每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京 京津冀一體化的藍圖正在一步步完善。 近日有消息稱，京津冀三地相關部門聯(lián)合繪制的“8幅京津冀專題地圖”已經(jīng)上報，這其中涵蓋了三地交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、環(huán)保發(fā)展等熱點問題，為京津冀一體化的協(xié)同發(fā)展提供了重要參考。 從8幅專題地圖之一的《京津冀產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布圖》中不難看到，北京、天津的國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)和省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)相當多，天津的優(yōu)勢愈加明顯。伴隨著京津冀一體化概念的提出及“北方經(jīng)濟中心”地位的確立，大量國內外知名企業(yè)、品牌已經(jīng)開始搶占天津市場。 第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部董事王瓊對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“隨著京津冀一體化的順利實施和不斷深化，其‘首都經(jīng)濟圈’的強大輻射功能與外部效應也將逐漸顯現(xiàn)?！? 京津冀融合加速/ 盡管備受關注的京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃至今尚未出臺，但政府層面的推進正在一步步深入。不管是從產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展亦或是人力資源一體化的角度，三地之間的融合都在逐漸加強。 根據(jù)媒體報道，今年8月，由北京市規(guī)劃委員會、天津市規(guī)劃局、河北省地理信息局聯(lián)合召開的京津冀測繪地理信息協(xié)同發(fā)展第二次座談會現(xiàn)場，展示了8幅專題地圖。這幾幅地圖的玄妙之處在于，將京津冀經(jīng)濟、交通水平、人口規(guī)模等各方差異通過專題地圖的形式，非常直觀地呈現(xiàn)出來。 目前，涉及到京津冀行政區(qū)劃、綜合交通、地形地貌和水系流域、人口分布、教育衛(wèi)生、產(chǎn)業(yè)園分布等八幅地圖已經(jīng)繪制完畢，并上報給政府部門。 與此同時，北京市人力社保局在10月15日發(fā)布的《北京市人民政府關于加快發(fā)展人力資源服務業(yè)的意見》指出，將打通京津冀人力資源市場，開拓和融入京津冀及環(huán)渤海地區(qū)人力資源協(xié)同發(fā)展；將建設“中國北京人力資源服務產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，人力資源服務業(yè)發(fā)展將納入北京市服務業(yè)重點發(fā)展領域。 可見，國家對于京津冀一體化的重視程度。三地之前的融合也在進一步推進，其中，天津所占據(jù)的戰(zhàn)略地位越來越明顯。 DTZ戴德梁行天津及山東區(qū)域總經(jīng)理高炬此前表示：在京津冀區(qū)域中，天津具有三大比較優(yōu)勢，即區(qū)位優(yōu)勢、港口優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎優(yōu)勢。在未來區(qū)域協(xié)調發(fā)展中，天津也將圍繞這三大優(yōu)勢，有針對性地對接北京產(chǎn)業(yè)轉移，實現(xiàn)自身更具突破性的發(fā)展。 這對天津來說，無疑是絕佳的機會，為把握住此次京津冀一體化的機遇，目前天津正在搭建承接北京產(chǎn)業(yè)轉移的平臺。在此期間，天津濱海高新區(qū)將以位于京津冀樞紐位置這一得天獨厚的優(yōu)勢，轉型成為天津新中央商務區(qū)。 高端辦公物業(yè)需求將增長/ 對此，有分析人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，無論從區(qū)域優(yōu)勢還是從產(chǎn)業(yè)基礎來看，天津濱海高新區(qū)都已具備打造新中央商務區(qū)的先天條件。其中，作為天津濱海高新區(qū)地標性項目，“新京津高銀天下”的建設對天津濱海高新區(qū)打造新的中央商務區(qū)至關重要。 據(jù)悉，由高銀集團旗下高銀地產(chǎn)投資建設的國際級大型都市產(chǎn)業(yè)綜合體項目——總建筑面積接近200萬平方米的“新京津高銀天下”，包括以一座597米高的“高銀金融117大廈”為主的國際商務區(qū)、高端住宅“富國高銀”及“天津環(huán)亞國際馬球會”，足以填補濱海高新區(qū)在高端商業(yè)綜合體方面的不足，在完善區(qū)域配套的同時，提升區(qū)域價值。 天津素來都有具有吸引商業(yè)的力量，這也與其特殊的地理位置及城市資源有關。天津地處我國西北、華北和東北的交匯點，是整個環(huán)渤海的中心以及京津冀地區(qū)最便捷的出海通道，2013年天津港吞吐量超過5億噸，是世界第四大港。2010年～2013年，天津GDP增幅均位列全國首位，且2013年人均GDP首次躍升至全國第一，同期金融業(yè)增加值超過1200億元，排在滬京深之后，位列第四。 據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，天津濱海新區(qū)經(jīng)過20年的發(fā)展，2013年底經(jīng)濟總量超過8000億元，與南京、青島等副省級城市相當。目前天津以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，截至2014年上半年，第二、第三產(chǎn)業(yè)占比基本持平。此外，外商投資總體增長平穩(wěn)，其中2013年實際直接利用外資168億美元，位居全國第一。隨著外資企業(yè)在天津投資的增加，相應產(chǎn)生的對高端辦公物業(yè)的需求也將隨之增長。 縱觀天津房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史不難發(fā)現(xiàn)，在市場起步期，以住宅為主的格局曾持續(xù)了很多年。自1998年房地產(chǎn)商品化以來的10多年時間里，商業(yè)地產(chǎn)一直處于萌芽初期，形式多以底商和商業(yè)街為主，業(yè)態(tài)則集中在傳統(tǒng)小超市、餐飲、理發(fā)、洗衣等行業(yè)，商家以個體戶為主，輻射半徑有限。這類散落的商業(yè)模式如零散的音符，生動卻缺乏旋律。 目前，隨著京津冀一體化概念的提出以及“北方經(jīng)濟中心”地位的確立，大量國內外知名企業(yè)、品牌也陸續(xù)開始搶占天津市場。市場對各類購物中心、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)的需求將會不斷增大。由此不難看出，天津在未來幾年將成為國內、國外企業(yè)的投資熱土。在此種背景之下，天津的商務辦公環(huán)境需要發(fā)展、改善，投資潛力顯現(xiàn)。 天津濱海高新區(qū)突圍/ 天津濱海高新區(qū)位于京津冀樞紐地帶，有著“新京津”之稱，是由國家科技部和天津市政府共建的國家級高新區(qū)，被譽為自主創(chuàng)新的高地、天津市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)。20多年的發(fā)展，天津濱海高新區(qū)經(jīng)濟規(guī)模每年以30%以上的速度遞增。2013年，天津濱海高新區(qū)全年核心區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值830億元，實現(xiàn)了兩年翻一番。 京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略之后，天津濱海高新區(qū)在政府政策配套、產(chǎn)業(yè)對接上搭建對接平臺，并已經(jīng)與北京市政府初步達成協(xié)議，共同規(guī)劃建設未來科技城，率先啟動建設的京津合作示范區(qū)將成為承接北京金融、貿易、科技等高端產(chǎn)業(yè)及城市功能轉移的新地標。 對此，上海易居研究院研究員嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，隨著京津冀一體化的推進，天津市無疑需要一些地標性城市綜合體項目，以便支撐其整體商業(yè)氛圍的提升。 顯然，高銀地產(chǎn)占據(jù)了絕對的優(yōu)勢，其在天津濱海高新區(qū)打造的國際級大型都市產(chǎn)業(yè)綜合體項目——“新京津高銀天下”，為天津濱海高新區(qū)承接北京金融、貿易、科技等高端產(chǎn)業(yè)轉移打下堅實基礎，填補了天津濱海高新區(qū)在高端商業(yè)綜合體方面的不足，完善區(qū)域配套并提升整個區(qū)域價值。 記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，“新京津高銀天下”項目從城市經(jīng)濟地位及城市空間特點出發(fā)，因地制宜，非常嚴格地規(guī)劃了CBD的特性及發(fā)展規(guī)模，并且非常注重CBD功能的復合性。整個CBD與城市原有的商業(yè)中心區(qū)、政府行政中心充分考慮到交通、生活等便捷，可與香港中環(huán)、紐約曼哈頓這些世界著名大都市的中央商務區(qū)相媲美。該項目的落成，將成為天津新CBD區(qū)域成熟的重要標志，其中，總建筑面積84.7萬平方米的“高銀金融117大廈”更將助推天津打造國際商務中心的快速升級。 《《《 天津濱海新區(qū)商業(yè)氛圍升級寫字樓市場優(yōu)勢突出 每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京 天津，似乎已經(jīng)做好了十足的準備，迎接京津冀一體化的到來。 2012年，天津曾進行了未來十年的商業(yè)布局規(guī)劃。根據(jù)這一規(guī)劃，未來十年，天津將依托四級商業(yè)中心體系，全面提升天津商業(yè)總體水平。到2020年，天津市社會消費品零售總額將達到12500億元，年均增長15.7%；商業(yè)增加值達到5000億元，年均增長15.4%；億元以上批發(fā)市場成交額15000億元，年均增長約20%；全市商業(yè)零售建筑面積達到4000萬平方米左右，將真正打造成為中國北方國際商貿中心和消費之都。 伴隨著“首都經(jīng)濟圈”概念的提出，強大的輻射功能也將進一步加速推進天津商業(yè)地產(chǎn)升級，京津冀一體化對于天津的高端寫字樓辦公物業(yè)究竟會帶來怎樣的影響？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此展開了調查。 濱海新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)投資占六成 按照此前天津市的規(guī)劃，濱海新區(qū)將培育新建空港經(jīng)濟區(qū)商業(yè)中心、濱海高鐵站商業(yè)中心、濱海旅游區(qū)商業(yè)中心、東疆港區(qū)商業(yè)中心等多個新興區(qū)域和人流密集區(qū)域的商業(yè)體，以及提升改造大港城區(qū)、塘沽老城區(qū)、西部新城、胡家園、漢沽新城等已有商業(yè)規(guī)模。這也意味著，濱海新區(qū)的商業(yè)氛圍將全面升級。 《每日經(jīng)濟新聞》記者在走訪中了解到，目前天津寫字樓市場主要分為中心城區(qū)及濱海新區(qū)，其中中心城區(qū)包括五個次級市場：小白樓區(qū)域、南京路區(qū)域、海河區(qū)域和友誼路區(qū)域。 近年來中心城區(qū)缺乏新增供給，尤其是以小白樓及南京路為核心的天津傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的寫字樓供應已接近飽和。2008年至今，小白樓和南京路區(qū)域無新增供給，中心城區(qū)的其他區(qū)域總新增供給量僅為20萬平方米，因此更多需求將向其他新興區(qū)域擴散。 濱海新區(qū)則占據(jù)了天津市第三產(chǎn)業(yè)投資的重頭戲。數(shù)據(jù)顯示，2013年，濱海新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)完成投資占城鎮(zhèn)投資的比重為61.8%，高于全市第三產(chǎn)業(yè)投資比重（55.1%）6.7個百分點。 據(jù)了解，濱海新區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)的主要需求動力集中在房地產(chǎn)業(yè)、水利環(huán)境公共設施管理業(yè)、租賃和商務服務業(yè)。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計，截至2014年第一季度，在已落戶濱海新區(qū)的世界500強企業(yè)中，沙特基礎工業(yè)公司、霍尼韋爾、加拿大鋁業(yè)、愛信精機、艾默生電氣、三井物產(chǎn)、蒂森克虜伯、豐益國際、住友商事、波音、荷蘭皇家殼牌、三星電子等18家企業(yè)追加投資，增資總額達18億美元左右。截至目前，已有近30%的世界500強企業(yè)在濱海新區(qū)投資了約350個項目。 值得注意的是，濱海新區(qū)還吸引了來自香港的高銀集團，據(jù)了解，高銀集團旗下高銀地產(chǎn)投資建設的國際級大型都市產(chǎn)業(yè)綜合體項目——“新京津高銀天下”，包括以“高銀金融117大廈”為主的國際商務區(qū)、高端住宅“富國高銀”及“天津環(huán)亞國際馬球會”，總建筑面積接近200萬平方米。足以吸引金融等高端企業(yè)進駐，以及滿足商務人士辦公、居住、休閑等多方面的需求。 業(yè)內人士分析，高度達597米、117層（92層以下為超甲級國際商務辦公樓，93層以上為超五星級酒店）的“新京津高銀天下”填補了天津濱海高新區(qū)在高端商業(yè)綜合體方面的不足，將在完善區(qū)域配套的同時，提升整個區(qū)域的價值。 天津寫字樓市場新機遇 “首都經(jīng)濟圈”自提出以來就得到廣泛關注，2014年初，此項提議得到進一步推進。為深入貫徹落實京津冀協(xié)同發(fā)展重大國家戰(zhàn)略，加快推進京津雙城聯(lián)動發(fā)展，京津兩市于2014年8月6日簽訂《貫徹落實京津冀協(xié)同發(fā)展重大國家戰(zhàn)略推進實施重點工作協(xié)議》。隨著京津冀一體化的順利實施和不斷深化，“首都經(jīng)濟圈”的強大輻射功能與外部效應也將逐漸顯現(xiàn)。 “在疏解北京空氣污染、交通擁堵、人口膨脹等城市壓力的同時，天津的經(jīng)濟地位也將得到不斷提升。如果京津兩地雙城驅動的模式得以順利推進，天津有望獲得與北京同等的政策扶持，回歸北方經(jīng)濟中心的角色定位，而天津濱海新區(qū)的開發(fā)已上升為國家戰(zhàn)略。”據(jù)記者了解，目前天津的寫字樓租金不到北京的一半，而濱海新區(qū)的租金較中心城區(qū)更低，寫字樓品質及配套設施較河北也具有明顯優(yōu)勢。因此，相對低廉的辦公成本加之天然的地緣優(yōu)勢，使濱海新區(qū)乃至天津寫字樓市場成為未來北京外溢需求的首選之地。 此外，港口資源對大型城市和城市帶經(jīng)濟發(fā)展的推動也顯而易見。2014年上半年，天津港貨物總吞吐量達到約2.6億噸，作為世界第四大港，依托天津港發(fā)展起來的濱海新區(qū)理所當然地成為整個京津冀城市帶的“出口”。 有分析指出，京津冀一體化的推進將加強三地的經(jīng)濟聯(lián)動和產(chǎn)業(yè)協(xié)同，加之天津港的輻射功能，以出口加工、裝配、貿易為主導，城市間協(xié)作的多層次服務業(yè)將逐漸成型。受益于此，相關企業(yè)的成長將為天津特別是濱海新區(qū)寫字樓市場帶來新的機遇。 天津的經(jīng)濟發(fā)展水平介于北京與河北之間，隨著一體化的深入，未來將承接北京外溢的人口，也是北京產(chǎn)業(yè)轉移的首選之地。隨著高素質人群的涌入與相關產(chǎn)業(yè)的進駐，與之配套的產(chǎn)業(yè)區(qū)也將應運而生，憑借清晰的規(guī)劃、明確的定位以及較大幅度的政策優(yōu)惠，勢必持續(xù)吸引相關企業(yè)入駐，迅速轉化為天津寫字樓市場的有效需求。 “雙城驅動的模式還需要河北的參與和配合，盡管河北的經(jīng)濟發(fā)展水平與京津有一定的差距，但發(fā)展空間巨大?！鼻笆鰳I(yè)內人士告訴記者。 有數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，河北省第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重只有36%，還不到北京的一半。著眼長遠，作為人口大省的河北完成經(jīng)濟轉型，釋放人力資源發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是必由之路，而產(chǎn)業(yè)的培植和企業(yè)也將給天津的寫字樓市場帶來更多機會。 《《《 專家說法 王瓊：天津甲級寫字樓空置水平不存在風險 每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京 今年9月，天津市商務委會同北京、河北商務主管部門，共同制定了“關于落實京津冀共同推進市場一體化進程合作框架協(xié)議商務行動方案”，確定了三省市商務部門的具體工作職責和任務分工。 “商業(yè)行動方案”的確定無疑將推進京津冀三地在建設統(tǒng)一開發(fā)的商貿流通市場方面，互相融合發(fā)展，也為天津提供了更為完善的政策環(huán)境以及發(fā)展動力。 如此一來，天津商業(yè)地產(chǎn)市場，特別是高端寫字樓的需求會有何變化？天津CBD的構建前景如何？《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）記者專訪了第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部董事王瓊。 全市寫字樓空置率約20% NBD：就天津甲級寫字樓市場來說，空置率情況怎么樣？ 王瓊：2000～2002年，天津甲級寫字樓市場處于起步階段，盡管供應量有限，但由于需求不足，至2002年底寫字樓的空置率上升至約40%左右，是近14年（2000～2013年）以來的最高值。2003～2006年，天津寫字樓吸納量快速增長，致使空置率大幅度下降。2007～2009年，全球經(jīng)濟不振，導致寫字樓需求驟減，2009年凈吸納量達到負值，空置率呈現(xiàn)上升趨勢。 自2010年以來，天津寫字樓市場呈現(xiàn)良好態(tài)勢，供給量加大，同時需求也逐步增長，空置率保持在20%左右。目前，天津甲級寫字樓租金水平為每平方米每月139元，明顯高于其他主要二線城市。 NBD：在您看來，這樣的空置率情況是否屬于健康值？ 王瓊：綜合天津近幾年的數(shù)據(jù)分析，天津市甲級寫字樓空置率已呈現(xiàn)較為健康的水平。2004年至今，全市寫字樓的空置水平大約維持在20%左右，低于其他主要二線城市水平，因此目前天津甲級寫字樓的空置水平并不存在風險。盡管未來大體量項目集中入市，可能會引起寫字樓空置率在短時間內持續(xù)走高，但長遠來講，隨著天津經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展，寫字樓需求將保持上升趨勢。同時大量新項目的入市，也會為租戶提供更多的選擇，進一步刺激市場活躍度。 從目前的市場環(huán)境來看，正在開發(fā)的項目多數(shù)由資金實力雄厚的開發(fā)商投資建設，抵御市場風險的能力比較強。且多數(shù)項目愿意與第一太平戴維斯等專業(yè)機構保持合作以獲取更專業(yè)的市場信息和開發(fā)建議，天津寫字樓市場已走上品質化發(fā)展的道路。因此，未來供應的寫字樓具備承載新增租戶的能力。 北京外溢需求首選地 NBD：作為京津冀一體化的重要樞紐，濱海新區(qū)目前商業(yè)寫字樓市場的發(fā)展情況如何？ 王瓊：濱海新區(qū)位于天津東部沿海地區(qū)，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心地帶，就位置來講，是中國北方對外開放的門戶。濱海新區(qū)在京津冀一體化中起到了重要紐帶的作用，如果沒有濱海新區(qū)，京津冀一體化便無法實現(xiàn)。 目前來看，天津濱海新區(qū)的交通配套還在不斷完善中，僅有輕軌9號線及若干公交線路連接中心城區(qū)和濱海新區(qū)，另外，商業(yè)及住宅配套相對缺乏。 濱海新區(qū)目前的商務區(qū)包括泰達MSD、響螺灣中央商務區(qū)和于家堡金融商務區(qū)，目前3個商務區(qū)寫字樓總存量大約為60萬平方米。泰達MSD因起步較早，商業(yè)配套及交通配套比較完善，形成了濱海新區(qū)的傳統(tǒng)區(qū)域，加之政府對金融等企業(yè)的扶持政策，因此金融、貿易、物流、房地產(chǎn)等企業(yè)是該區(qū)域寫字樓市場的主要驅動力。該區(qū)域甲級寫字樓平均租金與全市租金水平基本持平，可以達到每平方米每月130～140元。 NBD：您如何看待京津冀一體化之后，對天津及區(qū)域內寫字樓市場的影響？ 王瓊：未來3～5年，濱海新區(qū)將有大量新增寫字樓供給，大約為500萬平方米，充足的新增供給確實需要一定時間消化。但鑒于該區(qū)域定位明確，區(qū)別于北京吸引金融總部，天津于家堡金融區(qū)將重點引進創(chuàng)新金融機構和創(chuàng)業(yè)風險投資機構等金融企業(yè)，加之政府扶持政策的實行，將提高該區(qū)域寫字樓的去化速度。另外，作為有著長期規(guī)劃的區(qū)域，確實難以在兩三年內就有良好表現(xiàn)。 如果京津兩地雙城驅動的模式得以順利推進，天津有望獲得與北京同等的政策扶持，回歸北方經(jīng)濟中心的角色定位，而濱海新區(qū)的開發(fā)更是已上升為國家戰(zhàn)略。目前天津的寫字樓租金不到北京的一半，而濱海新區(qū)的租金較中心城區(qū)更低，寫字樓品質及配套設施較河北也具有明顯優(yōu)勢，因此相對低廉的辦公成本加之天然的地緣優(yōu)勢，使濱海新區(qū)乃至天津寫字樓市場，成為未來北京外溢需求的首選之地。