？這是一個發(fā)展的趨勢。

在終端投資不會造成過度產(chǎn)能，但是它能滿足日益增長的需求，這個日益增長的需求是由中國的城鎮(zhèn)化進程帶來的，農(nóng)民工進城，他在城市里沒有戶口，基本的人的尊嚴就是住房，為什么要以提倡棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改造為切入點呢？這不就是發(fā)展房地產(chǎn)嗎？所以尤其是我們的媒體朋友們千萬不要談房地產(chǎn)而色變，好像發(fā)展房地產(chǎn)是一個見不得人的事情，房地產(chǎn)在未來五年、十年、十五年都是中國主要的經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)，這個事情跟房價過高要分開來談，實現(xiàn)“中國夢”的必然途徑或者說是唯一途徑就是搞城鎮(zhèn)化，但是城鎮(zhèn)化怎么搞呢？

城鎮(zhèn)化拉動基建投資

這是另外一個要探討的問題，城鎮(zhèn)化搞起來，不但要拉動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資，同時也會拉動相應的基礎建設的投資。

我經(jīng)常講中國的基建嚴重不足，中國的城市、城鎮(zhèn)相關的基礎建設有大的投資空間、發(fā)展空間，將來中國要搞起衛(wèi)星城來，即所謂遍地開花的城鎮(zhèn)化，投資強度可能會更大。

我經(jīng)常講中國的汽車產(chǎn)業(yè)有無限發(fā)展空間，但是中國的汽車擁有率連10%都不到，我們的汽車保有量只有1.1億，而中國有13億人口，美國是3億人口，有2億輛車，汽車保有率是67%，中國10%都不到的汽車擁有率，現(xiàn)在把北大廣深中國各大城市搞得擁堵不堪，大家經(jīng)常講北京是首堵，上海是一上路就堵，廣州是廣泛的堵，深圳是深度的堵，成都是成天的堵。10%都不到的汽車擁有，搞得城市擁堵不堪，這很奇怪。你們到紐約、倫敦、東京去看過嗎？紐約不堵車，倫敦不堵車，東京不堵車，因為人家的城市基礎建設搞得好，這些城市都有六七十條地鐵線。

我在紐約工作過三年，不管貧富，不管貴賤，很少人開車去上班，大家都是坐地鐵，很多華爾街的老總們，一年幾千萬美金的年薪，他們都是坐地鐵上班，哪有像中國每天開車去上班？人家的車買來都是停在車庫里，周末上車去郊游、購物、滑浪、看球賽，平常上班不用車的，最多把車開到家附近的一個地鐵站，然后坐地鐵進城。但中國做得到嗎？你去擠擠北京的地鐵、上海的地鐵，地鐵高峰期的時候，人都成了肉餅。我的北京同事跟我講，坐地鐵上下班要分為兩撥人，一撥人在車外面推第一撥人，另一撥人等著下一撥人來推他們，他們都懸在空中，擠成肉餅，婦女們很容易被騷擾。

北京幾千萬人口的城市，只有十幾條地鐵線，中國的地鐵很不發(fā)達，公共交通很不發(fā)達，這只是一個例子，你們前段時間也聽說了，北京下雨都會淹死人，人家老外覺得很奇怪，你們首都怎么下雨都會淹死人？又不是農(nóng)村。因為我們搞城市建設只管上面，不管下面，上面是形象工程，下面反正看不見，沒有人管。你們看過好萊塢大片，一著急，在警匪站之中，匪徒就把卡車開到下水道了，美國大城市的下水道是可以開卡車的，這是人家的基礎建設。中國城市里面的污水和潔凈水排放是同一管道，人家是分離的，我們的基礎建設投資嚴重不到位。

還有就是我們城鎮(zhèn)化的模式。國外的城市化是衛(wèi)星城模式，中國是CBD模式，為什么搞中心城呢？為了節(jié)省投資，因為在中心城起一棟辦公大樓，就可以來上班，你不用管公共交通，不用管周圍的服務設施，不用管醫(yī)院和住宅，反正你就在市中心建一棟大樓，就有人來上班，但是所有人都擠到市中心來上班，所有人又在同一時間從市中心分散，公共交通本來就不夠，它能不擁堵嗎？國外是衛(wèi)星城模式，如果你是做投資的，做資產(chǎn)管理的，你為什么每天要擠地鐵或者堵在路上，開到市中心上班呢？美國都是在衛(wèi)星城，小橋流水的辦公空間，人家心平氣和，所以回報做得好，你每天擠得汗流浹背，到辦公室第一件事情就是把股票賣了，理財能做得好嗎？這種發(fā)展模式是不可持續(xù)的。

但是建衛(wèi)星城得有多少重復投資？什么叫衛(wèi)星城？麻雀雖小，五臟俱全，衛(wèi)星城建在那兒，不但要有辦公樓，也要有購物、有學校、有地鐵、有公共交通，要有跟中心城的軌道交通，這需要多少投資？這就是未來中國城鎮(zhèn)化的模式，所有這些都要以房地產(chǎn)為基礎，商業(yè)地產(chǎn)、住宅、醫(yī)院、學校、購物中心等等都得建，這樣才能緩解城市的擁堵，這樣想起來，中國現(xiàn)在是不是真的到了一個節(jié)點，未來十年是不是中國房地產(chǎn)的黃金十年？

你把這些事情想清楚了，這是很簡單的道理，為什么房地產(chǎn)不是中國的實體行業(yè)？房地產(chǎn)就是中國的實體經(jīng)濟，它能帶動另外50-80個實體經(jīng)濟的發(fā)展，相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是要把融資問題解決好，融資問題怎么解決？中國要搞這么龐大的建設，不是又要把地方債搞到天上去了嗎？地方融資平臺的錢怎么還？搞得好，它就是循環(huán)。

我經(jīng)常提的另一個觀點就是中國一定要堅持資產(chǎn)證券化、土地貨幣化的道路，中國人有的是資產(chǎn)，國家手上有土地，關鍵是好鋼要用在刀刃上，我們一定要把土地用好，把它貨幣化到位。你看香港基礎建設搞得好吧，香港也不堵車，香港人口的密度比國內(nèi)任何一個城市都大多了，但是也不堵車，大多數(shù)香港人也是坐地鐵上班，但是香港的地鐵是土地貨幣化的結(jié)果。

香港政府要建地鐵了，沒錢怎么辦？他找規(guī)劃局做一個規(guī)劃，做規(guī)劃畫個圖紙不要錢吧。我要在沿線做一條地鐵，規(guī)劃做好了，馬上在市場上招標，房地產(chǎn)開發(fā)商就會來，對地鐵沿線的物業(yè)進行入標，香港政府通過賣土地，首先收很多錢，畫一張圖就可以收很多錢。同時香港政府的土地也不是一開始就賣，香港最大的地主就是港鐵公司，政府在還未開發(fā)的時候就把土地全賣了劃不來，因為那時候便宜，地鐵建好了以后，地鐵沿線的物業(yè)升值，香港市政府再通過租和賣又收一部分錢回來，所以香港的地鐵很賺錢，這就是土地的貨幣化，現(xiàn)在我們堅持市場化道路，就必須堅持土地貨幣化、資產(chǎn)證券化，要把資產(chǎn)、土地繼續(xù)變現(xiàn)，中國搞城市化、城鎮(zhèn)化才有錢，實現(xiàn)“中國夢”才有可能，這些事情想清楚了以后，大家就會同意中國房地產(chǎn)的黃金十年在未來，而不是過去。

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