每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

隨著政策開出一個口子，一股強勁的房地產(chǎn)金融變革浪潮正醞釀著席卷西部。

近日，蘇寧云商（002024，SZ）宣布將旗下成都3個門店、重慶2個門店、昆明1個門店、西安1個門店及北京、武漢等累計11個蘇寧門店成立全資子公司，以超過40億元交易對價裝入由中信證券設(shè)計的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），從而達(dá)到輕資產(chǎn)化運作。

按照國際上的慣常做法，資產(chǎn)證券化的核心在于標(biāo)的資產(chǎn)的“風(fēng)險隔離”和實現(xiàn)“真實出售”。當(dāng)前，券商探索的泛REITs產(chǎn)品仍存在一定的制度突破空間。在行業(yè)人士看來，財稅金融法律等改革放開步伐，REITs才有進(jìn)一步擴圍的機會。

地產(chǎn)金融化“新坐標(biāo)”

如今，市場化調(diào)控機制正在取代行政性調(diào)控機制，隨之而來的是，原本中央對房企融資一度封閘的金融及衍生品再度活躍。

如果說開發(fā)貸、信托及私募基金等已成為當(dāng)前房企較為常見的融資方式，央行“9·30”文件將試圖讓房地產(chǎn)進(jìn)一步金融化。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，9月30日，在央行和銀監(jiān)會發(fā)布的 《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中，專門提到了“擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點”。

實際上，上述債務(wù)融資工具主要指的是自9月4日以來銀行間市場交易商協(xié)會對外透露的內(nèi)容，即符合一定條件的上市房企可在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)融資。

記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有金隅股份、富力地產(chǎn)、金融街、金科股份等上市房企拋出銀行間中票融資方案，其中金隅股份已獲準(zhǔn)注冊發(fā)行，首期募資20億元，發(fā)行利率僅5.35%。

值得注意的是，金科股份是目前西部地區(qū)唯一一家率先擬發(fā)行銀行間中票融資的上市房企，募資總金額不超過39億元，融資預(yù)案已獲得董事會審議通過。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中天城投、云南城投、中房地產(chǎn)、渝開發(fā)等地處西部的上市房企或也將受益。

除了銀行間中票融資之外，更為關(guān)鍵的是，上述REITs試點也成為當(dāng)前業(yè)內(nèi)熱議的話題。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在微博上撰文表示，“REITs試點，這個很重要，但美國次貸危機爆發(fā)之后，中國監(jiān)管層中斷了這個政策的制定，直到今天，都還沒有真貨出來。這東西在美國很多，澳大利亞和日本也有一些，有利于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的投融資和長期經(jīng)營?！?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，鑒于政策壁壘等多種因素，包括越秀房產(chǎn)信托基金、開元產(chǎn)業(yè)信托等均繞道海外發(fā)行上市。

REITs試點的“西部機會”

10月15日，蘇寧云商的多份公告讓西部優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)成為資本掘金不動產(chǎn)證券化的投資洼地。

上述公告顯示，包括成都、重慶、昆明、西安、北京、武漢和常州總計11個蘇寧門店擬打包成立全資子公司，并將其相關(guān)權(quán)益以40.1億元的交易對價轉(zhuǎn)讓給中信金石基金擬成立的私募投資基金。

值得注意的是，在上述資產(chǎn)包中，位于西部地區(qū)核心城市的優(yōu)質(zhì)蘇寧門店多達(dá)7個，其中成都三個、重慶兩個。尤其是萬年場、春熙路均已成為當(dāng)前成都新、老商圈的典型代表。上述11個門店的另一典型特征是他們均為蘇寧旗下自持型優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分會秘書長何良栩告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“這是大型的，連鎖化的，規(guī)模化的商業(yè)巨頭在尋求資本市場金融證券化的新融資平臺。對于商業(yè)巨頭來講，這將進(jìn)一步鞏固和拉大它們跟其他商業(yè)企業(yè)的距離。”

蘇寧云商公開表示，一方面公司按照市場公允價值確定交易對價，可獲得優(yōu)質(zhì)門店增值收益和現(xiàn)金回籠，另一方面公司以穩(wěn)定的租賃價格和長期租約可以獲得門店物業(yè)的長期使用權(quán)。

海通證券分析師汪立亭等發(fā)布研報認(rèn)為，蘇寧云商此次采用的“出售物業(yè)后返租”創(chuàng)新資產(chǎn)運營模式，有利于其盤活資產(chǎn)，獲得現(xiàn)金再投入實體門店和支撐其實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)平臺型零售商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

上述REITs產(chǎn)品能否進(jìn)一步突破中信證券今年5月份推出的“中信啟航”REITs產(chǎn)品，至今仍不得而知。不過，中信啟航作為當(dāng)前國內(nèi)首個類REITs產(chǎn)品，屬于非公募性質(zhì)，也未享受到稅收優(yōu)惠，與國外標(biāo)準(zhǔn)化的REITs產(chǎn)品有不小的差異。

今年6月底，光大控股（00165，HK）斥巨資購股和可轉(zhuǎn)債，成為重慶房企英利國際第二大股東，戰(zhàn)略意圖是未來依托自身專業(yè)的基金管理團隊將英利優(yōu)質(zhì)商業(yè)打包成REITs在新加坡上市。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者還注意到，早在2011年6月赴新加坡上市的鵬瑞利中國商用信托，現(xiàn)有資產(chǎn)組合除了持有沈陽、佛山項目相關(guān)資產(chǎn)權(quán)益之外，還囊括了多個西部核心城市項目。

上述西部項目包括成都鵬瑞利青羊廣場100%的資產(chǎn)權(quán)益、成都鵬瑞利東站廣場50%的資產(chǎn)權(quán)益。此外，該商用信托還計劃收購鵬瑞利東站廣場30%的資產(chǎn)權(quán)益，同時還獲得了西安高鐵北站銜接的綜合項目的投資選擇權(quán)等。

對于REITs商業(yè)不動產(chǎn)標(biāo)的物的選擇，在何良栩看來，經(jīng)營規(guī)模、盈利狀況、市場前景等都是考量的重點權(quán)重指標(biāo)。

美國NAI新巢地產(chǎn)成都總經(jīng)理蔣鵬在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前中國商業(yè)地產(chǎn)的實質(zhì)問題，是沒有市場化的退出機制，REITs解決的就是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入與退出問題。但制約國內(nèi)這一金融工具的除了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)租金回報率較低之外，更關(guān)鍵的還是金融深層次問題，比如難以獲得稅收優(yōu)惠等。