每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

過去數(shù)年，由于改善型需求受到調(diào)控政策的抑制，導致部分大中戶型產(chǎn)品占比較高的房企面臨去化難題。隨著二套房貸首付下降與二手房滿兩年交易免征營業(yè)稅雙重利好落地，這類房企有望迎來“解救”。

然而，這并不意味著他們能因此走出泥潭，迎來新一輪發(fā)展高潮。新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在目前房地產(chǎn)需求面臨長期下滑的情況下，改善型需求的持續(xù)空間有限，短期強刺激也意味著對未來需求的透支，這些企業(yè)應該借機出貨并優(yōu)化產(chǎn)品結構。

提振改善型需求

據(jù)克而瑞最新公布的《2015年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，今年第一季度，TOP20房企平均銷售金額較2014年同期下降15.37%，僅有6家實現(xiàn)業(yè)績同比增長。

在歐陽捷看來，房地產(chǎn)需求出現(xiàn)實質(zhì)性拐點，是市場重新陷入低迷的主要原因。從各類型需求來看，首先，由于我國一線城市房價相對于發(fā)達國家水平已經(jīng)不低，投資價值的下降導致投資性需求下滑成為長期趨勢；其次，由于我國經(jīng)濟進入后工業(yè)化時代，城鎮(zhèn)化人口增速放緩導致房地產(chǎn)市場需求不足，加上政策在前幾年一直在限制改善型需求，僅僅依靠自住型需求難以支撐起龐大的市場供應。

克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年前11個月，全國56個重點城市中，60~90平方米面積段的戶型成交占比同比上漲2.65%，且以78~80平方米面積段的戶型漲幅最大。與此同時，90~120平方米和120平方米以上面積段產(chǎn)品成交占比同比均有所下滑，這顯示出中大戶型產(chǎn)品在去年面臨去化壓力。

反映在業(yè)績上，在今年一季度銷售下滑的房企中，包括富力地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、雅居樂、金地集團等中高端產(chǎn)品占比較高的房企跌幅位居前列。“此次政策的目的非常明確，就是希望提振改善型需求，鼓勵這類型買家賣舊房換新房”，歐陽捷說，相對于首次置業(yè)買家，改善型買家的資金實力更強，拉動的作用也更明顯。由此可見，對于中大戶型產(chǎn)品占比較高導致去化壓力大的房企而言，政策有助其消化庫存的壓力。

但并非所有改善型項目都能從中受益，標準普爾信用分析師葉翱行向記者表示，由于大多數(shù)一二線經(jīng)濟發(fā)達城市此前二套房的最低首付比例高達70%，加上其二手房交易發(fā)達，因此新政對于重點布局在這類型城市的房企尤其有利。與之相對，由于三四線城市房地產(chǎn)供應過剩的情況較為嚴重，加上其人均居住面積較高，新政對這些城市的企業(yè)利好作用相當有限。

回歸主流客戶需求

盡管樓市新政有望讓此前定位有誤的房企暫時擺脫滯銷的困境，但在政策的刺激下，有出現(xiàn)需求透支的可能，如何回歸主流客戶定位，是房企迫切需要思考的問題。

“雖然房地產(chǎn)需求的高峰期已過，但以婚姻人口為主的自住型剛需仍然是未來市場的常量”，歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前我國總人口的自然增長率約為6%，根據(jù)其測算，未來自住型需求每年能穩(wěn)定在500萬~600萬套之間，因此房企只要能抓住剛需客戶群定位，未來仍存在可觀的發(fā)展空間。

在產(chǎn)品定位上，歐陽捷認為，對于一二線經(jīng)濟發(fā)達城市而言，由于其房價水平較高，但剛性需求買家資金實力較弱，戶型面積過大必然會面臨去化壓力，因此房企在設計產(chǎn)品時應該是以低總價、低面積段的產(chǎn)品為主流，且需要考慮更多的功能性，比如說設計90平方米的三房；但在三四線城市，由于當?shù)厝司幼∶娣e較高且單價更低，因為客戶更傾向于“一步到位”，120~140平方米的面積段更適合市場需求。