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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

日前，中洲控股通過收購，全資擁有上海徐匯區(qū)“中信君廷名邸”的股權(quán)，在一系列操作中，原持股方中信信托、中信華南公司曾先后出讓股權(quán)。

記者注意到，除上海外，近年中信地產(chǎn)在廣州、深圳等地也多次掛牌轉(zhuǎn)讓核心地段成熟項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出讓的項(xiàng)目雖有各自劣勢(shì)，但比資產(chǎn)優(yōu)化更深層的動(dòng)力，或許出于中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。但至今中信地產(chǎn)系的整合沒有明晰方案，在資源、財(cái)務(wù)、法律等障礙下，整合困難重重。

中信多次出讓一線城市物業(yè)

5月18日晚間，中洲控股發(fā)布公告稱，公司通過與君鑫集團(tuán)和深圳信道投資對(duì)價(jià)7.17億元購得上海“中信君廷名邸”項(xiàng)目100%的股權(quán)。據(jù)了解，項(xiàng)目已進(jìn)行過多次增資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而中信系在其中，牽連很深。

資料顯示，上海中信華南公司原持有項(xiàng)目開發(fā)公司（上海盛博）51%的股權(quán)，并在后期轉(zhuǎn)讓給中信地產(chǎn)；2010年項(xiàng)目初期合股方廣東君鑫將持有的49%股權(quán)轉(zhuǎn)手中信信托。但最終中信華南、中信信托和中信地產(chǎn)先后轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)退出。

上海徐匯區(qū)，商品房均價(jià)6萬~7萬元/平方米的城市核心區(qū)域；“中信君廷名邸”，一座從2014年開始預(yù)售，如今已回款約6億元的成熟項(xiàng)目，中信系卻紛紛退出。

記者注意到，近年中信轉(zhuǎn)讓的核心城市成熟物業(yè)的不止上海中信君廷名邸。

去年10月，中信地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“中信西關(guān)海”項(xiàng)目100%股權(quán)，該項(xiàng)目是廣州老城區(qū)主打一線江景的豪宅項(xiàng)目，均價(jià)2萬元/平方米左右，目前總體去化率超6成。但企業(yè)年度審計(jì)報(bào)告顯示，項(xiàng)目盈利較差，近年?duì)I業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均為負(fù)值。

此前，中信華南也將持有的利安投資60%股權(quán)公開掛牌，轉(zhuǎn)讓完成后，中信從深圳南山紅樹灣區(qū)域的資源性豪宅項(xiàng)目“岸芷汀蘭”完全退出。

記者在北京產(chǎn)權(quán)交易所看到，2012年深圳中信物業(yè)也公開轉(zhuǎn)讓了49%股權(quán)，2015年中信長(zhǎng)春掛牌轉(zhuǎn)讓吉林宏大房地產(chǎn)90%股權(quán)。

在中信地產(chǎn)的多次轉(zhuǎn)讓中，記者發(fā)現(xiàn)，廣州項(xiàng)目存在利潤(rùn)壓力，深圳項(xiàng)目受低買高賣質(zhì)疑，上海項(xiàng)目位置、戶型、價(jià)格無法取得競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目本身或存資產(chǎn)劣勢(shì)。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)里項(xiàng)目都不太好做，可能中信選擇出讓一些并非優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，既能緩合資金壓力，也能保持流動(dòng)性投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”中房信研究總監(jiān)薛建雄就指出。

“但應(yīng)該注意的是，若就上海市場(chǎng)來說，中信泰富的項(xiàng)目都賣得很好。”薛建雄認(rèn)為，其中不乏中信地產(chǎn)和中信泰富整合趨勢(shì)下，優(yōu)化資產(chǎn)的考慮。

中信地產(chǎn)系整合要跨幾道坎

實(shí)際上，中信每次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，都會(huì)引起業(yè)界對(duì)其緩解現(xiàn)金流、提前盈利、資產(chǎn)優(yōu)化等各種意圖的猜想，不過其中“業(yè)務(wù)整合”才是最深層且最符合趨勢(shì)的一項(xiàng)。

2014年中信集團(tuán)將2269億元的中信股份注入中信泰富，實(shí)現(xiàn)在港整體上市之后，集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，就一直備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。中信集團(tuán)層面高層，也多次公開表示，上市完成后對(duì)中信地產(chǎn)和中信泰富旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。

對(duì)于整合的方向，中信集團(tuán)董事長(zhǎng)常振曾公開表示，中信地產(chǎn)將以住宅為主，中信泰富將以發(fā)展綜合體及商業(yè)地產(chǎn)為主。

記者注意到，除中信地產(chǎn)和中信泰富的業(yè)務(wù)整合問題，坊間也時(shí)有傳言，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)也在醞釀重大重組，房企業(yè)務(wù)集中化、規(guī)模巨大化，是這一輪競(jìng)爭(zhēng)中取勝的重要因素。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東就指出，中信地產(chǎn)近年很多措施其實(shí)目的就是進(jìn)行整合，優(yōu)化和整理優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

“從行業(yè)層面來看，開發(fā)商手上的存量資源，也必須進(jìn)行出讓、收購的重新整合，特別是相對(duì)零散的資源，沉淀資金能讓其更好地投資優(yōu)質(zhì)資源。”張化東認(rèn)為。

但中信內(nèi)部業(yè)務(wù)劃分盤根錯(cuò)節(jié)，宣稱良久的整合計(jì)劃，至今沒有明晰的方案，整合之路并不簡(jiǎn)單。

在中信集團(tuán)公布的業(yè)績(jī)中，截至2013年底，中信地產(chǎn)土地儲(chǔ)量為2090萬平方米，凈利潤(rùn)11.8億元。中信泰富的地產(chǎn)業(yè)務(wù)則貢獻(xiàn)了15.3億港幣的凈利潤(rùn)，內(nèi)地土地儲(chǔ)量314萬平方米，另有22萬平方米投資物業(yè)。兩個(gè)平臺(tái)在規(guī)模和利潤(rùn)貢獻(xiàn)率上，各有優(yōu)勢(shì)，相互吃下，都不容易。

“業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)能否實(shí)現(xiàn)，尤其對(duì)于中信地產(chǎn)來說，近幾年地產(chǎn)業(yè)務(wù)從上游退后至中游，所以后續(xù)地產(chǎn)板塊能否提振，并非簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)拼湊就能實(shí)現(xiàn)的。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理薛迥文則告訴記者，最重要的問題是，中信進(jìn)入房地產(chǎn)可能并非作為產(chǎn)業(yè)投資者，而是作為財(cái)務(wù)投資者的角色，中信地產(chǎn)和中信泰富要真正整合，談何容易。

“在整個(gè)中信系中，除了開發(fā)，還有通過買地、股權(quán)投資等各種方式進(jìn)入地產(chǎn)的，不同的資源會(huì)反映在不同的板塊，反現(xiàn)在不同的二三級(jí)公司，而房地產(chǎn)是資源型行業(yè)，具有更多很好變現(xiàn)的土地儲(chǔ)備，這種東西是各個(gè)板塊都不會(huì)甘愿讓出的。”薛迥文指出，中信做地產(chǎn)不是做長(zhǎng)期事業(yè)平臺(tái)，而更多是短期、中期的金融投資行為，玩法不同，真正要整合會(huì)非常困難。

“中信系資源整合還要跨過一道坎，即人員變動(dòng)和調(diào)整涉及的利益分配。”嚴(yán)躍進(jìn)說。人事之外，財(cái)務(wù)、法律等各方面的制約，都是中信泰富和中信地產(chǎn)之間姻緣的障礙。