每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

去年憑借在馬來西亞熱銷百億成功晉身千億房企俱樂部的碧桂園，今年的海外業(yè)務(wù)遇到煩惱。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，去年熱賣百億的碧桂園馬來西亞金海灣項(xiàng)目，今年遭遇部分購房者退訂，原因是一些客戶未能申請(qǐng)到貸款。隨后，馬來西亞雪蘭莪州出臺(tái)新政策，通過抬高購房門檻防止外國開發(fā)商大舉進(jìn)入，也讓公司在當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目面臨一些尷尬。

面對(duì)不利的市場(chǎng)形勢(shì)，與去年提出海外業(yè)務(wù) “五年內(nèi)三分天下、十年內(nèi)占半壁江山”的高姿態(tài)不同，今年以來，碧桂園主動(dòng)調(diào)整海外戰(zhàn)略。據(jù)了解，碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌為公司設(shè)定了10%的限額，即海外投資比例占總投資額不超過10%。

“雖然馬航事件等有一定的特殊性，但它反映了國內(nèi)房企在海外拓展過程中面臨的不可控風(fēng)險(xiǎn)”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，與過度追求規(guī)模相比，通過放緩擴(kuò)張速度、積累海外開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以修煉內(nèi)功，對(duì)碧桂園未來在海外市場(chǎng)取得更好的成績(jī)更有意義。

付款手續(xù)繁瑣，金海灣現(xiàn)少量退房/

“去年8月，我跟著碧桂園組織的看房團(tuán)到馬來西亞金海灣項(xiàng)目，并定了一套總價(jià)200萬元的公寓，沒想到今年7月收到開發(fā)商通知，由于銀行無法批準(zhǔn)貸款，需要改為全款，最終只能選擇退房”，陳云（化名）無奈地說。

2013年8月，在馬來西亞的柔佛州新山，由碧桂園自主開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目金海灣正式發(fā)售。僅兩個(gè)月時(shí)間，總體量高達(dá)115萬平方米的碧桂園金海灣便成功賣出6000多套，認(rèn)購金額達(dá)到100億元，不僅成為公司去年的單盤銷售冠軍，更讓碧桂園只用了不足一年時(shí)間，就成為馬來西亞最大的地產(chǎn)商。

然而，這個(gè)被譽(yù)為國內(nèi)房企最成功的海外項(xiàng)目，如今卻遇到煩惱。據(jù)陳云透露，按照當(dāng)時(shí)簽訂的購房協(xié)議，金海灣項(xiàng)目首付款比例為5%，剩余部分由購房者向工商銀行或中國銀行馬來西亞分行申請(qǐng)跨境貸款。但自今年8月起，包括陳云在內(nèi)的一些購房者被告知，貸款申請(qǐng)被銀行拒絕，這意味著這批買家需要全額付款。

“由于在馬來西亞購房的按揭利率僅4%左右，明顯低于國內(nèi)，大多數(shù)買家都是通過按揭購房，如今需要全款購房，大大增加了買家的資金壓力。也有部分買家覺得無法享受低利率按揭不劃算，更傾向于退房”，陳云告訴記者，還有部分買家的房貸申請(qǐng)盡管沒有被拒，但遲遲無法獲批，因此也選擇退房。

對(duì)此，碧桂園相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回應(yīng)稱，“確實(shí)有少量客戶因個(gè)人原因選擇退房，但比例不到10%，屬于正常的交易變動(dòng)范圍”，由于馬來西亞允許客戶分13期支付房款，多數(shù)中國客戶仍選擇現(xiàn)金支付。選擇申請(qǐng)貸款的中國客戶，目前已有相當(dāng)一部分成功申請(qǐng)到按揭。此外，由于金海灣項(xiàng)目持續(xù)新增的簽約已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋了退訂的數(shù)量，所以項(xiàng)目整體銷售受影響不大。

海外政策風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)/

相比銀行拒貸引發(fā)的退房事件，更令人擔(dān)憂的是政策變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)新加坡《聯(lián)合早報(bào)》援引馬來西亞英文報(bào)紙《星報(bào)》的報(bào)道，馬來西亞雪蘭莪州于今年9月推出購房新條例，提高外國人和外國公司在該州購置房產(chǎn)的最低門檻。據(jù)悉，新條例已從9月1日起生效，其規(guī)定，雪蘭莪州每個(gè)地區(qū)外國人的購房門檻提至100萬~300萬林吉特 （約合190萬~570萬人民幣），部分區(qū)域外國人購房門檻較此前提高近一倍，此舉被業(yè)界認(rèn)為是為了防止海外開發(fā)商大舉進(jìn)軍雪蘭莪州。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，自2012年初正式進(jìn)入馬來西亞以來，碧桂園已投資了3個(gè)大型項(xiàng)目，除了位于柔佛州新山的金海灣，其余兩個(gè)項(xiàng)目均在雪蘭莪州。

碧桂園相關(guān)人士向記者表示，這兩個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群均為本地購房者，因此受上述政策影響不大。碧桂園近幾年對(duì)海外投資市場(chǎng)做了充分調(diào)查和了解，每到一個(gè)新市場(chǎng)都會(huì)緊跟當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)，和相關(guān)政府部門保持密切溝通，確保各方面運(yùn)作都符合政策要求。

事實(shí)上，這并非馬來西亞房地產(chǎn)調(diào)控政策首次收緊。今年2月28日，馬來西亞首相署經(jīng)濟(jì)策劃單位宣布，自3月1日起，外國人在馬來西亞聯(lián)邦直轄區(qū)（吉隆坡、布城及東馬納閩）購房置業(yè)的門檻從50萬林吉特（約合95萬人民幣）提高至100萬林吉特（約合190萬人民幣），不動(dòng)產(chǎn)所得稅最高比例提至30%。

“國內(nèi)房企發(fā)展海外業(yè)務(wù)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策”，黃立沖告訴記者，由于不少國家對(duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度較國內(nèi)更高，一旦房?jī)r(jià)上漲速度過快，他們有可能會(huì)采取激進(jìn)的手段抑制房?jī)r(jià)。類似本次雪蘭莪州出臺(tái)的新政策有可能蔓延至更多區(qū)域，這也是國內(nèi)房企出海時(shí)不得不考慮的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

海外戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎/

去年在馬來西亞市場(chǎng)旗開得勝之后，海外市場(chǎng)一度在碧桂園的戰(zhàn)略布局中占據(jù)核心位置。碧桂園總裁莫斌在年初接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司希望未來5年能夠?qū)崿F(xiàn)“三分天下”的目標(biāo)，即海外市場(chǎng)、廣東省以及廣東省外的國內(nèi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)三足鼎立；在未來10年，希望海外市場(chǎng)和國內(nèi)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)“二分天下”。

然而，今年以來受馬航飛機(jī)失聯(lián)等“黑天鵝”事件影響，碧桂園海外銷售逐漸回歸平淡。據(jù)公司方面透露，今年前三季度，公司馬來西亞項(xiàng)目的合同銷售額約16億元，澳大利亞項(xiàng)目的合同銷售額約11億元。在2014年僅剩一個(gè)季度的情況下，碧桂園要想超過去年海外市場(chǎng)70億元的合約銷售額，難度極大。

“我們對(duì)海外市場(chǎng)投資將更為審慎”，莫斌在碧桂園今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司未來會(huì)繼續(xù)物色合適的項(xiàng)目，但進(jìn)入新的市場(chǎng)都會(huì)從小項(xiàng)目或合作項(xiàng)目做起，逐漸積累經(jīng)驗(yàn)，5年內(nèi)海外資產(chǎn)占集團(tuán)總資產(chǎn)的比例不會(huì)超過10%。

吳建斌坦言，雖然海外業(yè)務(wù)的毛利率預(yù)計(jì)能達(dá)到35%，高于國內(nèi)，但由于地域問題，碧桂園的全產(chǎn)業(yè)鏈模式無法在海外復(fù)制，優(yōu)勢(shì)難以體現(xiàn)。出于財(cái)務(wù)安全和審慎發(fā)展的考慮，公司放慢了海外發(fā)展步伐。

“對(duì)碧桂園而言，放慢海外擴(kuò)張步伐未必是壞事”，輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，海外業(yè)務(wù)雖然有更高的毛利率，但由于國外的預(yù)售制度更嚴(yán)格，造成房企資金回籠緩慢，反而對(duì)公司的現(xiàn)金流造成不利影響。隨著海外市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，放緩擴(kuò)張速度實(shí)現(xiàn)穩(wěn)扎穩(wěn)打并積累經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于公司未來在海外更好地發(fā)展有利。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，隨著海外銷售放緩，碧桂園完成銷售目標(biāo)的壓力自然落到國內(nèi)市場(chǎng)。但今年前9月，碧桂園已經(jīng)完成全年目標(biāo)的63.3%，由于下半年公司擁有1700億元的可售貨值，只要維持積極的銷售策略，完成全年目標(biāo)難度不大。

“公司一直根據(jù)海內(nèi)外市場(chǎng)情況靈活調(diào)整供貨安排，以實(shí)現(xiàn)總體銷售增長(zhǎng)。對(duì)于2014年1280億元的合同銷售目標(biāo)，公司將盡力達(dá)成，但同時(shí)因?yàn)槲覀冊(cè)谕恋氐荣Y本開支方面有靈活度，目標(biāo)是否完成并不會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來壓力”，碧桂園方面表示。