每經編輯 每經實習記者 丁舟洋 發(fā)自成都    

每經實習記者 丁舟洋 發(fā)自成都

樓市低迷期，今年的“金九銀十”成色略顯不足。

搜房網數(shù)據(jù)顯示，9月成都商品住宅成交6138套，環(huán)比上月下降2.73%，同比去年下降18.15%。各大房企均密集推新，力求在“金九”乃至接下來的“銀十”上有所斬獲。

在央行出臺房貸新政影響下，成都樓市出現(xiàn)反彈，僅十月第三周商品房成交套數(shù)就為5686套，環(huán)比上漲125.5%。“‘認貸不認房’的政策釋放出一部分原本就有購房意愿的客戶需求。”第一太平戴維斯華西區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均對《每日經濟新聞》記表示，“但長遠來看房地產存在的是供過于求的結構性問題，不可能通過一個政策就一次性解決掉。”

多家房企營銷負責人表示，會抓住房貸新政的機會盡快達成銷售，價格方面也會將房交會上的優(yōu)惠延續(xù)一陣。羅元均認為，下一步房企的定價思路還將是“以去庫存為先導”，拿地方面開發(fā)商會非常謹慎、更加理性。

七折利率不現(xiàn)實

2014年，樓市處于凄風冷雨中。國慶長假前一天央行及銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的房貸新政，為疲軟的樓市注入一針興奮劑。

不過，新政中提到的首套房最低房貸利率可到七折的優(yōu)惠條件，銀行都表示仍未出臺執(zhí)行細則。“7%左右的房貸基準利率本來就低，再打個7折，沒有銀行會做。”銀行內部人士對《每日經濟新聞》記者表示，目前融資成本高、銀行信貸額度緊張，再加上自由定價的市場背景，“比起商業(yè)貸款9%以上的貸款利率，銀行給房貸利率打個9折都不愿意，7折更是‘浮云’。”

某大型股份制銀行成都分行內部人士給記者算了一筆賬，一家商業(yè)銀行成都分行一年的貸款額度約1000億，分到各支行也就30個億。房貸利率7%左右的基準利率本來就低，“再打個七折，誰能拿出錢來？”

雖然銀行打折力度不強，但是10月以來，各地樓市成交數(shù)據(jù)一片向好。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，54城市上周合計簽約53790套，已經連續(xù)三周上漲。

上述銀行人士仍認為，目前只是樓市下行期的一個反彈，“真正的回暖還沒有到來。”羅元均亦指出，房地產的結構性問題在于“供過于求”，從長遠來看房貸新政效果有限，最終還是要靠市場來消化。

房企積極去庫存

為了跑量，9月和10月大量新盤集中亮相成都市場。記者梳理分析機構報告發(fā)現(xiàn)，9月份大成都開盤項目40個，環(huán)比增加7個，同比減少29個。10月預計會有44個新項目集中亮相。

記者在龍湖、萬科等品牌房企的售樓部調查獲悉，房價優(yōu)惠還會持續(xù)一段時間。一位大型房企營銷負責人向記者坦言，接下來的第四季度將是房企進入全面沖刺期，而這也將是大多數(shù)開發(fā)商的共同狀態(tài)。“大家同時加量、減價，競爭會非常激烈，在這種情況下誰敢漲價？”

以“積極去庫存”為先導，“降價快跑”成為開發(fā)商們營銷的核心。在秋交會上，所有參展房企的廣告宣傳都繞不過 “特惠價”。“低首付”“零門檻”也是開發(fā)商為了讓客戶打消猶豫的另一種策略。

不過，房企的四季度定價策略也并未出現(xiàn)大幅跳水。東原地產營銷中心總經理王琴表示，“還是會抓住房貸新政的機會盡快達成銷售”，至于價格方面將比較平穩(wěn)，“幾乎沒有再往下走的可能”。

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市場篇

房貸新政月考：七折利率難實現(xiàn) 升溫不代表回暖？

每經實習記者 丁舟洋 發(fā)自成都

房貸新政頒布近一個月，銀行的執(zhí)行效果如何？對樓市的刺激作用如何？房地產市場走勢又將何去何從？自9月末央行、銀監(jiān)會推出《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》后，不同聲音對樓市走勢的爭論從未停歇。

《每日經濟新聞》記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，10月首周，在房貸新政刺激和秋交會的大力促銷下，成都樓市掀起一波成交小高潮。今年的秋季成都房交會成交套數(shù)創(chuàng)下近12屆房交會的第二高位，成交面積也遠高于其他幾屆。同時成交金額近30億元，為歷屆最高。與此同時，品牌房企的優(yōu)惠力度也格外搶眼。10月第二周，成都主城區(qū)新房、二手房的成交面積、成交套數(shù)，均環(huán)比上漲40%以上。最后兩周，成都商品房、住宅銷量仍穩(wěn)中有升。

不過，對于房貸新政的刺激效果，不少開發(fā)商持保留意見，認為“只是影響了客戶的購房心理”，去庫存最有效的方法還是主動降價。嘉聯(lián)地產報告就指出，雖然金融和政策環(huán)境已略有改善，但不斷疊加的庫存壓力，迫使品牌房企仍需堅持目前的低價策略。

由成交“升溫”的現(xiàn)象能否得出樓市“回暖”的判斷？成都某股份制銀行內部人士對 《每日經濟新聞》記者表示，各家銀行對房貸的實際優(yōu)惠力度很有限，政策效果也非常有限，10月樓市的 “升溫”只是伴隨股票市場下跌過程的一次小小反彈，真正的回暖并沒有到來。

“7折房貸利率”暫未執(zhí)行/

國慶大假結束頭一天 （10月8日），各大開發(fā)商就紛紛“曬出”了房交會期間的成績單。藍光地產十盤成交金額10.7億元，保利十七盤成交10.3億元，綠地五盤成交7.2億元，萬科六盤成交5.1億元，華僑城成交1億元。

事實上，房交會上最受青睞的仍是攜多盤展銷的品牌房企，剛需盤則占了這批房源中的絕對主力，而價格直降則成為帶動銷售的最明顯因素。本屆秋交會的最大贏家藍光地產公開表示，秋交會成交房屋以低總價的三房為主。另外，記者了解到，成都萬科則推出了8.5折的強力優(yōu)惠。“營銷不玩虛的，優(yōu)惠到家，成交自然到位”的觀念，已成房企共識。

據(jù)中原地產統(tǒng)計，國慶期間成都共有142個重點在售樓盤（含秋交會參展樓盤40個），總計成交3727套，整體環(huán)比上漲103%，成交總金額近30億元，創(chuàng)歷屆最高。在10月之后的三周里，銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)向好。

那么，對于這樣的成績，房貸新政立了多大功勞？事實上，《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn)，各家銀行最具吸引力的 “7折房貸利率”暫未執(zhí)行，大家均在觀望等待進一步的細則出臺。剛需樓盤的勁銷，還是靠房企降價帶動的。

第一太平戴維斯華西區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均表示，銀行不會對房貸放出大量資金，面對樓市未來龐大的資金需求，“銀行會考慮房地產行業(yè)的系統(tǒng)性風險，不會給出很大額度的優(yōu)惠貸款。”

不過，“認貸不認房”的政策也在一定程度上激發(fā)了改善型需求客戶的購買欲望。比如，與其他品牌房企的多盤聯(lián)動不同，中海地產便僅攜一個170~245平方米的大戶型高端盤參加房交會，并且憑借九號公館單盤攬金2.8億元。

“中央并非是在保房地產行業(yè)，無論是限購解除，還是限貸政策放松的表述，都是有條件、加以限制的。”北京師范大學金融研究中心主任、平安證券首席經濟學家鐘偉在接受《21世紀經濟報道》采訪時指出，早前的政策是在房地產市場發(fā)展過熱的背景下出臺的，而現(xiàn)在，則是調整其中不合適的成分。例如，既認貸又認房的政策，對市場殺傷力過大，應予調整。

強者恒強趨勢將更明顯/

市場下行之時，房企的日子普遍不好過，弱肉強食的叢林法則也益發(fā)突顯。數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，全國房企五十強中，僅有一成房企銷售目標完成率在70%以上，大型房企完成率普遍在60%以上，但中小型房企業(yè)績分化嚴重，部分房企銷售完成率甚至不足30%。

“龍頭房企與普通房企之間已呈現(xiàn)進一步分化特征，而這種特征在市場低迷期尤為明顯。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，市場集中度將進一步提高。未來“千億軍團”房企之間，以及TOP100房企之間的競爭會更加激烈，強者恒強的行業(yè)洗牌趨勢將更加明顯。

在“現(xiàn)金為王”的壓力下，房企一方面加緊銷售，回籠資金，另一方面則積極擴大融資渠道。記者注意到，《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》第四條指出，“要繼續(xù)支持房地產開發(fā)企業(yè)的合理融資需求”，支持資質良好、誠信經營的房地產企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務融資工具。

羅元均告訴《每日經濟新聞》記者，不能否認的是，上述政策出來后，銀行會對是否借錢給房企的條件考量作些許改變，但改變幅度不好說。總體來說，銀行更看重房地產行業(yè)的中長期變化，對貸款給房地產行業(yè)還是非常謹慎的。

在銀行人士看來，房屋有幾塊剛性成本，樓面地價、建安成本和稅收。上述銀行人士表示，“三塊成本加在一起也要五六千（每平方米）了，銀行所顧慮的是，如果市場價跌到五千（每平方米）怎么辦？”通過銀行杠桿、民間借貸、信托進行融資的房企，“就好比一邊在融資買股，一邊買的股票股價卻在下跌，一旦債務到期股票還沒出手，那資金鏈就斷裂了。”預計到明年，還會有一批資金鏈斷裂的房企出現(xiàn)。

房地產投資應注重房產本身價值

《每日經濟新聞》記者注意到，面對樓市下行，中國家庭對房地產投資的前景判斷也出現(xiàn)了明顯分化。西南財經大學2014年中國家庭金融調查顯示，在買房人群中，第二季度購房者投資性購房動機占購房總動機的24.8%，“投資性購房”成為最重要的購房動機，而第一季度此數(shù)據(jù)僅為10%。在賣房人群中，第二季度賣房者認為房價會降而賣房的比率為10%，而第一季度此數(shù)據(jù)僅為3.8%。

這兩組數(shù)據(jù)的變化，反映出“買房投資的家庭認為房價下滑，正是抄底進入的好機會。而賣房的家庭認為這是樓市衰落的開始，要趕緊處理掉投資性房產。”總體來說，中國家庭對房價的預期以“平穩(wěn)偏下降”為主。

中鐵二局地產營銷總監(jiān)劉斌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房地產已越來越多地回歸它的本來屬性，純粹是買來住或買來經商的情況越來越多。“以前大家跟著政策買房子，是因為覺得是不是還可以炒一下房，7000多元的單價買的，明年是不是可以八九千元轉手出去？這是以前的思路。”

羅元均指出，房貸新政不僅僅釋放了一部分剛需和改善型需求，對投資性需求也有刺激。需要注意的是，投資不是投機，中國人買房過去有一個非常錯誤的觀點，就是投資人往往抱著短線投機心理，今年買進就期望明年翻倍賣出，投機亦是中國房地產市場十幾年來走過的彎路，房地產投資應是看地方、看項目、看價值點。

“至少現(xiàn)在在成都入手一套房子，工資房價比處于比較合理的水平。先不提短期內升值的問題，買一套有價值的房子投資回報率能做到年化7%~8%，是不是比把錢放在銀行里好？”羅元均補充說，房地產從來不是投機性的，從房產本身價值考量才是真正的不動產投資。

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土地篇

世茂成都主城底價奪地 一線房企加碼商業(yè)地產

每經實習記者 丁舟洋 發(fā)自成都

10月的成都土地市場，在供應量緩步回升的同時向商業(yè)供地集中。

據(jù)不完全統(tǒng)計，成都市國土局土地招拍掛公告顯示，10月成都將有13宗土地供應，其中掛牌7宗，拍賣6宗，累計供應面積826.7畝，將分為4次出讓。2014年10月擬出讓金額（起拍總價合計）為32.49億元。其中，純住宅用地0畝；純商業(yè)用地169.2畝，占比20.5%；綜合用地（商住/住商）657.5畝，占比79.5%。

10月商業(yè)用地的集中供應，引來商業(yè)地產開發(fā)商抄底拿地。10月21日，成都市土地市場掛出四宗土地，最終青白江區(qū)的兩宗商業(yè)地塊被四川邦邦置業(yè)有限公司以底價摘得，另外兩宗成華區(qū)的地塊則由世茂集團子公司上海世茂悅盈投資管理有限公司抄底獲取。

值得注意的是，在房貸新政的影響下，二線城市出現(xiàn)了樓市銷量回暖的現(xiàn)象。有開發(fā)商預計第四季度土地市場競爭會非常激烈，后悔前三季度地拿少了。

第一太平戴維斯華西區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均對《每日經濟新聞》記表示，房企會不會出手競拍，以及溢價率的高低，關鍵還是看土地價格是否在開發(fā)商接受范圍內。開發(fā)商不會因為房貸政策的出現(xiàn)，而大幅調整拿地策略。

世茂抄底成都主城/

《每日經濟新聞》記者注意到，9月成都市商住用地總供應土地11宗，成交僅5宗，合計約559.16畝，環(huán)比驟降90.36%；成交總額僅1.9億元，相比8月的90.21億元，也創(chuàng)下了近兩年來成都土地市場單月最低值。

“鑒于樓市的結構性風險，銀行對房企的貸款是嚴格把控的。”某商業(yè)銀行內部人士對《每日經濟新聞》記者表示，這使得現(xiàn)金流成為房企得來不易的資產，“大量房企資產負債表上一大塊全是存貨，現(xiàn)金流一塌糊涂。”上述銀行人士分析，“之前賣了樓盤有現(xiàn)金的開發(fā)商，擔心房價還要下跌，所以持幣觀望。覺得還有好的項目可以做的房企，資金又陷在存量項目上了。房地產開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流自然傳導到了上游土地市場。”

10月以來，土地供應開始小幅回升。10月21日，世茂集團以底價拿下成華區(qū)保和街道28.2畝商業(yè)地塊，成交樓面價為2640元/平方米。據(jù)了解，這是世茂集團落子猛追灣地塊、龍泉驛大面地塊后，再次在成都拿地。世茂成都公司投資經理王浩宇向媒體透露，世茂拿下的成華區(qū)保和地塊將是一個10萬平方米純商業(yè)項目，業(yè)態(tài)方面將由購物中心和青年公寓構成。

世茂集團下屬上市房企世茂股份（600823，SH）是全國大型房企中為數(shù)不多的前三季度業(yè)績“達標”公司之一。世茂股份三季度報顯示，2014年1～9月，公司實現(xiàn)合同簽約額114.8億元，同比增長13%；實現(xiàn)合同簽約面積81.9萬平方米，同比增長12%；簽約單價達1.40萬元/平方米，同比增長1%。截至9月末，公司已實現(xiàn)全年銷售目標的72%。

在上述銀行人士看來，房企銷售業(yè)績已出現(xiàn)明顯分化，強者恒強的局面突顯，市場加速分化。“預計到明年，會淘汰一大批資金鏈斷裂的房企。”

商業(yè)用地、新區(qū)土地受關注/

雖然9月30日人民銀行、銀監(jiān)會推出的 《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確指出，要“積極支持居民家庭合理的住房貸款要求”，對有購買第二套住宅的改善型需求人群采取“認貸不認房”的政策，但開發(fā)商們對這一政策對住宅市場的刺激效果保持謹慎。

“認貸不認房的效應集中在改善型住房，但改善型住房的客戶都較為理性。”中鐵二局地產集團營銷總監(jiān)劉斌告訴 《每日經濟新聞》記者，改善型住房的目標客戶只會根據(jù)自己的需求和房子的性價比來“慢慢選擇”，不會 “跟著政策買房子”，因此這部分住房的去庫存速度仍比較緩慢。

住宅市場進展緩慢，今年以來，包括龍湖、協(xié)信在內的不少房企，都將目標轉向商業(yè)地產。第四季度，商業(yè)用地的推出仍備受房企關注。據(jù)華潤置地成都金悅灣項目營銷負責人陳圓介紹，尤其是那些總價較高、以商業(yè)為主的不動產，是他們下一步的推介重點，“其優(yōu)勢在于商業(yè)開發(fā)更具前景，更能抵抗匯率變化，更具產業(yè)結構調整下的可持續(xù)發(fā)展性，并具備更高的融資價值。”

隨著10月14日天府新區(qū)獲批成為“國家級新區(qū)”，這片土地下一步的價格趨勢也成為土地市場的關注焦點。在羅元均看來，不可否認的是，“國家級新區(qū)”的稱號會對整個天府新區(qū)的土地市場有所刺激。但新區(qū)配套設施的不成熟現(xiàn)狀，仍將會是開發(fā)商在該區(qū)域拿地時的最大顧慮。

“在某些時候，軟性環(huán)境的支持可能比硬的基礎設施更重要，新政策的效應，還有一些老政策怎么優(yōu)化，怎么提高執(zhí)行力，這些對投資者、企業(yè)都是非常重要的。”森宇集團副總經理楊建紅在一場關于天府新區(qū)的發(fā)展論壇上表示，天府新區(qū)未來政策的支持力度是促成區(qū)域繁華的關鍵。