每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

馬年歲末，九龍倉高層更替。“船王”包玉剛的女婿、九龍倉三十多年來的領(lǐng)袖吳光正宣布將卸任上市公司九龍倉的主席，其子吳宗權(quán)正一步步走上權(quán)力巔峰。

少帥上馬，“老臣”作用凸顯。2014年下半年，“九龍倉副主席周安橋”這個(gè)稱呼，在媒體上的出現(xiàn)頻率驟然升高，作為融綠之爭中大股東九龍倉的斡旋人，周安橋的一舉一動(dòng)，關(guān)系到這樁國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)最大并購案的走向。

融綠之爭在年末倉促收尾，但仍有多個(gè)懸念待解。而九龍倉這家向來低調(diào)的老牌港資房企，因?yàn)橹馨矘虻木壒剩@得愈發(fā)活躍而主動(dòng)。周安橋的名片上，赫然印著“九龍倉中國主席”。這就不難解釋，為什么現(xiàn)場記者們高度關(guān)注并剖析著周的言談舉止，試圖從中判斷九龍倉在內(nèi)地可能走出的下一步棋。

然而周安橋笑言，“九龍倉已經(jīng)放棄了在內(nèi)地做老大的想法。”他坦率地告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，九龍倉對(duì)上海董家渡“地王”確實(shí)曾有興趣，但能否成功做成一個(gè)購物中心，實(shí)則“沒有信心”，因此最終放棄了對(duì)上述地塊的投資。

“意想不到的情況”

九龍倉在香港聯(lián)交所的股票代碼是00004，其在港股市場的歷史和地位可見一斑。當(dāng)下的九龍倉，是走還是留，是攻還是守？

恰在此時(shí)，吳光正漸漸卸下?lián)?，?6歲的兒子吳宗權(quán)一步步走向臺(tái)前。吳宗權(quán)目前是上市公司會(huì)德豐（00020，HK）的主席，而會(huì)德豐持有九龍倉56%的股份。在這樣的情況下，掌管九龍倉內(nèi)地事務(wù)的周安橋，顯得格外重要。

“我們比李嘉誠激進(jìn)一些。過去一段時(shí)間，香港發(fā)展商中我們是比較積極的。”周安橋在上海表現(xiàn)得非常健談，記者們本以為他會(huì)回避一些問題。

其實(shí)九龍倉早期就是港商中的“激進(jìn)派”。世紀(jì)之交，九龍倉在上海開發(fā)出大上海時(shí)代廣場，輸出的是九龍倉在香港的金字招牌“時(shí)代廣場”，選取距上海市中心人民廣場不遠(yuǎn)的位置。隨后，九龍倉又漸漸開發(fā)出多個(gè)住宅項(xiàng)目，是北上進(jìn)軍內(nèi)地較早的港資房企。

而接下來的十余年，中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)群雄并起。野蠻生長的年輕對(duì)手迅速占領(lǐng)市場，特別是在住宅領(lǐng)域做出驚人規(guī)模，這讓注重品質(zhì)、決策往往三思而后行的港資房企措手不及。但近年來，九龍倉漸漸遠(yuǎn)離了聚光燈。

恰在2015年初，周安橋面見記者的前一天，業(yè)內(nèi)突然傳出消息，九龍倉有意收購上海融綠平臺(tái)。后者是融創(chuàng)和綠城爭斗的焦點(diǎn)之一，也是綠城旗下含金量最高的資產(chǎn)。

面對(duì)洽購融綠平臺(tái)的傳言，周安橋稱“正在進(jìn)行、不予評(píng)論”。他還表示，今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場上有些開發(fā)商可能遇到“意想不到的情況”，而九龍倉準(zhǔn)備了充足的現(xiàn)金。

周安橋的上述表態(tài)，讓人聯(lián)想起九龍倉當(dāng)年對(duì)綠城的“搭救”。

彼時(shí)，融綠正處“熱戀”之中，孫宏斌曾開玩笑說：“等我死了，九龍倉可能還在持有（綠城的股份）。”回望綠城2012年危機(jī)之時(shí)，九龍倉以每股約5港元入股，隨后綠城股價(jià)一度升至16港元以上，九龍倉在賬面上賺得盆滿缽滿，但未減持一股，也沒有再增持。當(dāng)融綠之爭爆發(fā)，綠城股價(jià)跌回九龍倉持有成本價(jià)時(shí)，九龍倉還是紋絲不動(dòng)，以不變應(yīng)萬變。

與歷史不過二三十年的內(nèi)地房企那種野蠻生長的發(fā)展模式相比，百年九龍倉少了些銳氣，如同一個(gè)閱歷頗深的中年人，一旦決定“長相廝守”，就不會(huì)輕易改變。只是今年，似乎有所不同。

在大城市加大力度

當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提起九龍倉2014年末在常州大幅降價(jià)“甩賣”時(shí)，周安橋解釋道，與同在常州的對(duì)手相比，九龍倉的項(xiàng)目價(jià)格只是在高位調(diào)整。

常州是2014年樓市調(diào)整的“重災(zāi)區(qū)”，大量庫存拖累之下，各類房企打起了割肉式價(jià)格戰(zhàn)，九龍倉也未能幸免。如今硝煙散去之后，九龍倉坦言對(duì)住宅單價(jià)1萬元每平方米以下的城市無心戀戰(zhàn)。“我們已經(jīng)放棄了在內(nèi)地做老大的想法，我們希望少做一些城市。在二三線城市，很多人沒有聽過九龍倉，我們的優(yōu)勢在一線城市。”周安橋說。“那么，常州是要被九龍倉放棄嗎？”記者問，周安橋不答。他盤點(diǎn)起2014年，九龍倉最理想的是北京的一個(gè)項(xiàng)目，銷售火爆，價(jià)格也好。常州的那些項(xiàng)目，辛辛苦苦卻虧錢。

放棄小城市，也就意味著將在大城市加大力度，轉(zhuǎn)守為攻。2014年全年，九龍倉僅聯(lián)手老搭檔綠城在杭州蕭山拿了小小一塊地，但進(jìn)入2015年，九龍倉風(fēng)格大變。

1月5日，北京土地市場首拍，出讓的兩宗地塊均位于豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū)。首幅地塊被招商、華潤、九龍倉、平安聯(lián)合體以總價(jià)42億元、配建4.53萬平方米限價(jià)房的代價(jià)拿下，溢價(jià)率近50%。

另一幅地塊，招商、華潤、九龍倉、平安聯(lián)合體“梅開二度”，再次以總價(jià)44.9億元、配建6000平方米限價(jià)房的代價(jià)成功奪得，溢價(jià)率也接近50%。

這兩次精準(zhǔn)出手印證了九龍倉在大城市增強(qiáng)火力的戰(zhàn)略。“那些‘非要不可’的地，是我們要長期持有的，我們希望得到主導(dǎo)權(quán)。”周安橋透露，4家企業(yè)組成聯(lián)合體奪下的兩幅地塊，九龍倉和平安都只出錢，招商和華潤各主導(dǎo)其中一個(gè)項(xiàng)目。四家在項(xiàng)目中的持股比例非常接近，僅操盤方持股略高一些。

比照面包的價(jià)格買面粉

在香港，九龍倉是可與新鴻基比肩的商業(yè)地產(chǎn)大佬，九龍倉的海港城是香港著名的奢侈品消費(fèi)地標(biāo)。很多內(nèi)地商業(yè)中心都要跑到海港城看有哪些品牌，再照著樣子去招商。

然而，當(dāng)被問起九龍倉在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展時(shí)，九龍倉人最先提起的常常是成都國金中心（IFS）。成都IFS出租率為100%，帶動(dòng)了300多個(gè)品牌第一次進(jìn)入西部，排名穩(wěn)居成都第一。

在成都這樣的“新一線”城市做得風(fēng)生水起，九龍倉在一線商業(yè)重地上海表現(xiàn)又如何呢？

九龍倉目前在上海已有的商用項(xiàng)目包括會(huì)德豐廣場和大上海時(shí)代廣場。會(huì)德豐出租率長期位于上海浦西寫字樓前列，但項(xiàng)目體量并不大。而大上海時(shí)代廣場經(jīng)歷了多次商戶退出、調(diào)整、回歸，很難與恒隆廣場、新鴻基IFC相提并論。

九龍倉顯然不是不重視上海。2013年，九龍倉就出現(xiàn)在當(dāng)年徐家匯地王的競拍者行列。最終卻是老對(duì)手新鴻基殺出重圍，以超過200億元的驚人價(jià)格“獨(dú)吞”該地塊。落敗徐家匯，周安橋解釋稱，九龍倉主動(dòng)放棄了與新鴻基合作的可能，因?yàn)?ldquo;都想操盤”，長期持有和管理、收租，無奈一山不容二虎。

2014年，上海董家渡“地王”出讓前夕，九龍倉再度成為傳聞中的熱門。周安橋坦言，對(duì)董家渡確實(shí)曾有興趣，但最終因?yàn)閷?duì)董家渡這一位置能否成功做成一個(gè)購物中心“沒有信心”，不想一時(shí)失手砸了自家老招牌。“董家渡，確實(shí)讓我們很糾結(jié)，住宅部分，就在綠城黃浦灣旁邊。我開玩笑說，董家渡住宅就是黃浦灣第三期。”周安橋說，九龍倉希望在上海找到較大體量的購物中心項(xiàng)目，徐家匯、董家渡兩個(gè)地王項(xiàng)目均符合這一設(shè)定，徐匯、黃浦、靜安都是理想的區(qū)塊。但很多時(shí)候，地塊位置合適，而周邊環(huán)境又不滿足要求。

在九龍倉一次次錯(cuò)失上海的同時(shí)，新鴻基卻不惜以高昂成本猛攻和死守上海，陸家嘴IFC、環(huán)貿(mào)廣場以及正在開發(fā)的徐家匯超級(jí)項(xiàng)目，都是在九龍倉落子上海之后一段時(shí)間才陸續(xù)敲定的，風(fēng)頭卻徹底蓋過了其他對(duì)手。而在香港落后于九龍倉的恒隆，也因擁有上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場，也在上海把九龍倉遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

上海市中心已經(jīng)難覓空地，土地價(jià)格也越來越貴，狼多肉少，恒隆早已宣布鐵了心去二三線城市，九龍倉又將如何抉擇？“北京、上海會(huì)多考慮。去年我們?cè)诔啥奸_業(yè)，明年重慶也要開，長沙也要開。長沙有個(gè)100萬平方米的綜合體。重慶商業(yè)50萬平方米，寫字樓40萬平方米。”周安橋說。

房地產(chǎn)行業(yè)的微利已經(jīng)成為常態(tài)，周安橋說。這家百年港企已經(jīng)明確表示，會(huì)比照面包的價(jià)格買面粉，生意就是錙銖必較，主導(dǎo)權(quán)、覆蓋率、老大地位，在真金白銀面前都不過是虛名而已。