每經(jīng)編輯 區(qū)家彥?    

一直以來，地產(chǎn)商與銀行的關系都被視為真愛，沒想到，現(xiàn)在出現(xiàn)了“第三者”，財大氣粗的保險公司要橫插一腳。

4月24日，恒大地產(chǎn)宣布與中國人民保險集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)保險、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、健康管理、互聯(lián)網(wǎng)資源共享和投融資等方面開展多層次戰(zhàn)略合作。

4月1日，碧桂園宣布以2.816港元/股的價格向中國平安發(fā)售22.362億股新股份，正式引入后者成為公司的第二大股東。

更早之前，安邦保險成為萬科的第四大股東，生命人壽與安邦保險更成為金地集團和金融街的第一和第二大股東。

大家都知道保險公司財大氣粗，但他們下的是一盤什么樣的棋？

保險公司“錢多為患”

要想了解保險公司的投資目的，必須從保險公司業(yè)務模式的特殊性談起，這種業(yè)務模式?jīng)Q定了保險公司必須是“土豪里的戰(zhàn)斗機”。

保險公司的保費收入主要分為躉交和期交保單，躉交保單的保費是一次性繳納，期交保單一般會分三至十年繳納，但在期交業(yè)務首年保費確定之后，未來的保費流入就基本確定，因為退保的成本太高，投保人通常很少會退保。

正因如此，保費一旦流入保險企業(yè)，直至保單到期才會被釋放出來。由于保費流入和保單到期的時間間隔很長，有些甚至長達幾十年，這些沉淀下來的保費便被保險公司長期鎖定，用于配置長久期、穩(wěn)定收益、安全性高的資產(chǎn)。

保險公司到底多有錢？數(shù)據(jù)顯示，保險行業(yè)去年全年保費收入突破2萬億元人民幣，行業(yè)總資產(chǎn)已突破10萬億元。截至2014年末，保險資金運用余額高達9.3萬億元。

不過，錢多歸多，保險公司發(fā)愁的是，他們普遍存在投資回報率低的毛病。過去多年，中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險四大保險公司的投資收益率都只在5%左右浮動，即便去年國內(nèi)股市大漲，這“四大”的投資收益率也不過5.1~6.1%。

為什么錢難生錢？最重要的原因是由于相關監(jiān)管政策對保險資金投資渠道的限制，以及過去數(shù)年股市低迷，迫使保險公司將絕大部分可投資資產(chǎn)都投到銀行存款、長期國債、企業(yè)債等固定收益類資產(chǎn)中。

以中國平安為例，2014年的年報顯示，公司在固定收益類資產(chǎn)的占比接近80%，股權證券與證券投資基金占比僅為12.4%，投資性物業(yè)的占比更是低至1.4%。

最近幾年，我國利率一直在下行，剛性兌付被打破，無風險利率的下降，帶動固定收益類資產(chǎn)回報下滑，保險公司的投資收益壓力變得更大了。

同時，去年5月1日起，新的《保險資金運用管理暫行辦法》開始實施，理論上保險資金投資權益類資產(chǎn)與不動產(chǎn)的比例均提高至30%，這也促使保險公司更多地把眼光放在一些高收益資產(chǎn)的投資上，其中就包括房地產(chǎn)。

保險+地產(chǎn)為何一拍即合？

中國平安入股碧桂園就是一筆非常好的生意。以碧桂園此次的增發(fā)價計算，凈資產(chǎn)回報率超過18%，稅前股息率已經(jīng)高達6.6%，超過中國平安去年5.3%的凈投資收益率，單單是財務投資已經(jīng)擁有可觀的收益。

但保險公司聯(lián)手地產(chǎn)大佬，看中的還不止是財務投資，而是雙方在業(yè)務層面的巨大互補性。

大型房企擁有數(shù)量龐大的業(yè)主數(shù)量，恰恰是保險公司所缺乏的巨大線下入口，一旦把這個入口打通，無論是保險銷售、理財產(chǎn)品，都可以毫無阻礙地滲入社區(qū)客戶，這是傳統(tǒng)保險經(jīng)紀人模式夢寐以求的效果。

此外，客戶交叉銷售帶來的增長潛力同樣巨大。比如說，購買碧桂園房子的客戶可以在平安銀行辦理房貸，中國平安的工作人員可以向客戶介紹新出的哪款信托產(chǎn)品、銀行理財產(chǎn)品比較熱銷，向年輕客戶推介功能新奇的信用卡，以及向信用卡客戶度身定制保險產(chǎn)品。與房地產(chǎn)消費的低頻次相比，金融消費的高頻次意味著保險公司能從交叉銷售中獲取更可觀的潛力。

對地產(chǎn)大佬來說，在行業(yè)利潤不斷下滑的大背景下，融資成本的高低已經(jīng)成為決勝的關鍵。部分龍頭房企與保險公司建立戰(zhàn)略合作關系，未來雙方有望在優(yōu)先股、企業(yè)債、信托等領域展開合作。與公開市場融資相比，由于保險公司擁有更低成本的浮存金，有助于降低房企的融資壓力。

此外，保險巨頭對于商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等持有型物業(yè)的喜愛，有助于降低房企的資金沉淀壓力，加速向輕資產(chǎn)轉型。

有研究報告說，我們國家的保險公司喜歡全權擁有物業(yè)，但是國內(nèi)核心城市的優(yōu)質商業(yè)物業(yè)投資回報率太低，這些保險公司干脆拿著錢去海外買物業(yè)。中國平安2013年就買下了英國勞合社大樓，中國平安首席投資官陳德賢透露過，這個項目的租金回報率超過了10%。

可以預見的是，以后國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)價格回歸理性，推動租金回報率上漲，保險公司應該還是會更多地在國內(nèi)購買整棟物業(yè)，這也為房企投資持有型物業(yè)提供了一條新的資金退出路徑。

在房地產(chǎn)金融化的年代，“地產(chǎn)+保險”有望成為一種全新玩法，誰傍不上保險，誰的未來就越不保險。