每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

◎每經(jīng)記者 胡健

只是因?yàn)橐痪€城市給了點(diǎn)“陽(yáng)光”，5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)就實(shí)現(xiàn)了一年來(lái)的首次環(huán)比轉(zhuǎn)正。

昨日（6月18日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2015年5月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀數(shù)據(jù)時(shí)表示，經(jīng)初步測(cè)算，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅高于新建商品住宅。5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致，北京房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲，上海和廣州均實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月上漲，深圳房?jī)r(jià)更是連續(xù)6個(gè)月扮演“領(lǐng)頭羊”角色。

交行分析師夏丹告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，5月樓市總體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的格局，但這其中很大程度來(lái)源于一線城市的帶動(dòng)作用，一線房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲達(dá)3%。

一線城市領(lǐng)漲全國(guó)

5月份，絕大部分城市房?jī)r(jià)同比仍然下降，但在環(huán)比上漲的情況下，部分城市同比降幅有所收窄。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有69個(gè)，其中降幅比上月收窄的城市有30個(gè)，比上月增加15個(gè)；二手住宅價(jià)格同比下降的城市有67個(gè)，其中降幅比上月收窄的城市有38個(gè)，比上月增加16個(gè)。

上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，經(jīng)計(jì)算，5月70個(gè)城市同比跌幅為6.3%，目前已出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月同比下跌的現(xiàn)象，但相比4月份6.6%的跌幅水平收窄了0.3個(gè)百分點(diǎn)。“其原因是5月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)，遏制了同比持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

而談及房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)向上勢(shì)頭，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉直言，“5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致，城市間分化加劇。”據(jù)測(cè)算，5月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比普漲，4個(gè)城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%；最高漲幅（深圳）分別為6.7%和6.3%，分別比上月擴(kuò)大4.9和3.9個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，二線城市房?jī)r(jià)整體較為穩(wěn)定；大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然下降。

目前最受關(guān)注的城市是深圳，該市無(wú)論是環(huán)比還是同比的漲幅均為最高，分別達(dá)到6.7%和7.7%。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015年5月，深圳一手商品住宅共成交6106套，環(huán)比上漲50％，同比上漲139.7％；成交面積60.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲50.1％，同比上漲151.1％。成交量的大幅攀升，帶動(dòng)了價(jià)格的大幅上漲：5月深圳一手商品住宅成交均價(jià)為28487元/平方米，環(huán)比上漲8%，同比上漲18.8%。

其他幾個(gè)一線城市也明顯感受到了“紅五月”的熱度。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，北京5月全月新建商品住宅（含保障房、自住房）網(wǎng)簽量為8482套，比4月下降8%。但扣除保障房、自住房后，純商品住宅成交5176套，比4月上漲39.1%，比去年5月上漲24%。

鏈家分析師李巧玲告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在5月上旬再次降息的刺激下，市場(chǎng)的回升速度與3、4月份相比出現(xiàn)加快。這一方面與市場(chǎng)本來(lái)就存在大量的潛在需求有關(guān)；另一方面，年內(nèi)多次利好政策推出，對(duì)需求的刺激效果越來(lái)越明顯。

城市間分化更為嚴(yán)重

除一線城市外，很多城市的房?jī)r(jià)也開(kāi)始跳出下跌區(qū)間，5月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量再增兩個(gè)，目前已達(dá)20個(gè)。嚴(yán)躍進(jìn)估計(jì)，受5月份市場(chǎng)成交量較好的影響，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量在增加，預(yù)計(jì)二季度將會(huì)有更多城市加入漲價(jià)的大軍中。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，5月全月共有18個(gè)期房項(xiàng)目入市，供應(yīng)總量5239套，是4月供應(yīng)的近3倍。

此外，還有其他復(fù)合因素助陣“紅五月”。除了已出臺(tái)的貨幣政策和信貸政策外，各地購(gòu)房政策放松的步伐也未停止，如北京、天津公積金貸款首付比例的下調(diào)，湘鄂贛公積金互認(rèn)擴(kuò)展至三省所有城市等。

二手房領(lǐng)先一手房漲價(jià)，與政策調(diào)整有直接關(guān)系。嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于二手房的房東而言，在目前營(yíng)業(yè)稅免征期從過(guò)去的五年調(diào)整為兩年后，住房出售的稅負(fù)成本降低，所以漲價(jià)也符合常理。尤其一線城市二手住房成交量比較可觀，此類(lèi)市場(chǎng)成交較好，確實(shí)會(huì)加快二手房的價(jià)格上漲速度。“居民置業(yè)熱情高漲，加強(qiáng)了對(duì)量?jī)r(jià)上行的正向刺激；加之股市的財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn)，推升了小康家庭的投資意愿。”夏丹稱(chēng)。

前兩年，困擾樓市的一個(gè)大問(wèn)題就是庫(kù)存過(guò)多，而庫(kù)存量和樓市火爆程度則成反比關(guān)系。根據(jù)易居研究院的庫(kù)存報(bào)告，一線城市已連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)去庫(kù)存周期低于12個(gè)月水平的現(xiàn)象，反映了一線城市去庫(kù)存壓力得到有效釋放，進(jìn)而缺乏降價(jià)動(dòng)機(jī)。二線城市開(kāi)始出現(xiàn)止跌反彈的跡象，而三線城市的跌幅在收窄。

最典型的城市仍是深圳。深圳現(xiàn)在正面臨供應(yīng)乏力的局面：5月份新建商品住宅庫(kù)存去化周期僅為6.9個(gè)月。

但全國(guó)樓市真的迎來(lái)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)了么？易居報(bào)告顯示，2015年5月份，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為3.0%、0.0%和-0.2%，而4月份分別為0.9%、-0.1%和-0.3%。這反映了三類(lèi)城市房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力都在削弱，而且一線城市領(lǐng)漲全國(guó)市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)報(bào)告提醒說(shuō)，未來(lái)政策刺激效果集中體現(xiàn)在一、二線城市，而三、四線則越來(lái)越差。市場(chǎng)資源過(guò)分的集中，導(dǎo)致大部分企業(yè)轉(zhuǎn)向一、二線城市拿地；而三、四線城市崩盤(pán)可能性反而增加，這種樓市回暖背后的現(xiàn)象值得警惕。