每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 陸慧婧    

◎每經(jīng)記者 陸慧婧

業(yè)內(nèi)呼喚了近六年之久的公募版房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）終于破題。近日，“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”（以下簡稱鵬華前海萬科REITs）正式獲批并完成注冊，成為國內(nèi)首只投資REITs項目的公募基金。這意味著公募基金投資范圍將拓展到不動產(chǎn)領(lǐng)域。

一位接近該項目的人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，相比于此前推出的REITs，鵬華前海萬科REITs由于面向公眾發(fā)行，是目前最接近國外REITs形式的產(chǎn)品。不過，鑒于鵬華前海萬科REITs的投資項目租金收益權(quán)更接近資產(chǎn)證券化（ABS）形式，離國際上通行的權(quán)益型REITs仍有距離。

門檻或比照嘉實元和

資料顯示，REITs是房地產(chǎn)證券化的重要手段，通過將個人及機(jī)構(gòu)投資者的資金募集起來，購買能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)實體，構(gòu)建一個具有相當(dāng)規(guī)模的不動產(chǎn)組合并進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芾恚瑸橥顿Y者提供長期穩(wěn)定的回報。其特點有三：1、收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值；2、收益的大部分將用于發(fā)放分紅；3、長期回報率較高且與股市、債市的相關(guān)性較低。

根據(jù)資金投向不同，REITs可分為三種：權(quán)益型、債權(quán)型和混合型。對比國外成熟市場推出的REITs可知，權(quán)益型最為常見，混合型最少。根據(jù)資金募集與流通方式不同，又可以分為私募和公募兩種形式。

據(jù)了解，鵬華前海萬科REITs側(cè)重債權(quán)性質(zhì)，發(fā)行規(guī)模上限為30億，投資位于深圳前海的萬科企業(yè)公館，以項目未來8年的租金收益權(quán)作為產(chǎn)品收益。

作為創(chuàng)新型產(chǎn)品，前海萬科REITs的投資門檻要高于普通的股票或債券基金，其首次認(rèn)購金額最低為10萬元，二級市場最小買入單位為1萬份。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》5月中旬報道，前海企業(yè)公館可租面積為5.5萬平方米，目前每月每平方米收益為250元，出租率已達(dá)到100%，作為一只封閉式混合型公募REITs，預(yù)期投資回報率達(dá)8%，與香港上市REITs約7%的收益率接近。

不過，上述接近鵬華前海萬科REITs的人士則對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，基金發(fā)行前將采取詢價方式，產(chǎn)品收益率取決于它的發(fā)行價格。同時，產(chǎn)品也可以通過設(shè)置浮動條款，以分散收益的不確定性——例如租金收益率超過一定上限，管理人可以要求提成，同時也會設(shè)置收益率下限的保底條款。

股權(quán)型REITs尚缺條件

REITs自討論之初（2009年），分別由銀監(jiān)會、證監(jiān)會主導(dǎo)兩套方案。根據(jù)最初設(shè)想，銀監(jiān)會的方案是以債權(quán)型產(chǎn)品的方式籌備REITs，發(fā)行受益憑證，地產(chǎn)公司繼續(xù)持有標(biāo)的地產(chǎn)所有權(quán)，產(chǎn)品在銀行間市場交易，主要參與者是機(jī)構(gòu)投資者。而證監(jiān)會的方案則是將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，地產(chǎn)公司與公眾投資者一樣，通過持有REITs間接擁有物業(yè)所有權(quán)，REITs在交易所公開交易。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，股權(quán)型REITs在私募基金領(lǐng)域早有嘗試。證監(jiān)會去年批復(fù)的中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃就是中信證券全資子公司中信金石基金，以不低于50.4億元的價格，接收持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán)，并就此展開不動產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

去年底，嘉實基金與上海城市地產(chǎn)宣布合作成立房地產(chǎn)私募基金及房地產(chǎn)公募（REITs）管理公司。此外，近期，嘉實基金也正籌備以成熟地產(chǎn)項目股權(quán)作為標(biāo)的資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。

如此看來，真正意義上的股權(quán)型REITs似乎只差公開發(fā)行這“臨門一腳”。

不過，股權(quán)型REITs公開發(fā)行仍面臨諸多障礙。“沒有與之匹配的交易場所是制約公募股權(quán)型REITs發(fā)展的重要原因。”上述接近鵬華前海萬科REITs的人士分析指出，銀行間市場資金量充足，不過是以固定收益類產(chǎn)品為主導(dǎo)；而在滬深兩市發(fā)行，則需要擔(dān)心會分流股市資金。“REITs是個長期限品種，不能公開發(fā)行將影響此類產(chǎn)品的規(guī)模增長。”上述人士稱。

REITs潛力廣闊

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在成熟市場，REITs已被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)，發(fā)展?jié)摿V闊。而在國內(nèi)，REITs市場尚處萌芽期，公募基金涉足REITs投資領(lǐng)域此前主要通過海外資本市場進(jìn)行。資料顯示，2011年，諾安基金發(fā)行全球收益不動產(chǎn)證券投資基金，投資海外不動產(chǎn)。此后，廣發(fā)、嘉實、鵬華等基金公司陸續(xù)發(fā)行投資REITs的QDII產(chǎn)品，直至鵬華前海萬科REITs獲批，才有了首只投資國內(nèi)市場的REITs公募基金。

華寶證券研究表明，REITs產(chǎn)品以租金收入為主，而且一般都規(guī)定收入的主要部分（90%以上）用于分紅，因此相對于其他金融產(chǎn)品，REITs的收益和分紅都比較穩(wěn)定。同時，REITs又具有一定的成長性，這主要表現(xiàn)在兩個方面：一是隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)租金收入會有所提高；二是持有物業(yè)的公允價值的增加。

此外，REITs和其他資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度比較低，如美國房地產(chǎn)信托投資基金指數(shù)和美國標(biāo)普500指數(shù)的關(guān)聯(lián)系數(shù)只有0.3772，所以把REITs放進(jìn)投資組合可以增強(qiáng)投資的多樣化從而分散風(fēng)險。

值得一提的是，上海一位研究REITs的基金公司專戶人士分析指出，鵬華前海萬科REITs并不涉及股權(quán)投資，投資者只需考慮標(biāo)的資產(chǎn)的租金回收能力，未來（該產(chǎn)品）在二級市場上交易，也更類似于此前的封閉式債券基金。