每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳若凡 發(fā)自上海
    歷時(shí)一年多的海博股份與農(nóng)工商房產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組工作，獲突破性進(jìn)展。 5月19日上午，海博股份重大資產(chǎn)重組獲得證監(jiān)會(huì)審核通過。至此，涉及重組的所有審批性工作全部完成，預(yù)示著其上市道路已經(jīng)掃清。這也意味著，籌劃多年的光明食品集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼成功，農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱農(nóng)房）將被注入到海博股份。
    不太為人關(guān)注的是，這家以房地產(chǎn)為主業(yè)的地產(chǎn)公司，在借殼上市獲批后，將面臨重大轉(zhuǎn)型考驗(yàn)。

艱難的轉(zhuǎn)型任務(wù)
　　農(nóng)房官網(wǎng)顯示，公司總裁沈宏澤在2015年伊始就定下了以改革轉(zhuǎn)型為中心的戰(zhàn)略目標(biāo)。他表示，除上海以外，要戰(zhàn)略性進(jìn)入有能級(jí)城市，重點(diǎn)選擇有能級(jí)的省會(huì)城市及計(jì)劃單列市。
    邦地產(chǎn)記者根據(jù)去年7月海博股份發(fā)布的資產(chǎn)重組文件粗略統(tǒng)計(jì)，截至2014年3月，農(nóng)房的房屋可售面積近700萬方。近三分之二可售房屋多集中于三四線城市，去化速度緩慢。這使得農(nóng)工商房地產(chǎn)存在“高負(fù)債、高存量、高成本”的問題。
    農(nóng)工商網(wǎng)站一篇名為《談五線城市房地產(chǎn)企業(yè)如何過冬》的文章就提及企業(yè)在三四線城市的市場發(fā)展難點(diǎn)，“菏澤市屬于山東的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，三、四線城市是‘當(dāng)之無愧’的，在現(xiàn)在的市場條件下劣勢(shì)顯而易見；不止我們的項(xiàng)目面臨困境，房價(jià)偏低，庫存大，政策不明朗等不利因素較多。”
    當(dāng)?shù)厥袌龅钠D難，只是農(nóng)工商遇到的難題之一。更大的挑戰(zhàn)是，企業(yè)沒有在三四線城市打勝仗的信心。
    上述文章說，“對(duì)于菏澤項(xiàng)目我們的問題在于對(duì)本地的工程施工承包方式了解少，集團(tuán)總部管得過多；銷售隊(duì)伍不穩(wěn)定，不能適應(yīng)現(xiàn)在的市場形勢(shì)，或者說我們自己的銷售方向不明確，沒有自己的銷售團(tuán)隊(duì)，主要是代理公司的進(jìn)場時(shí)間短，對(duì)市場了解不夠，如代理公司對(duì)項(xiàng)目的宣傳內(nèi)容空洞，沒有把我們集團(tuán)及項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來。”
    睿信致成管理咨詢公司合伙人、總裁薛迥文指出，這些都是房企前些年盲目擴(kuò)張所導(dǎo)致的，現(xiàn)在三四線城市都存在供過于求的情況，核心原因是人口增長太少，三四線城市房子賣得比成本還便宜，三四線城市最市中心的綜合體還爛尾，郊區(qū)大多數(shù)樓盤，有的樓盤要賣七八年才賣得完。
    正因如此，沈宏澤才會(huì)提出城市布局的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
    然而，要完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型絕非易事。一方面，三四線城市的銷售壓力大，短期內(nèi)很難迅速將三四線城市的庫存全部消化；另一方面，今年三四月份，中央和地方連續(xù)出臺(tái)政策，一二線城市的樓市成交反彈，土地價(jià)格反彈更超過了房價(jià)。房企在一二線城市的投資項(xiàng)目遇到的資金壓力和盈利難度比之前更高。

盈利能力尚待考驗(yàn)
    今年年初，農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)董事長張智剛提出，要確保公司上市，要解決“高負(fù)債、高存量、高成本”的“三高”現(xiàn)象。要以集團(tuán)上市為契機(jī)，利用光明食品集團(tuán)資源，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、金融地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)。實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，同時(shí)發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)，將光明食品集團(tuán)的財(cái)務(wù)平臺(tái)、資金平臺(tái)有機(jī)地結(jié)合起來，進(jìn)一步提高企業(yè)的效益。
    申萬宏源研究報(bào)告稱，重組完成后，公司主營業(yè)務(wù)將體現(xiàn)為地產(chǎn)與物流雙輪驅(qū)動(dòng)，有機(jī)結(jié)合。農(nóng)房地產(chǎn)將在以住宅地產(chǎn)為業(yè)務(wù)支撐的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，并與海博物流合作拓展開發(fā)物流地產(chǎn)。據(jù)悉，農(nóng)房集團(tuán)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目位于崇明，光明集團(tuán)擁有崇明規(guī)劃用地近五分之一的土地。
    對(duì)此，薛迥文表示，養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)下雖然很熱，但國內(nèi)尚無成體系的養(yǎng)老產(chǎn)品，很不成熟，企業(yè)退出機(jī)制不完善。此外，這個(gè)行業(yè)尚處于客戶的培育初期，有消費(fèi)觀念和能力的主流客戶群還沒到合適的年齡。
　　養(yǎng)老社區(qū)的選址也非常重要，養(yǎng)老對(duì)交通配套要求比較高，像崇明這樣偏僻的地方要引進(jìn)成熟的醫(yī)療配套，短時(shí)間根本不可能。而養(yǎng)老社區(qū)最核心的醫(yī)療護(hù)理等服務(wù)的輻射半徑將受到限制，不可能把三甲醫(yī)院引進(jìn)來，考慮到老年人的消費(fèi)習(xí)慣，周邊相應(yīng)的商業(yè)配套也難以發(fā)展。
    物流地產(chǎn)是另一種新興的產(chǎn)業(yè)模式。海博物流在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)有11萬平方米的土地資源、有西郊冷鏈園區(qū)的土地資源，以及菜管家電商平臺(tái)的物流倉儲(chǔ)建設(shè)，未來將拓展電商業(yè)務(wù)和低溫配送服務(wù)。
　　中房信研究總監(jiān)薛建雄向邦地產(chǎn)記者表示，這些年生鮮蔬果價(jià)格漲幅較大，相應(yīng)的倉儲(chǔ)要求也需要提高，農(nóng)房借殼海博上市主要是抓住了這次階段性機(jī)會(huì)，農(nóng)工商本身就有很多物流倉庫，但這依舊是傳統(tǒng)的中轉(zhuǎn)站模式。而隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生鮮產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品將從養(yǎng)殖場、海鮮碼頭直銷到戶，繞開這些傳統(tǒng)的中轉(zhuǎn)站型式的倉儲(chǔ)，這勢(shì)必會(huì)使倉儲(chǔ)業(yè)走向衰弱。
    在養(yǎng)老、物流等行業(yè)目前尚未培育成熟的盈利模式之時(shí)，轉(zhuǎn)型后的農(nóng)工商地產(chǎn)的盈利能力尚不確定。至于為外界炒作的農(nóng)工商的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，更難稱前景美妙。此前農(nóng)工商房產(chǎn)正是在現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)的推動(dòng)下，才會(huì)進(jìn)入被認(rèn)為“市場劣勢(shì)”的三四線城市。而今同樣的一支團(tuán)隊(duì)來負(fù)責(zé)房地產(chǎn)金融投資，能否吸取先前教訓(xùn)，避免再次失誤，尚是一個(gè)未知數(shù)。
    邦地產(chǎn)記者為此采訪農(nóng)工商地產(chǎn)方面，后者未作回復(fù)。