因此，庫(kù)存的問(wèn)題可能會(huì)比我們想象的嚴(yán)重。另外，如果考慮到小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房和單位宿舍和集資建房，當(dāng)前戶均住房1.02套的判斷可能低估了。這就是為何，即便政策激勵(lì)不斷，但樓市疲軟局面不改，即市場(chǎng)整體對(duì)于政策刺激的彈性下降了很多。在投資拉動(dòng)和土地財(cái)政式微、經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階的情況下，廣大的二三城市集聚能力差、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)總體低端的問(wèn)題開(kāi)始暴露，樓市增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力不足。在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些城市不得不為疲于消化庫(kù)存、應(yīng)付需求被透支的局面。

但是，作為超大城市的典型代表，一線城市繼續(xù)呈現(xiàn)人口、資源和資金長(zhǎng)期凈流入的狀態(tài)，而集聚則會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)和收入效應(yīng)，增量市場(chǎng)的機(jī)會(huì)也就自然而然更大一些。但同時(shí)，相比其他城市，一線城市的土地供應(yīng)則相當(dāng)緊缺。國(guó)家及地方各項(xiàng)規(guī)劃已經(jīng)明確了未來(lái)超大城市不再供應(yīng)新增建設(shè)用地的政策，也劃定了城市區(qū)域范圍不可突破的“紅線”。因此，未來(lái)超大城市新增用地將極為稀缺。從這個(gè)角度看，談?wù)撘痪€城市住房消化周期的意義并不大，等待市場(chǎng)預(yù)期稍有回升，強(qiáng)大的需求很快會(huì)將這些房子消化掉。

同時(shí)，由于新增用地有限，一線城市各種公共配套建設(shè)（如保障房）將采取開(kāi)發(fā)商配建的形式，例如北京、深圳等地基本上每一塊商品住房用地都要配建自住房或安居房，這將進(jìn)一步抬高商品住房的價(jià)格。另外，在市場(chǎng)化管理框架下，市場(chǎng)化商品價(jià)格管控也將會(huì)進(jìn)一步弱化和取消，突出的就是如何合理看待“地王”的問(wèn)題。事實(shí)上，地王是區(qū)域土地市場(chǎng)價(jià)值的體現(xiàn)，而這一市場(chǎng)價(jià)值是從該區(qū)域單位土地上的高產(chǎn)值來(lái)確定的。因此，地王的形成是土地要素價(jià)格市場(chǎng)化的體現(xiàn)，應(yīng)該予以尊重。在公共服務(wù)無(wú)法在區(qū)域間、城市間均等化的情況下，地王難以避免。

總結(jié)一下，未來(lái)樓市的有效市場(chǎng)區(qū)域在進(jìn)一步收窄，在一線城市熱點(diǎn)片區(qū)，未來(lái)土地拍賣(mài)出現(xiàn)“天價(jià)”、房屋賣(mài)到“天價(jià)”，應(yīng)該不是奇怪的事情。因此，這些城市的增量房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)是最好的，而所謂的“最好”，不僅指這些城市的居民支付高房?jī)r(jià)的能力，而且也指在目前高融資成本、高人力成本下，在這些城市的投資是最劃算的。這也就是為何，龍頭房企不惜血拼這些城市核心區(qū)域的土地供應(yīng)。由于這些地塊不可多得，創(chuàng)出天價(jià)也就不奇怪，或許是未來(lái)的常態(tài)。同時(shí)，單個(gè)房企自然無(wú)力獨(dú)享，以聯(lián)合體的形式來(lái)共享“大蛋糕”是必然的。

原文鏈接：http://fangchan.21cbh.com/2015/1-12/3OMDA1NzFfMTM2MTI3OQ.html