每經(jīng)編輯 白亞靜    

邦地產(chǎn)記者白亞靜

5月28日，A股市場大跌。這更堅定了李先生轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市的想法。

他將手里的股票全部清倉，“還不錯，算上本金，自己現(xiàn)在有60萬元了。”

當(dāng)他逛了幾個售樓處之后，他悲哀地發(fā)現(xiàn)，自己仍舊買不起房。股市翻紅的同時，深圳樓市已經(jīng)歷了一輪暴漲，龍華等樓市價值洼地迅速被填平，房價直線上漲40%。

今天，他愁眉苦臉地找到邦地產(chǎn)君，求支招。

李先生：“再不買，怕以后更買不起，可手里這點(diǎn)錢買市里的房子真是不夠，怎么辦？難道再回股市？”

邦地產(chǎn)：“股市風(fēng)險太大，萬一回去又被套牢呢？再說，想在市區(qū)買房，60萬元足夠了。”

邦地產(chǎn)記者 白亞靜

在邦地產(chǎn)君看來，類似李先生這樣只身在一線城市奮斗的80、90后，只要起了定居發(fā)展的念頭，第一套房最好早買，什么時候入市都不算錯。

選房時，要注意，房產(chǎn)除了消費(fèi)屬性，還兼具投資屬性?，F(xiàn)如今，雖然樓市單邊上漲的年代過去了，但它仍不失為是一種理想的抗通脹產(chǎn)品。

所以，除了戶型、交通、教育等因素外，還要將自己的資金杠桿用足，盡量挑那些自身保值能力強(qiáng)，換房后租金收益高的。

心理訓(xùn)練：別被房貸嚇倒

李先生有60萬元，只交最低首付比例，可以買到總價200萬元的房子其余部分進(jìn)行組合貸款。

假設(shè)李先生的公積金賬戶不滿2萬元。按照深圳市的相關(guān)政策，公積金賬戶余額不滿2萬元按2萬元計，貸款為公積金賬戶的14倍，那么他可借出公積金貸款28萬元。目前，深圳的房屋商貸普遍執(zhí)行95折，即利率為5.36%。

如果李先生以30年、等額本息的方式還款，則每月需付7563元，額外支付的利息為132萬元。當(dāng)把還款期縮短至10年，雖然支付的利息降低到36萬元，但是每月還款額上漲至14883元。

李先生覺得，“我干嘛不咬下牙，將還款期縮短至10年，拉上女朋友一起還款，這樣能少付將近100萬元的利息。”

但是邦地產(chǎn)君堅持建議他將還款期設(shè)置成30年。

李先生：“為什么呢？”

邦地產(chǎn)：“第一，年輕人的生活本來就是先苦后甜，要是每月還款過高，將嚴(yán)重擠壓你投資未來以及享受生活的時間，那就真成了房奴。”

李先生：“對，房子本來應(yīng)該是我生活的手段，不是目的。”

邦地產(chǎn)：“第二，看著好像是利息多還了100萬元，但是你的平均借貸成本才5%左右，只要你每年租金收益能高于這一數(shù)字，其實房子給你帶來的是正收益，而且，這還不算房子本身的保值、增值收益。”

李先生：“嗯，好像有道理，聽著好像是拿別人的錢賺錢。”

實戰(zhàn)演練：貨比三家

深圳房價雖然暴漲，但在一些中心區(qū)域的二手房市場，李先生仍有購房機(jī)會。比如福田的梅林、皇崗、新洲片區(qū)，南山的南油、西麗片區(qū)，在這些片區(qū)仍有不少總價在200萬元以下的兩居室房源。

與新房相比，買二手房最大的好處在于現(xiàn)貨交易、配套齊全，產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)直觀可見。

首先，他需要考慮的是房源的消費(fèi)屬性。

戶型、層高、停車位、開發(fā)商資質(zhì)、物業(yè)管理、房齡等都是評分指標(biāo)。以戶型為例，最好是長方形南北通透，其次為東南向。停車位充足，將大大彌補(bǔ)非地鐵物業(yè)、樓盤區(qū)域較偏等帶來的交通困擾。

其次，需要考察房源的投資屬性。

第一步，先找到近十年深圳福田、南山升值較大，或者租金收益較高的那些社區(qū)，總結(jié)這些社區(qū)的樓盤位置、交通條件、便利店、大型生活配套、商業(yè)Mall、周邊學(xué)校等。

第二步，將自己心儀的房源與之一一對比，符合項多者勝。舉個例子，南山的前海、蛇口片區(qū)最近樓市很熱，原因在于市場預(yù)期這些片區(qū)將形成大量新興產(chǎn)業(yè)，人流聚集。同理，科技園雖然沒有自貿(mào)區(qū)的概念，但由于IT企業(yè)集中，人流聚集，在這一片區(qū)或周邊置業(yè)，租金收益一定低不了。