每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

房地產(chǎn)的背后往往是金融的力量。當(dāng)下樓市供求逆轉(zhuǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)“井噴式”爆增，可供發(fā)揮的金融特性愈發(fā)明顯。

今年10月以來，藍(lán)光地產(chǎn)推出了商鋪“10年零月供”的營銷模式，令業(yè)內(nèi)為之驚愕。而這一模式較完整表述應(yīng)為，“10年零月供”之前再加上一個(gè)“零首付”。

當(dāng)前，市場上打出商鋪 “零首付”的并不罕見。藍(lán)光商鋪創(chuàng)新模式除了集中發(fā)揮“零首付”金融杠桿作用之外，更為關(guān)鍵的一環(huán)在后端，投資人須以無償讓渡商鋪10年經(jīng)營權(quán)以置換月供負(fù)擔(dān)。實(shí)際上，當(dāng)前多數(shù)房企采用的是售后返租模式，但回報(bào)率不確定性較大。

藍(lán)光商鋪營銷變局

今年以來，藍(lán)光地產(chǎn)頻繁發(fā)力街區(qū)商業(yè)，似乎要重拾當(dāng)年奠定其創(chuàng)業(yè)基石的這項(xiàng)獨(dú)門手藝，以區(qū)別于當(dāng)前城市中“林林總總”的大型商業(yè)綜合體。

隨著街區(qū)商業(yè)的迅猛上馬和推售，加上當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)投資環(huán)境的撲朔迷離，藍(lán)光地產(chǎn)如其他品牌房企一樣，開始陷入需求端疲軟。

近日，藍(lán)光地產(chǎn)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，今年四季度藍(lán)光地產(chǎn)要完成商業(yè)銷售50多億元，其中成都藍(lán)光要完成30多億元，銷售壓力不小。

自國慶節(jié)以來，在成都各大街的公交站牌以及地鐵通道等人流密集的交匯點(diǎn)，均出現(xiàn)了藍(lán)光地產(chǎn)的商鋪廣告。從內(nèi)容來看，投資商鋪“10年零月供”可謂賺足眼球。

實(shí)際上，在“10年零月供”前面，藍(lán)光地產(chǎn)還附加了“零首付”這一營銷策略。藍(lán)光地產(chǎn)成都公司營銷策劃經(jīng)理張際海告訴記者，這一營銷策略的目的主要是為了降低商鋪投資人的門檻，通過藍(lán)光地產(chǎn)委托專業(yè)的商業(yè)公司整體運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)比投資人自己單獨(dú)找中介出租更高的回報(bào)率。

目前，比較常見的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資模式是售后返租模式，也叫做“售后包租”或“帶租約銷售”模式。售后返租模式的核心要點(diǎn)是開發(fā)商為了快速回籠資金，在項(xiàng)目銷售時(shí)跟投資人約定未來一段時(shí)間交由他們以代理出租的方式包租或直接承租經(jīng)營并承諾較高的投資回報(bào)率。

在成都某商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司負(fù)責(zé)人看來，售后返租模式下，投資人以租還貸，前3年一般收益率很低，需要倒貼錢，隨著商業(yè)氛圍成熟，剩余包租期內(nèi)租金收益率會(huì)上升，但能否沖抵月供后有現(xiàn)金盈余，仍存在不確定性。

加持金融杠桿降門檻

近日，多家房企、地產(chǎn)中介人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)雖私下表達(dá)了對藍(lán)光商鋪策略多有“噱頭”的看法，但仍坦言這是一種新的營銷創(chuàng)新。

那么，投資人不禁要問：藍(lán)光商鋪的營銷創(chuàng)新到底在哪里？所謂借助金融杠桿又是怎么一回事？這種投資模式又是如何具體運(yùn)作的？有沒有潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)？

值得注意的是，當(dāng)前藍(lán)光地產(chǎn)加速商鋪出貨的時(shí)候，實(shí)際上借助了金融杠桿。不惟如此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，藍(lán)光地產(chǎn)因借殼上市而披露的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，公司通過地產(chǎn)基金股權(quán)合作及信托募資等渠道，進(jìn)一步放大了財(cái)務(wù)杠桿。

對于“零首付”策略，張際海解釋說，“投資者購買商鋪一般要付50%的首付款。藍(lán)光提出零首付，比如投資者有一套經(jīng)第三方評估價(jià)值為100萬元的住宅，可以抵押給金融機(jī)構(gòu)，他所購商鋪須付140萬元，抵押下來的70萬元可以拿來付首付款。”

在房產(chǎn)抵押過程中，藍(lán)光地產(chǎn)借助第三方投資理財(cái)通道，讓投資人找到合適的銀行辦理消費(fèi)貸。其中，投資人作兩年抵押貸，期間只付利息，等兩年到期之后，利用循環(huán)貸再貸款。

另一個(gè)金融杠桿在于藍(lán)光地產(chǎn)為投資人省去了10年的月供負(fù)擔(dān)，但投資人須無償讓渡所購商鋪的10年經(jīng)營權(quán)及租金收益。對此，投資人的疑問是：“10年零月供”與“售后返租及其以租還貸”這兩種方式，到底哪一種回報(bào)率更高？

對于臨街商業(yè)的投資回報(bào)率，藍(lán)光地產(chǎn)給投資人鮮活的參照樣本是藍(lán)色加勒比、耍都等多個(gè)在成都頗有名氣的街區(qū)商業(yè)。公開報(bào)道顯示，藍(lán)色加勒比12年后售價(jià)增長了7.3倍，租金增加了4倍；距今不到9年的耍都售價(jià)增長3.2倍，租金增長了2.1倍。

成都天匯豐資產(chǎn)總經(jīng)理祁宏志告訴記者，“這種模式適合位置較偏的項(xiàng)目，因?yàn)榻y(tǒng)一招商運(yùn)營，避免了企業(yè)跟業(yè)主扯皮，對項(xiàng)目培育商氣有好處。以往企業(yè)承諾每年不少于8%的收益率，但前幾年很難達(dá)到，企業(yè)須拿錢來補(bǔ)或直接扣房款。現(xiàn)在藍(lán)光的意思是我不補(bǔ)你了，由他與銀行平衡租金和月供，相當(dāng)于打包做了金融產(chǎn)品?！?/p>

不過，另有行業(yè)人士指出，藍(lán)光模式對業(yè)主不見得有利，業(yè)主希望商鋪每年有比如8%的租金回報(bào)率遞增，對于位置好的鋪?zhàn)?，這個(gè)回報(bào)率不難達(dá)到。藍(lán)光模式相當(dāng)于業(yè)主放棄了租金增值部分，10年租金被整體拉平了。關(guān)鍵一點(diǎn)在于要看業(yè)主有無耐心等待10年。