每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在拿地15個月后，北京農(nóng)展館地王獲得了“進場證”。

昨日（12月14日），《每日經(jīng)濟新聞》記者從北京市住建委網(wǎng)站上看到，剛剛過去的周末，北京市共有五個項目獲得了預(yù)售許可證，觀瀾嘉苑項目是其中之一。該項目地塊便是在去年9月，由融創(chuàng)中國以21億元總價加27.8萬平方米異地醫(yī)院樓建設(shè)費獲得，實際成交總價為43.24億元，最終實際樓面價高達7.3萬元/平方米，成為單價地王。目前首期入市的價格獲批為165023元／平方米。

“獲批的單價目前在北京期房項目是最高的，現(xiàn)房還有更高的。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在其看來，農(nóng)展館地塊入市獲批的價格符合之前的預(yù)期。

獲證速度超出預(yù)期

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示，觀瀾嘉苑項目本次共獲批51套房源，其中包括35套住宅以及16套商業(yè)。其中，住宅產(chǎn)品戶型在245~383平方米，商業(yè)產(chǎn)品的主力面積則分為200平方米左右、250平方米左右以及300平方米左右三種。

記者注意到，在獲批的房源中，其中一套4單元602室房源，預(yù)售均價為19萬元，合計建筑面積為373.89平方米，這套均價最高的房源總額大約在7107萬元。而最低的一套1號樓302室，總價也為3763萬元。

由于現(xiàn)房銷售不受預(yù)售價格審批的限制，所以目前該項目獲批的16萬元擬售均價并非北京市場上最貴的房子，但這已是目前北京商品住宅銷售中獲批的最高預(yù)售均價。“目前入市的住宅只有幾十套，后期的價格會更高。”一位高端市場分析人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，一期對于房企來說都希望走量回籠資金，同時也是為了后期銷售做鋪墊，16萬元的均價并非農(nóng)展館項目的“終點”。

2013年10月，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，如果項目售價是15萬元/平方米，利潤并不高，臨湖的部分房源售價將超過30萬元/平方米。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬，農(nóng)展館地塊合計建筑面積為59152平方米（其中有部分不可售），如果按照均價16.5萬元計算，項目總貨值在97.6億元左右，如果后續(xù)項目有一定溢價，總貨值勢必突破100億元。如果按照43億元的拿地成本，5億元的建安成本，各種稅費管理成本大約5億~10億元，剩下的盈利多少就取決于銷售周期長短所影響的資金成本。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，農(nóng)展館項目取證的速度超出預(yù)期，“但賣的話應(yīng)該要明年了，需要周期來預(yù)熱市場蓄客。”上述分析人士認(rèn)為。就此，記者昨日也聯(lián)系了融創(chuàng)中國方面，但對于該項目入市的情況，融創(chuàng)中國相關(guān)人士并未回復(fù)。

頂級豪宅競爭加劇

作為今年首個入市的昔日地王項目，位于北京薊門橋的保利海德公園在今年6月14日獲得了預(yù)售審批，最高擬售均價為9.7萬元/平方米，這也是今年北京住宅項目獲批的首個最高單價。但這一紀(jì)錄并未維持多久。

在多位高端項目負(fù)責(zé)人看來，“9·30房貸新政”對于改善性需求的釋放加速了北京高端項目入市的腳步。

對此，嘉源置業(yè)營銷總監(jiān)張大東對記者表示，高端市場價格是否上漲主要取決于市場，從長期而言，高端市場是一個十分穩(wěn)健的市場。

“從整體市場來看，2014年北京頂級豪宅 （一般指單價超過10萬元∕平方米，單套總價超過3000萬元的住宅）市場穩(wěn)定且跑贏房地產(chǎn)‘大市’。”郭毅向記者表示，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近三年來，北京豪宅市場成交量一直較為穩(wěn)定，單套總價3000萬元以上的產(chǎn)品年均去化數(shù)量在100套至200套之間。

伴隨著農(nóng)展館項目的獲準(zhǔn)入市，去年成交的多宗高價地塊都將陸續(xù)在明年入市，包括萬柳地王以及龍湖與泰禾的西局地塊及夏家胡同地塊等。對于明年北京豪宅市場的走勢，多位豪宅項目的營銷負(fù)責(zé)人均向記者表示，明年單價超過10萬元∕平方米的高端項目將會扎堆入市，頂級豪宅之間的競爭也將更加激烈。