每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

2014年，北京住宅市場整體下滑，高端住宅市場也是競爭的“紅?！?。來自保利北京的數(shù)據(jù)顯示，2014年保利北京共完成銷售額112.6億元，其中保利海德公園單盤貢獻21.91億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，該項目前身是“薊門橋地王”項目。從拿地到入市歷經(jīng)近4年周折后，開始搶跑高端住宅市場。

值得注意的是，去化仍是北京高端住宅面臨的最大難題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在土地價格持續(xù)高漲的2014年，單價在5萬～8萬元、8萬～10萬元及10萬元以上的物業(yè)銷售并不樂觀，同時，2015年頂級住宅市場的競爭將更加激烈。

地王項目搶跑

保利海德公園項目的歷史要追溯到2010年。當(dāng)年3月北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元的總價拿下該地塊，折合樓面價30197元/平方米。2010年4月樓市進入調(diào)控期，這一地塊成為燙手山芋，無法正常開工。2010年8月10日，世博宏業(yè)將該地塊轉(zhuǎn)手給保利，按照當(dāng)時出讓約定，開工時間為2010年10月30日，然而保利收購后遲遲未動工。

2012年7月記者實地走訪該項目時，周邊中介人員將緩慢開工的原因歸結(jié)于“地價過高”。彼時，項目周邊無新項目在售，售價無可比性。在售二手房源如錦秋知春、太月園等項目，均價約3.5萬～3.8萬元/平方米。

2013年11月上旬，北京出臺“單價高于4萬元樓盤不予批預(yù)售許可證”的政策，“冰封”了高端住宅市場。不過，2014年該項目開始入市。

保利北京相關(guān)人士表示，海德公園項目推盤時，別的高端樓盤在推遲入市，“別人追求的跟我們不太一樣，一年100億元的（銷售）任務(wù)放在這里，海德（公園）不開是不行的?！?/p>

上述人士認(rèn)為，操盤的過程中，海德公園項目入市趕上高端住宅市場供應(yīng)還不太充足，反而搶占了頂級住宅的窗口期，如果放在2015年，則會面臨白熱化的競爭。

去庫存仍是最大難題

根據(jù)亞豪攸克聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年北京公寓成交金額排行中，前四位均位于海淀區(qū)，其中銷冠為京投銀泰·琨御府項目，銷售額為32.16億元，保利海德公園項目位居第二，銷售額為21.91億元，緊隨其后的是華潤萬橡府。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，2014年總價3000萬元以上的頂級住宅市場成交量增長了21%，成交價格增長17%，從這兩點來說，頂級豪宅市場處在供需雙旺的局面。一方面跟限價令的解禁有關(guān)系，另外開發(fā)商合理定價激發(fā)了一些需求，2014年高端住宅供應(yīng)集中在以往供應(yīng)較稀缺又有教育資源的海淀區(qū)，也使得海淀區(qū)的項目成交量放開。

張大偉認(rèn)為，到2015年年中，中赫萬柳書院、佳兆業(yè)廣場、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項目以及融創(chuàng)農(nóng)展館地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將陸續(xù)入市，大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目扎堆入市，將導(dǎo)致頂級住宅市場競爭進一步加劇。

保利北京一位營銷人士接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，2015年，單價在10萬元以上的頂級住宅項目會大規(guī)模入市，但是各開發(fā)商都有自己的特點，很難說誰比誰更好，因為客群不一樣，區(qū)域也不一樣，甚至產(chǎn)品也不一樣，將是一個百花齊放的階段。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進表示，對于爭相入市的北京高端住宅市場，最大的難題仍是去庫存。