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每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

誰也沒有想到，李克強(qiáng)總理在今年“兩會(huì)”上提出的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”,會(huì)魔術(shù)般迅速盤活北京的寫字樓市場(chǎng)。

今年2月，SOHO中國(guó)為年輕的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)的“移動(dòng)辦公”產(chǎn)品SOHO3Q正式上線，僅僅三個(gè)月之后，位于北京的望京SOHO3Q即告滿租。

而根據(jù)SOHO中國(guó)2014年年報(bào)，截至去年12月31日，望京SOHO塔3在3個(gè)月時(shí)間里只出租了68.9%的寫字樓面積。

租金收益是普通寫字樓兩倍

SOHO3Q是立足于SOHO項(xiàng)目風(fēng)格鮮明的開放式辦公空間。這個(gè)產(chǎn)品可提供靈活的短租服務(wù)，一次訂單的租期短至一周，長(zhǎng)至三個(gè)月，可以單租一個(gè)工位，也可以整租一間辦公室，在手機(jī)APP上隨時(shí)隨地實(shí)現(xiàn)選位、付款或者續(xù)租，享受WIFI、復(fù)印打印、咖啡等辦公服務(wù)。

根據(jù)SOHO3Q官網(wǎng)介紹，開放式辦公桌1000元/人/周，獨(dú)立辦公室1300元/人/周。望京SOHO建筑面積達(dá)5091平米，包括655多個(gè)座位，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者估算，如果滿員的話，望京SOHO3Q一個(gè)工位的單價(jià)是18元/平米/天。這個(gè)租金水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了周邊甲級(jí)寫字樓。

最近潘石屹做一個(gè)決定：在北京望京SOHO的3Q產(chǎn)品推出限時(shí)優(yōu)惠，4月15日~5月15日入駐，開放式辦公桌的價(jià)格減為800元/人/周，獨(dú)立辦公室1040元/人/周。上海項(xiàng)目折扣更大，開放式辦公桌600元/人/周，獨(dú)立辦公室780元/人/周。這相當(dāng)于，北京項(xiàng)目全部限時(shí)八折，上海項(xiàng)目全部六折。即便是八折，望京SOHO3Q一個(gè)工位的單價(jià)也是14.4元/平米/天。

萊坊機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，望京一帶甲級(jí)寫字樓租賃價(jià)格是7.1元/平米/天，空置率為6.2%。照此計(jì)算，三個(gè)月即實(shí)現(xiàn)滿租的3Q產(chǎn)品，約是普通寫字樓租賃收益的2倍。

尚難完全消化寫字樓空置率

創(chuàng)客產(chǎn)品提高租金收益率，不僅僅是在SOHO3Q。

陽光100常務(wù)副總裁范小沖，是萬科前副總裁毛大慶房地產(chǎn)圈里的老朋友。得知毛大慶辭職創(chuàng)辦優(yōu)客工場(chǎng)，還在麗江考察的范小沖立刻發(fā)微信給毛大慶，說北京陽光100寫字樓負(fù)一層有8000平方米的閑置空間，是否有興趣合作？很快，二人一拍即合。

范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，陽光100寫字樓負(fù)一層原是個(gè)超市，由于周邊商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，毛利率越來越低，最后只能倒閉，“但毛大慶覺得這個(gè)空間很好，可以作為優(yōu)客工場(chǎng)旗艦店。所以并不是空間的不行，而是空間對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)消亡。新的業(yè)態(tài)才能創(chuàng)造更多的價(jià)值。”

范小沖表示，這個(gè)項(xiàng)目是由陽光100和毛大慶共同來開發(fā)，各投50%入股，收益則來自上述8000平方米的租金（有保底）加上股權(quán)收益。“租金是浮動(dòng)的，但是整體肯定要比超市高。”范小沖說。

百世金谷總經(jīng)理，也是work+的主創(chuàng)人之一劉文軍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，在市場(chǎng)化過程中，一定會(huì)有新的產(chǎn)品是市場(chǎng)所需要的。創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)發(fā)展到一定階段，就有了不同需求。而創(chuàng)客空間這類產(chǎn)品，就是為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供更細(xì)分的服務(wù)，包括引來經(jīng)驗(yàn)分享、VC投資、PE等。創(chuàng)客空間因?yàn)閷?duì)產(chǎn)品需求更準(zhǔn)確，在寫字樓市場(chǎng)上才反應(yīng)良好。

劉文軍認(rèn)為，雖然目前國(guó)家提出了萬眾創(chuàng)新、大眾創(chuàng)業(yè)，但整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的需求并沒有太大變化。對(duì)于細(xì)分市場(chǎng)的定位好，擁有的資源更多的，交通優(yōu)勢(shì)更明顯的、對(duì)客戶需求的滿足程度更高的創(chuàng)客產(chǎn)品，會(huì)有更多的市場(chǎng)需求。

萊坊上海董事及研究及咨詢部主管楊悅晨表示，從目前情況來看，創(chuàng)業(yè)空間并不能完全解決目前寫字樓空置的問題。另外，創(chuàng)客空間所面向的客群多是互聯(lián)網(wǎng)科技公司，客戶類型較單一。