每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

11月19日晚，上海前灘正式掛牌推出5幅住宅地塊，該片區(qū)為商辦規(guī)模達(dá)200萬平方米的前灘國際商務(wù)區(qū)的配套國際住宅社區(qū)。相較已經(jīng)發(fā)展成熟的陸家嘴、外灘等區(qū)域，前灘板塊目前仍然是一塊處女地，盡管前灘地區(qū)的發(fā)展才剛剛起步，但是合理的規(guī)劃可以讓前灘避免前期板塊發(fā)展過程中的瓶頸，具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢。

此次推出的五幅地塊中，32、36號地塊為純宅地，面向黃浦江，38號地塊周邊有學(xué)校和公園，預(yù)計(jì)樓板價(jià)不低于4萬元，而46號和52號地塊住宅占50%計(jì)容面積，計(jì)容建筑面積為小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和，地塊價(jià)值略低于前三幅。

待開發(fā)的“處女地”

去年6月，陸家嘴發(fā)布公告稱，公司以45.15億元的價(jià)格收購上海前灘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司６０％股權(quán)，并已和出讓方上海濱江國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司簽署了產(chǎn)權(quán)交易合同。陸家嘴收購股權(quán)之后，宣稱要將前灘地區(qū)打造成“第二個(gè)陸家嘴”。

而在2012年8月，上海市規(guī)劃和國土資源管理局對外發(fā)布了對前灘地區(qū)的具體規(guī)劃內(nèi)容。根據(jù)規(guī)劃內(nèi)容顯示，“黃浦江南延伸段前灘地區(qū)是以世博會(huì)為核心的黃浦江南部濱江區(qū)域的重要組成部分。前灘地區(qū)的總用地約283.17公頃，其中建設(shè)用地面積約278.98公頃，總建筑面積約350.16萬平方米，規(guī)劃人口2.5萬人。”

由于與世博園板塊相連，世博板塊將重點(diǎn)突出總部、商務(wù)、會(huì)展和文化等產(chǎn)業(yè)功能，陸家嘴則是金融機(jī)構(gòu)的集聚地，前灘正好可以與世博園區(qū)、陸家嘴形成地域和功能的互補(bǔ)，為世博園區(qū)提供相應(yīng)的生活、休閑配套，與陸家嘴形成一種互補(bǔ)的金融生態(tài)。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，前灘地區(qū)由于區(qū)位優(yōu)勢顯著，加上規(guī)劃比較得當(dāng)，因此目前投資熱度比較高，但是這里的地塊開發(fā)剛剛起步，投入周期比較漫長，目前主要還是以政府投入為主。

配套建設(shè)或提升地價(jià)

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，此次前灘掛牌出讓的五幅土地，32、36、38號三幅頂級純住宅預(yù)計(jì)樓板價(jià)4萬元起跳，未來售價(jià)7萬元起跳。

克而瑞研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)薛建雄表示，未來前灘地區(qū)將以改善型需求為主，因?yàn)檎畬η盀┑囊?guī)劃偏高端，前期也投入了大量資金，市場對地塊的預(yù)期就會(huì)比較高，因此配套設(shè)施建設(shè)對地價(jià)是存在顯著影響的。此前，大虹橋地區(qū)就是因?yàn)楹鐦蚪煌屑~以及周邊地區(qū)的規(guī)劃先行，使得地塊價(jià)值不斷上揚(yáng)。

不過，前灘地區(qū)發(fā)展成熟還有待時(shí)日。宋會(huì)雍表示，光有規(guī)劃概念無法變現(xiàn)會(huì)對市場信心造成打擊，只有政府不斷投入，配套設(shè)施不斷完善起來市場才會(huì)“買賬”，就目前前灘的發(fā)展水平而言，地價(jià)是存在透支的。

目前，前灘外圍還沒有相應(yīng)的配套產(chǎn)業(yè)來支持整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，交通等其他方面的配套還需要進(jìn)一步推進(jìn)，雖然前灘地區(qū)的發(fā)展已經(jīng)走上了“快車道”，但是發(fā)展成熟還需要未來很長一段時(shí)間的“蓄力”。